· 톺아보기

서울 아파트 현시점 매매보다 월세가 경제적으로 우위인 이유 II

basin ·

조회 3,802 · 공감 0 · 댓글 35

안녕하세요.  "서울 아파트 현시점 매매보다 월세가 경제적으로 우위인 이유"

https://www.clien.net/service/board/park/19225772?od=T31&po=1&category=0&groupCd=CLIEN

글을 올렸던 사람입니다. 댓글 보면서 부족했던 가정을 보완하고 데이터를 좀 더 찾아서 주요 반박 논리에 대해서 의견을 말씀드리겠습니다. 여전히 현 시점 월세가 매매보다 더 나은 판단이라는것이 제 생각입니다.  

자가던 월세던 임대자건 임차인이건 온 국민이 부동산으로 홍역을 치르는 시점에서 가치관을 바꾸면 더 나은 선택지가 있을 수 있고 행복해질 수 있다고 믿고 있습니다. 

(일부 AI의 도움을 받아 작성했습니다)


댓글들을 종합해 보면 크게 4가지의 반박으로 요약할 수 있었습니다.

  1. "집값 상승분은 고려 안 하냐. 최근 부동산 오르는 거 보라." 

  2. "10년 동안 월세가 고정되었다고 가정한 것은 무리다. 월세도 오른다." 

  3. "월세 살면 주기적으로 이사해야 하는데, 그에 따른 비용은 왜 뺐냐." 

  4. "내 집이 주는 주거 안정성과 임대인 압박에서 벗어나는 심리적 가치가 크다." 


1번 집값상승

=> 제가 가정을 명확히 하지 않고 글을 쓴 잘못입니다. 

저의 가정은  "실수요자"가 투자 목적이 아닌 "거주목적"으로 집을 매매할시 금융비용측면에서 어느 방식이 나은가 입니다. 이 가정이 그렇게 현실과 동떨어진 가정은 아니라고 생각합니다. 이 가정하에서 1번은 제글 취지와 다릅니다.  

 

2번 월세 상승

=>한국의 월세는 금리 조달 비용의 영향을 가장 크게 받습니다. 인플레이션으로 월세가 오르는 환경이라면, 제가 쥐고 있는 9억 원의 현금을 가장 보수적인 예금에만 굴려도 수신 금리 동반 상승으로 현금흐름이 자연 헷지가 된다는것을 수치로 보여드린 겁니다. 


3번. 월세 부대 비용  

=>월세거주시 부대 비용을 구체적으로 감안해 보았습니다.  조사 결과 서울지역 세입자의 평균 거주 기간은 3.7년, 자가 매매자는 9.7년이더군요. 10년 동안 세입자가 무려 3번을 이사한다고 높게 가정하고 유지비를 재계산해 보겠습니다. 

[월세 거주 시 이사 비용 추가] 10년 동안 3번 이사(집주인 변동 등)를 한다고 가정하고 비용을 얹어보겠습니다.

  • 중개수수료: 1회 약 118만 원 (환산보증금 3.6억 기준 0.3% + 부가세)

  • 포장이사 비용: 1회 약 150만 원

  • 도배/장판 및 입주청소 등: 1회 약 200만 원 1회 이사에 약 470만 원, 10년간 3번 이사 시 총 1,410만 원이 깨집니다. (120개월 환산 시 월 약 12만 원)


4번

=>정량적 수치화가 불가능한 정성적 영역이므로 계산에서 제외했습니다.


■ 최종 결론

현재 현금 10억 보유, 매매 시 3억 주담대(연 4.2%), 월세 시 9억 예금(세후 연 3.2%) 조건으로 10년(120개월) 거주 기준입니다.

1. 매매 실질 주거비: 월 약 438만 원 (이자기회비용 월 266만 + 대출이자 월 105만 + 취득비용 상각 월 44만(*) + 재산세/장충금 등 월 23만)

2. 월세 실질 주거비: 월 약 298만 원 (보증금 기회비용 월 26만 + 실제 월세 260만 + 이사비용 상각 월 12만)


모든 계산의 종착지는 가치관의 선택입니다. '확정적인 월 140만 원'과 '집값 우상향에 대한 믿음 + 내 집이 주는 주거 안정감'을 맞교환하는 것이죠.

