OECD가 한국 부동산 세제의 기형이고도 불합리한 점을 통렬하게 지적했군요. 

보유세는 점진적으로 올리되 전 세계를 통틀어 유례가 드물게 높은 거래세는 낮추라는 강력한 권고입니다. 

거래세란 취득세와 양도소득세를 말합니다. 

국제기구의 권고와는 정반대로 갈 가능성이 높은 7 월 세제개편을 목전에 두고 의미있는 지적과 권고를 했다고 생각합니다.  

OECD는 우선 한국의 전체 부동산 세수 비중이 3%로 OECD 평균(1.6%)의 두 배에 달하는데, 그 내부를 들여다보면 더 심각한 문제가 존재한다고 지적합니다. 

보유세는 0.8%로 OECD 평균(1.1%)을 조금 밑도는 수준이지만. 양도소득세를 중심으로 한 거래세는 GDP 대비 1.9 퍼센트로 다른 나라들에 비해 압도적으로 높습니다. 

집을 팔 때 내야 하는 세금이 너무 높다 보니, 소유주들은 집을 팔기보다 증여를 택하거나 계속 쥐고 있는 이른바 ‘매물잠김(Lock-in)’ 현상이 심화되어 왔다는 거죠. 

거래세를 대폭 낮춰 퇴로를 열어주면 시장에 자연스럽게 매물이 공급되고, 실수요자의 주거 이동성도 크게 개선될 수 있습니다.

OECD가 거래세 인하를 권고하며 든 주요 근거 중 하나는 노동시장 효율성 향상입니다. 일자리를 위해 거주지를 옮겨야 하는 근로자가 집을 사고팔 때 발생하는 막대한 세금 때문에 이사를 포기한다면, 이는 국가 경제전반의 인력배치 효율성을 떨어뜨린다는 것이죠. ("Shifting real estate taxation from transaction taxes to holding taxes, and eventually to market price-based taxation, would support housing mobility, improve labor market efficiency, and reduce frictions in the housing market.")

거래세를 높게 유지할 경우 사람들이 이사를 하지 않고 집에 눌러앉게 되는(Lock-in effect) 시장 왜곡 현상을 지적한 것입니다. 

거래세는 자산을 '움직이는 행위' 자체에 부과되기 때문에, 이미 보유 중인 자산을 최적 배분과 무관하게 계속 붙잡아두게 만드는 유인을 만들죠. 은퇴 후 다운사이징을 원하는 고령가구, 직장 이동으로 이사가 필요한 근로자, 자녀 독립 후 주택을 재조정하려는 가구 모두 거래세 부담 때문에 이동을 못하게 만듭니다. 이건 그야말로 완전한 손실(deadweight loss)입니다. 세수는 거래가 일어나야만 생기는데, 세금 자체가 거래를 억제하니까 세원 자체를 갉아먹는 구조라고나 할까요. 

권고문에는 없지만, 전월세 공급마비현상도 바로 이 잘못된 세제와 규제에서 비롯되고 있습니다. 

OECD 권고에 대해 제 의견을 조금 덧붙여 보겠습니다. 

저는 늘 ‘보유세는 점진적으로 현실화하고 거래세는 파격적으로 낮추라’는 주장을 계속 해 왔습니다. 

거래세 중 취득세 이야기는 빼고 양도소득세 이야기만 할게요. 

첫째, 실거주 1 주택 1 년 이상 거주의 경우 양도소득세는 제로로 아예 없애 버리세요. 

둘째, 비거주 주택의 경우 양도차익의 50 퍼센트만을 과세표준으로 하고, 과세대상 양도차익에 대해서는 5 퍼센트에서 50 퍼센트 범위를 정해 차등 또는 누진과세 하세요. 

셋째, 비거주 초고가 주택과 의도적으로 임대를 하지 않고 공실을 유지하는 비거주 주택에 대해서는 별도의 세목과 세율을 정해 추가과세하세요.  

툭하면 던지는 OECD권고라는 게 다 옳다고 할 수는 없지만, 이번 부동산 세제관련 권고는 비교적 구체적인 통계를 기반으로한 강력한 권고인만큼 귀를 기울여 경청하는 게 타당할 것 입니다.