재건축/재개발에 대해서...
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작년에 재개발/재건축 규제를 풀고 공급을 많이 만들어 시장을 안정화해야한다는 글을 쓴 적이 있습니다. 그때는 부정적인 의견들이 많았는데... 이제 좀 분위기가 바뀐 것 같기도 합니다.
1. 재개발/재건축은 실질적인 공급 효과가 없다?
용적률 200%인 단지를 기준으로 1000세대 아파트를 재건축하면 300%까지 올릴 수 있으니 1500세대가 됩니다. 500세대 공급 효과가 있습니다. 네. 생각보다 숫자가 작습니다.
이를 근거로 실질적인 공급 효과가 없다고 하십니다. 그런데 지금 서울에 재건축(재개발 포함)을 추진중인 조합이 약 740개입니다. 하나하나는 작지만 모이면 굉장히 큰 규모입니다.
2. 공급을 숫자로만 보면 안 됩니다. 퀄리티도 봐야합니다.
재개발/재건축은 노후 주택을 신축으로 바뀌는 것입니다. 살기 싫은 주택을 살고 싶은 주택으로 바꾸는 것입니다. 지난 수년동안 재개발/재건축을 규제하면서 서울은 점점 더 노후화되고 있습니다. 덕분에 희소성있는 신축 아파트의 가격이 천정부지로 오르고 있습니다. 강남에 구축 아파트의 시세와 영등포에 신축 아파트의 시세를 비교해보세요. 입지 측면에서 비교도 안 되는 두 지역의 가격 차이가 점점 더 좁혀지고 있습니다. 그만큼 신축 프리미엄이 거품처럼 불어나고 있는 것입니다. 이런 집값을 잡기 위한 방법은 하나뿐입니다. 신축 아파트를 많이 공급하는 것입니다. 다시 말해 부동산 가격을 안정화하기 위해 공급 숫자를 늘리는 것도 중요하지만, 주택의 질을 높이는 것도 중요하다는 것입니다. 서울이 노후화될 수도록 신축의 프리미엄을 계속 올라갈 것이고, 신축을 잡지 못한 수요가 구축으로 몰려 서로 당겨주고 밀어주면서 가격이 오르게 됩니다.
3. 재개발/재건축을 하면 멸실로 인한 전월세가 오릅니다.
지금 정부의 가장 큰 리스크는 바로 이것입니다. 지금도 전월세가 오르면서 지지율이 떨어지고 있습니다. 앞으로 신규 공급이 줄어드는데 멸실은 지속적으로 수만호씩 발생합니다. 이것은 정해진 미래입니다. 피할 수가 없어요. 이로 인한 결과는 괴멸적인 전월세 폭등이며 정치적으로 자살행위나 마찬가지입니다. 이게 제일 무서운 것이라고 봅니다. 그러니 신규 택지 조성에만 매달리는 것이겠죠.
그렇다고 기존 재건축/재개발 사업을 취소시킨다? 이것은 문제를 다음 정권으로 떠넘기는 것 입니다. 어찌어찌 지금 정부는 위기를 넘길지 모르지만, 그 피해는 국민들 모두에게 언젠가는 갑니다.
이를 해결할 수 있는 방법은 재개발/재건축을 취소시키는 것이 아니라 멸실된 주택을 빠르게 채울 수 있는 빌라에 집중하는 것입니다. 빌라 공급에 모든 역량을 기울여야 합니다. 신규 택지 조성한다고 서울 시장과 싸우고 있을 때가 아닙니다.
빌라 공급을 원활하게 하기 위해
1. 빌라 입대/분양 사업에 베네핏을 줘야 합니다.
2. 빌라 주거 환경을 개선하기 위한 대책을 마련해야 합니다. 예를 들어 빌라를 마을 단위로 묶고 일부 토지를 매입하여 주차장을 조성한다거나요.
3. 빌라 전세 사기등을 막기 위해 빌라에 한정하여 보증금 안전 장치를 마련해야합니다.
4. 발라에 대한 사람들의 인식을 바뀌기 위한 여러 정책을 펴야합니다.
물론 이런 생각을 저만 한 것도 아니고, 이미 논의된 내용이기도 합니다. 이런 이야기를 하면 어떤 생각을 하실지도 압니다.
하지만 빌라 시장을 살리지 않으면 단기간에 전월세는 해결이 불가능하다는 것을 인정해야 합니다.
안타깝지만, 지금과 같은 부동산에 대한 관점과 정책을 유지하는 한 주택 문제는 해결될 수 없습니다...
댓글 19
아마도.... 결국 LH가 빌라 매입해서 전/월세 내줄것 같다는 생각이 드네요.....
절대 적극적으로 사면 안됩니다.
구체적으로 들여다보면 빌라 내 호실마다 면적이 상이하는 등 표준화되어 있지 않은 구조이면서 거래량도 아파트에 비해 월등히 적으니 그 가격이 예측이 안 되어서 기피되는 게 있죠. 내가 산 자산이 그 가격 혹은 그 이상으로 제대로 보장된다는 믿음이 생겨야 아파트에 대한 수요가 비아파트로 분산되겠죠
빌라 구조 표준화도 장기적으로 한번 고려해야 합니다. 이미 지어진 건 어쩔 수 없지만 향후 지어질 것들은 표준화하여 지어야겠죠
이런건 대체 누가 무슨생각으로 만들었는지 궁금합니다.
이거부터 없애고 시작해야죠
그리고 간혹 하늘을 봐야하지 않냐면서 정비사업에 비판적이고 아파트를 부정적으로 평가하시는 분들도 곈데 비아파트 밀집지역보다 오히려 아파트가 하늘 보기는 편합니다. 사진처럼 아파트로 정비가 끝난 구역은 전신주가 없고 아닌 구역은 전신주가 한가득이라 완벽히 대조적이죠. 아파트 지구는 지중화를 잘 해놔서 하늘을 가로막는게 없어요.
나라가 가져가서 임대로 돌리죠.
1000세대가 재재를 통해 1500세대되면
250세대가 나라가 관리하는 임대주택으로 나옵니다
가장 세금 적게 들이고, 질 좋는 임대주택 공급하는
방법은 재개발 재건축 뿐인데, 임대주택 공급 주장하면서 재재는 막아야한다는 건 앞뒤가 안맞긴 합니다.