현재 물가 기준으로 매월 140만 원은 초등학생 자녀 두 명의 주요 학원비를 거뜬히 감당하거나, 매주 주말마다 온 가족이 비용 부담 없이 양질의 체험 학습과 외식을 즐길 수 있는 수준입니다. 


꼬리말

취득비용 상각 월 44만원 내역 

  • 취득세 및 지방교육세 (3.3%): 4,290만 원

  • 부동산 중개수수료 (최대 요율 0.6% + 부가세): 858만 원

  • 법무사 수수료 및 국민주택채권 할인/등기 등: 약 152만 원

  • 합계: 정확히 5,300만 원의 비가역적 매몰 비용이 발생합니다. (10년/120개월 환산 시 월 44만 원)

댓글 35

  1. 지골 · · 공감 3
    집값 상승을 왜 빼세요...
    집값이 상승하면 월세는 그에 거의 정비례로 수렴해서 늘어나는데요...
    지지자분들이 원하는대로 전세 없어지면, 비율조차 높아질거구요.
  2. 따불로 ·
    @지골님 집값이 물가 상승분보다 높은 초과 상승이 지속가능한 거라 생각하시나요?
  3. 지골 ·
    @따불로님
    단순합니다. 저정도 금액 아파트면 장기 시계열로는 최소 화폐가치의 하락분만큼은 상승 예상합니다.
    괜히 M1/M2 참고하는 게 아니에요.
  4. 따불로 ·
    @지골님 화폐가치 하락분만큼 상승한다면 그건 실제 가치, 가격이 올라가는 게 아니니 의미 없고요. 물가 상승분보다 높은 초과 상승이 지속 가능하다 생각시냐 어쭸습니다.
    제가 질문을 잘못했나요. 다른 답을 하시네요.
  5. 지골 ·
    @따불로님
    미래 예상은 최대한 보수적으로 하는 편이라서요.
    (제 생초 주택 구입 시기가 닭대가리 막판 즈음이었네요
    ...그럼에도 불구하고 매매가 월세보다 유리하다고 판단하고 샀었죠.)
    님이 원하는 답은 최근 10년/20년/30년 서울 아파트 중위 가격상승률을 찾아보시면 됩니다.
    최근 1년은 너무 급진적 상승이라 감이 안 올 수 있으니까요.
  6. 따불로 ·
    @지골님 귀납적 오류죠.
    과거의 데이터만이 아니라 논리적으로 생각해볼 필요가 있습니다. 현재의 상승률을 몇 십년만 진전 시켜 보시죠.
  7. 하늘풀 · · 공감 3
    4번을 계산에서 아예 제외해버리면 뭐.. 서로 대화가 안되는거죠 ㅎ

    + 10년동안 이사를 3번이나 가는걸 '1500만원 정도 든다' 하고 퉁쳐버릴 수 있을까요?
    이사 많이 다녀본 분들은 알겠지만 이사 다닐때마다 가구, 대형 전자제품 조금씩 손상되고 망가집니다.
    인터넷, 정수기, 직수 로봇청소기 별의별 것들 다 하나씩 센터 전화해서
    기사님 약속잡고 연차내서 집 지켜야 하는건 덤이구요.
  8. 푸르른소년 ·
    전월세가 유리하다고 생각하시는 분들도 있어야,
    집 주인들이 세도 놓고 투자도 하고 그러는 겁니다.
  9. 콩심었어 · · 공감 1
    월세는 금리조달 비용이 아니라 공급과 수요에 따라 가격이 정해집니다.
    금리에 영향을 받으려면 물량 수급이 평온한 상태여야 해요.
  10. basin ·
    @콩심었어님 맞는 지적이십니다. 월세가 표준인 글로벌 부동산 시장의 경우 월세는 수요, 공급, 소득수준에 따라가는게 맞습니다. 하지만 한국의 월세 시장은 특수한 경우로, 수급보다도 전세가와 임대인의 조달 금리의 영향을 받는다고 하네요. 이 부분은 좀더 면밀히 조사하고 싶네요.
  11. 콩심었어 ·
    @basin님
    한국의 경우 월세가를 전세가에 강제 연동시킨 정부 정책 때문이고, 정부가 의도하는 대로 전세가 없어지면 월세는 기준이 없어져서 그냥 튀는겁니다.

