월세가격이 오르거나, 집값이 오르거나 둘 중 하나인 시장 아닌가요
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제 논리로는 그렇게 밖에 이해가 되지 않습니다.
지금까지 월세 수익률이 0.6%, 1% (20억 이상 고가아파트 기준), 또는 3% 대 (서울 내 일반 아파트 기준)에 유지되는 이유는 아이러니하게도 집값이 오를거라는 확고한 믿음이 있기 때문이죠.
즉, 집값이 오르는 상승폭이 (정상적인) 월세 수익률을 커버하고도 남기에 수익률이 낮아도 그냥 월세를 돌리고 추후에 팔면 이득인거고요.
근데 집값이 물가상승률보다 낮게 상승한다면, 집주인입장에서는 왜 수익률 1%따리 월세를 돌릴까요... 주식이나 예금, 채권 등에만 넣어도 연 3%이상 수익률을 안정적으로 받을 수 있을텐데요. 그런 시대가 되면 월세 수익률을 4%, 4.5%로 잡아서 운영하겠죠. (뭐 그 시절의 기준금리나 금리스프레드 등을 봐야할거긴 하지만요)
그러니 집값 상승과, 월세 상승은 반비례할 수 밖에 없는 구조같습니다.
집값이 오르면 월세는 높지 않게 유지가 가능할것이고요, 집값이 오르지 않는다면 그 수익률을 커버하기 위해 월세가 오르겠죠. 아 최악의 상황은 서울 내 일부 상권 상가들처럼 집값과 수익률(월세)이 모두 높아져서 감당할 사람이 없지만, 또 동시에 자산가치를 낮추기 싫어서 다 공실로 비워진 상태가 될 수도 있겠네요.
수익률 4%잡으면 대충 10억짜리 아파트의 월세가 330만원 정도라는것이고... 30억짜리 아파트는 월세 1000만원이라는거죠. 그 월세로는 세입자가 안올것 같고, 또 동시에 집값 상승폭이 높지 않을것 같다면 집을 팔고 예금이나 채권을 하는게 더 이득일겁니다.
댓글 21
우리는 오늘도 야영노숙 아닌 형태로 자야합니다.
미국이나 유럽에서 방 한칸씩 떼서 월세주는것도 보편적인 방식인데
우리나라도 아주 비싼데는 그렇게 바뀌겠지요
아파트를 오피스텔로 바꿔보면 알수있죠..
같은 시가 20억의 아파트라도 전세가격은 다르고 보증금과 월세는 서로 일정비율로 전환됩니다.
예전에는 전세가 높은 곳은 살기 좋은 곳
전세가에 비해 매매가가 비싼곳은 투자가치가 높게 평가된 곳
이런 식이었는데 이게 뭐 일괄적이지는 않습니다.
그런데 수익률이 맞춰지는 방법은 임대료가 오르는 것도 있지만, 집값이 내리는 것도 있습니다.
(자본이득=캐피탈게인=시세차익=매가상승=집값오름) 과
<임대수익률=월세=렌트비=일드=yield> 의 함수 에다가
- [세금 및 비용 그리고 기회비용] 을 뺀 값.
이렇게 이해하고 있습니다.
월세가 오르는건 필연이고(가까운 일본 중국 동남아 심지어 제주도 등 여권도없이 해외 한번 못가보는 서민분들 지금보다 엄청나게 늘어날거고, 2000원 샵 이런데는 더 문전성시 될 거에요)
집값상승은 둔화되겠죠
복지가 지금과 큰 차이 없다라면 서민들 소비 수준을 통한 삶의 질은 무참히 떨어질거고, 이게 선진국들이 고스란히 갔던 길이었구요