임대, 장기전세 절대 실패 이유
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임대, 장기전세 아파트 주류화 불가능한 이유
1. 인플레이셧 헷징 불가
들어가는 순간 영원히 임대 살아야 합니다
고로 일반적인 가족이 임대 들어가는 것 자체가 심각한 가난을 초래합니다.
경영교육 조금이라도 받으면 알 수 있는 사실이죠
특히 장기전세는 들어가는 순간 그 자리에서 원금 다 까먹는 것과 마찬가지라고 보심 됩니다.
고로 주류화 절대 불가입니다.
2. 민간이랑 경쟁 불가
임대는 민간 금융상품을 끌어올 수 없습니다. 거래가 안 되니까요.
그래서 공급이 제한적이며 역설적으로 공급을 늘리려면 공급 주체의 재무 상태가 급격히 악화됩니다.
지금이야 국가 대신 각종 공사가 빚을 쌓아가지만 결국은 한계에 봉착하겠죠?
현상 유지도 안 됩니다. 임대주택 대손충당금 쌓아서 벽칠하는 것도 힘든거 아시죠?
그냥 썩어가는 겁니다. 대지든 건물이든, 나중에 막대한 사회적 비용 지불하고 싸워야겠죠
3. 유동화 불가
금융 상품도 못 씁니다. 개인 신용 기반이 아니니까
요즘 세상에 금융상품 안 낀 개별 시장은 생존 불가능합니다.
컴퓨팅 파워도 선물 거래하는 세상인데 금융상품 없으면 도저히 수요 공급을 맞출 길이 없어요.
유동화가 안되면 안정화도 불가능합니다.
예를 들어 주거 안정성을 위해 장기 고정금리 상품을 내는 것도 불가능하죠.
그래서 대안은?
대안은 항상 고통스럽습니다.
1. 임대 아파트 포기해야합니다.
주거 취약계층에겐 빌라 다세대 주택 매입해서 저렴하게 월세 줘야죠. 깨끗하게 리모델링 해서요
지금도 하고 있지만 극적으로 더 많이 해야합니다. 임대 아파트 공급하는 거 반에 반값이면 되겠네요.
살고싶은 대로 살게하고 대신 나중에 퇴거할 때 월세 다 돌려주면 됩니다.
받은 월세는 운용해서 신규 빌라 매입, 리모델링에 쓰면 됩니다. 땅값 상승분은 정부가 고스란히 흡수하면 됩니다.
2. 장기전세 없애야 합니다.
그냥 일부소유권부 아파트로 공급해야 합니다.
공급은 민간이 하든 공공이 하든 아파트 가격 10억인데 4억 장기 전세로 공급한다고 하면
이걸 없애고 매입자가 땅이랑 지상권 지분 40% 매입하는걸로 바꾸면 됩니다. 그리고 6억에 대해선 금융 비용 내야죠
부분소유자는 자기자본에 대한 인플레이션 헷지가 가능합니다.
주택공사는 부분 소유 지분을 활용해 금융 상품을 출시할 수 있습니다.
그럼 누가 손해냐? 일단 은행이 손해입니다. 대출의 60%는 주택공사가 받는거니까요.
신용도가 높은 주택공사 상대로 예대마진을 뽑기 쉽지 않습니다.
거꾸로 주택공사가 토지 지분 묶어서 PF 파이낸싱에 자금 공급해도 되구요.
부분소유주가 주택공사 대출을 이용하는거죠. 뭐 이론적이긴 하지만
결국 고통 감수해야죠. 모두가 아파트 사는 세상 오거나
장기전세로 20년 살고, 나아가 거기서 소유권 또는 지상권 주장하는
사람들만 있다면 현상 유지가 될까요?
댓글 26
현재는 소득 자산이 늘면 퇴거할수도 있어서 불안정한것도 있고
나중에 퇴거되면 그땐 집사기 힘드니까 첨부터 임대를 기피하는면도 있죠.
그리고 여러나라들이 임대설계할때 지금같은 집값 급상승은 예측하지못한거죠.
그렇긴한데 그렇다면 임대주택은 현재 부동산가격급상승 시대에 맞지 않는거죠.
그럼 결국 여력이없는 사람들을 위한 제도는 아무것도 해줄수있는게 없죠. 각자도생하라는거죠.
이걸 인정하고 받아들이는 선에서 정책이 시행되어야 합니다
전 행복주택 임대로 잘 살다가 싼집 잘 사서 와이프랑 신혼집 구매해서 잘 살고 있습니다.
생각보다 돈 모을 기회가 됩니다.
왜 장기전세로만 생각하는지.. 행복주택처럼 8-10년 제한을 두면 됩니다.
왜 원금을 까먹죠..?
집에들어가는 비용제외하고 열심히 저축하다보면 기회가 옵니다.
이번 장기전세 사태를 보면 님 같은 분보다는 임대사니까 라고 안주하는 사람이
90퍼센트 정도는 될겁니다.
막상 들어가서 나오면 집값이 껑충 전월세도 껑충 되어있거든요
일반적으로 임대 4년 살면 주변 주택 가격은 5~10% 이상 상승합니다. 소득 상승률로는 절대 따라잡지 못합니다.
이론상으로는
다들 피나게 노력하고 잘 삽니다.. 너무 서울 기준으로 생각하는거 같네요..
경기도/인천만 와도 임대살다가 내집 찾아 가시는분들 엄청 많습니다..
참고로 저는 지금 공공임대 거주중입니다.
공공임대 일반 전월세 시장 안정???
불가능합니다.
살아본적도 없는 사람들이
공공임대가 답이다! 공공임대로 전월세 안정화해라!
이러는데 세상물정 모르고 하는 소리...
https://www.clien.net/service/board/park/19281463CLIEN