    우리나라가 왜 사교육이 발달했다고 생각하시는지요? 타국가 대비 저렴한 주거비용만큼 아낀 돈을 사교육에 투입할 수 있어서였습니다.
  12. 후룩후루룩 · · 공감 5
    내 인생에서 가장 가격 높은 재화를 사는데 투자목적을 1도 염두하지 않는다는 가정 자체부터가 현실과 많이 동떨어집니다.

    투자목적이 1도 없고 거주만 할거면 아파트 근처의 훨씬 저렴한 빌라 살면 되지 굳이 10억짜리 아파트에서 살 이유가 없습니다.
  13. Altoids ·
    집을 투자 자산 개념이 아닌 오롯이 주거 개념으로만 본다면 저도 글쓴이의 의견에 동의합니다.
  14. 흡혈귀왕 ·
    어디서부터 잘못되었다고 지적할지 감도 안잡히네요...쩝
  15. 맞죠그렇죠 · · 공감 1
    @흡혈귀왕님
    본인은 자가 거주하고 계신다면서 이런 계산하시는 것부터 시작해야할 것 같습니다.

    차라리 작성자님이 집을 구매하셨던 시점으로 백테스팅을 해서, 그때 집을 안 사고 투자했다면 어떤 결론이었을지 시나리오를 비교해봤으면 흥미로운 비교가 됐을 것 같아요
  16. basin ·
    @맞죠그렇죠님 좋은 지적입니다. 그래서 제가 가치관의 문제라고 결론냈습니다.
    저는 자가를 가지고 있습니다만 자가로 옮기면서 모든 기존 자산을 팔고 대출을 받아서 집을 장만했습니다.
    덕분에 집은 샀지만, 현금이 묶이고 대출 이자 갚느라 어린 자녀들과의 외식도 자주 못하고 좋은 추억을 쌓을 수 있었던 시기를 잃어버렸습니다. 주거안정이라는 미래 가치보다도 현재에 더 가치를 둔다면 , 만약 위 계산대로 현 물가수준에서 월 140만원 정도 세이브할수 있다면 저는 생각을 달리했을지도 모르겠네요.
  17. 맞죠그렇죠 ·
    @basin님
    그러니 백테스팅 개념으로 접근해보면 더 의미있을 거라고 생각합니다. 미래의 일은 어떻게 될지 그저 추측할 뿐이지만, 지나온 과거는 명백하게 일어난 일을 기반으로 그때 이랬으면 어땠을까 생각해볼 수 있으니까요
  18. 하늘풀 ·
    -동등한 수준의 집에 거주한다는 가정 하에-

    월세는 점점 높아집니다. 물가 상승분만큼은 높아지니까 당연하겠죠
    30년동안 월세를 살면 한달 월세가 100, 110, 120, ... 조금씩 올라가죠
    그렇게 30년 내면? 수중에 남는건 아무것도 없고요

    빚을 내서 집을 사면? 매달 갚는 원리금은 동일합니다.
    설렁탕 가격이 8000원일 때도 원리금을 200만원 갚고, 10년 지나서 설렁탕 가격이 12000원일 때도 원리금 200만원 갚죠.
    그렇게 30년동안 하면? 내 소유의 집이 남습니다

    이게 비교가 될까요? ㅋ
    주식을 너무너무 잘해서 거금을 잘 굴릴 자신 있는 극소수의 사람들만 월세를 사는게 유리하죠.
  19. 하늘풀 ·
    하다못해 차량을 구입해도
    누구나 다 '실사용 목적'으로 구매하지만
    '그 차는 감가가 너무 심하다' 가 구입을 망설이는 이유 중 하나가 되는데
    투자 목적은 절대 1도 없고 실사용 목적만 있을수가 있나요? ㅋ
  20. 그시절그때 ·
    매우 특수한 구간이잖아요 지금은. 수도권 한정 전세가 소멸하면서 월세가 가파르게 상승하는.

    금리인상이 예정되어 있어 전월세 전환율도 동시에 오르기 때문에 극단적으로 위험한 선택지라 봅니다.

    예를 들어 연 10%이상 복리로, 안정적인 투자가 가능한 극 소수의 투자의 귀재들이라면 어떤 선택을 해도 살아남겠지만. 나머지 대부분에게는 지금 당장 아무리 작은거라도 매매를 하지 않으면 생존조차 장담하기 어려운 타이밍입니다.
  21. 깊고푸른바다 ·
    어.. 돈이 10억 이상 있다가 전제면 뭐 든 상관 없습니다
    시작점이 잘못된 논제 같아요
    돈 2~3억 있는 경우 월세냐 자가냐를 비교하는 게
    그나마 논의할만한거 같아요
  22. 포미지 · · 공감 1
    매매가 너무 불리하니 그럼 보유세 올린다느니,장특공 폐지 같은거 하면 안되겠네요.
  23. 비회원2 ·
    @포미지님 그..그것은 민주당 세계관에서는 유불리의 문제가 아닌 선악의 문제라...ㅠ
  24. 하늘풀 ·
    근데 바로 직전글 맨 첫부분에 글쓴분은 서울 아파트 보유하고 있다고 하시지 않았나요 ?????
    월세가 경제적으로 우위라면 그럼에도 불구하고 왜 안파시는지 그렇게 선택하신 이유가 궁금합니다.
  25. Kkongabc ·
    앞선 글에도 댓글을 달았는데요. 10년 동안 집을 사지 않고 월세를 사는 게 우위다, 이건 잘 모르겠습니다. 10년 후엔 우리 모두 노동소득 없이 로봇이 일하는 세상에서 살 수도 있고 어떤 세상이 올지.. 또 이미 저는 다양한 방식의 부동산 투자를 하고 있어서 중립적인 의견을 내기도 어려울 것 같고요.

    다만 글쓴이가 제시한 계산에 근거해 현 상황에서 쫓기듯 FOMO성 매수를 하기보다는<특히 최근 급등한 15억 이하 가격대 주택> 본인이 필요한 시기에, 레버리지를 충분히 동원해 주택을 구입하는 것이 좋겠다 정도의 생각은 듭니다.

    모든 자산이 그렇지만 부동산 투자의 장점은 큰 레버리지를 동원할 수 있다는 점이고, 그렇게 해야 수익률을 극대화할 수 있는데 현재의 상황에선 그게 어렵습니다. 특히 지금 대출 총량 한도, 하반기 금리 인상 전망 등으로 은행들이 대출을 더더 조이고 있는 듯합니다. 생초까지 3억으로 줄었다는데 생초 기회를 지금 쓰는 게 아깝지 않나, 내년 초면 이건 풀릴테니까요.

    그리고 물가가 오르듯 부동산 자산이 장기 우상향한다는 점엔 이견이 없지만 그 안에 분명히 출렁임은 있습니다. 가까이는 22년 말부터 시작된 급락 구간이 있었고요. 그런 시기가 오르면 가격도 내려가지만, (금리는 비싸지만) 대출도 펑펑 나옵니다.
  26. 에리카 ·
    이 글 보면 지금 수단 방법을 가리지 않고 사야 하는 것 같네요 ㅎㅎ
  27. 제롬과알리사 · · 공감 3
    100% 동의합니다.
    본인은 꼭 월세사셔서 경제적 우위 누리시기 바랍니다~
  28. 하늘풀 ·
    @제롬과알리사님 이미 서울집이 있으시다네요...
  29. 사용기 · · 공감 1
    혹시나 이런 논리엉성하고 전제틀리며 틀린결론의 글 읽고 동조하지 마시기바랍니다.
    이런글때문에 투자판단못하면 인생망치니까요.
    조금만 생각해보면 바른판단을 내릴수있습니다.
  30. 샌드샌드 ·
    다 읽지는 않았지만 재미있는 시도라고 봅니다. 최소 남의 말이나 정치인들 감언이설 따라결정하느니 이렇게 가설을 세우고 예측을 하고 시간의 흐름속에 맞았는지를 틀렸는지 확인해보는것도 의미가 있어보이네요.
  31. 우비나라 ·
    애초에 맞지 않은 이유가, 우리나라 사람이 최저가 구매부터 시작해서, 각종 정말 똑똑하게 구매 소비를 한다고 보는데 왜 다들 월세를 안살고, 구매를 하시려는 분이 대부분일까요? (살 여력이 있다는 가정하에)
    심리적인 거주 안정성 및 그런 부분도 배재한 부분이라, 저도 월세 전세 다 살아봤는데, 절대 다시 돌아가고 싶지 않습니다.
  32. 삼중턱 ·
    집을 사서 생기는 안정감은 단지 이사를 안하는 것이 아니라 집값상승시 위험에서 벗어날 수 있단 건데 그건 단순히 심리적이 아니라 미래의 위험을 비용으로 지불하는 것이죠 현재까지 집값이 계속 올랐으니 그 비용이 좀 과한면이 있긴한데 미래에 집값이 안 오른다고 자신하면 월세 살면 되죠 대신 필수재인 집값이 폭등할 때 과연 안전할 수 있을지 고민을 해보세요
  33. SkyblueBoy ·
    굉장히 이상적인 논리죠.. 보증금에 묶일 목돈을 월세 비용 이상으로 운영하면, 월세가 더 유리하다.. 매매로 하면 취득세, 보유세 등 비용이 별도로 발생하고, 대출까지 받는다면 금융비용도 발생하기에 집값 상승분이 만회하지 않으면 월세보다 비용이 더 들고 불리하다... 일단 요즘같이 주식장이 활황이고, 향후 금리 인상으로 안전한 예금에 운영하더라도 월세 이상의 수익이 발생할 수 있지만, 시장 상황이 계속 어찌될지 모르기에.. 그만한 리스크를 감당할 수 있을지 모르겠어요.. 그리고 일단 레버리지를 일으켜서 대출을 받게 되면, 아무래도 더 절약하고 대출 상황이 최우선 과제로 되기 때문에 소비하고 남는 돈 저축하는 것보다, 대출 원리금 먼저 갚고 남는 자금으로 생활하게 되기에 마인드 자체가 달라집니다. 말씀하신 매매로 인한 주거 안정에 대한 심리적인 안정 요인도 생각보다 크구요.. 중개료나 이사 비용이 문제가 아니라, 임대 만기 때마다 부동산 찾아다니며 임대매물 찾아다니고, 임대인과의 관게 등 신경써야 할 부부이 금전적인 부분 만큼 크죠..
  34. 무무야호 ·
    1년 동안 서울 아파트 매매가 15% 월세 10% 올랐습니다
    1년전으로 돌아가서 매매 대신 월세 택해도 우월전략이 맞나요?
  35. 1234567 ·
    예금으로 잡으니깐 그렇죠.. 지수추종 ETF + 채권 + 외화 RP + 커버드콜 + 배당 주 등등 잘만 굴리면 월세가 자산 불리는데 압도적으로 유리합니다 , 항상 이런 이야기하면 아이티 버블부터 시작해서 리먼까지 10년 횡보장 등등 별의별 이야기가 나오는데 어차피 부동산으로 자산 형성 되신 분들은 죽을때까지 부동산이 최고라고 할거구요 , 대화 자체가 안됩니다 , 코로나때 돈 벌었다가 22년도에 뚜들겨 맞고도 살아 남은 젋은 사람들중에 지수추종으로 기본 몇억에서 10억 단위까지 빠르게 불어난 사람들 수두룩 합니다.

    저도 그 사람중 하나이구요 ^^

모두의공원 최근 글

모두의공원 목록 더 보기