재건축 재개발은 왜 부동산 가격을 폭등시킬까요
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재건축 재개발을 하면 그 지역에 갑자기 대규모 공실이 발생합니다.
은마아파트가 재건축하면 거기 살던 사람들은 살 곳이 없어집니다.
그럼 그 주변에 살 집을 전세나 월세로 살아야죠
갑자기 많은 사람들이 임대를 하면 전월세 가격 상승이 시작됩니다.
그렇게 시작된 전월세 상승은 결국 주택 가격 상승과 연결됩니다.
그럼 재건축이 끝난 아파트에 입주를 시작하면
신축 아파트는 그동네 대장 아파트로 가격이 상승되어 있습니다.
결국 그 지역 모든 집 값과 전월세를 상승시킵니다.
과거 5층이하 아파트가 많은 시절 용적률이 낮은 상태에서
거의 두 배 가까운 집을 공급하면 집 값이 안정화 될 거 같지만
실제로 그렇게 안정화가 안 됩니다.
지금 현실은 저런 아파트가 거의 없죠
은마아파트도 용적률 거의 꽉 찬 상태에서 재건축 하는 것이라
그렇게 오래 걸린 것입니다.
<<<그래서 재건축 재개발 쉽게 하기 위해서 특단의 대책이 필요합니다.
서울은 일괄 용적률 1000% 해 줘야합니다.>>>
댓글 57
땅은 좁은데 언제까지 막아 놓습니까. 막는게 능사가 아니에요. 그냥 내 임기내 멸실만 되고 공급이 안되니 회피하는겁니다.
신축공급이 없으니 반포 등 신축가격이 시세를 리딩하며 몇년째 날아가고 있잖아요.
다음 대통령이 덕 볼 일 안하겠다는 거죠.
일단 현재로서는 수요가 많은 지역에 대한 공급을 늘리는 것이 우선입니다. 재건축해서 그 지역 가격 오르는거 걱정하다가 이 사단이 난거에요.
서울 내 정비사업도 계속해야 되는거에요. 지금 서울 중심지 신축이 부족하니 님의 생각하시는것처럼 정비사업해서 신축되면 가격이 높아질거라고 생각하는겁니다. 신축이 지속적으로 공급된다는 시그널이 있으면 그렇게까지 올라가지 않습니다. 원하는 공급이 나오지 않을게 명확하니까 올라가는거에요.
수년전에 대구 지역 공급 폭탄이 있었던 적이 있습니다. 신축이 나올거를 아니 더이상 정비사업이 재미를 못봤고 미분양 났었습니다.
잘 모르시는것 같은데 사업성은 나중 문제고 정비사업 진도가 안나가게 막는게 문제에요. 다시 말하지만 내 임기내 멸실만 되고 공급이 안나오니 정비사업은 규제를 하는거고 엄하게 매입임대를 공급하거나 지산이나 상가를 집으로 만든다고 하잖아요.
정비사업 활성화가 공급의 주요 방법이란건 모두 알고 있어요. 모든 대통령 후보들이 그걸 공약으로 내세우고 있잖아요. 알고도 막는게 문제인겁니다.
당장의 대규모 이주에 따른 임차수요가 시세 올릴거라는 두려움으로 원주민 정착률이 저조하다는 신념에 매몰돼서 죄다 틀어막으면 내내 쌓인 압력 터져버리는 순간이 옵니다. 그리고 10여년전의 일이 꾸준히 쌓이고 쌓여서 신축 공급 급감이란 업보로 돌아온게 지금이고요.
혹시 아시는지 모르겠지만 신축이 희귀해지면 신축이 시세 상방을 계속 뚫습니다. 그러면 적절한 2000년대 중반 연식의 기축이 시세를 따라가고 비슷한 입지의 노후구축에 재건축 사업성이 생겨서 시세가 덩달아 오르죠. 소수의 신축 프리미엄 없애는건 다수의 신축이에요.
사람들이 원하는건 지상 주차장에 삼중주차가 디폴트인 은마, 잠실주공5차, 워커힐이 아니라 세대당 1.8대 이상의 주차공간이 보장되고 기깔나는 커뮤니티시설이 있는 원베일리, 서초그랑자이, 잠실래미안아이파크, 원페를라, 디에이치방배 등등이에요. 이런 4세대 최대 35층짜리 최신축의 프리미엄을 상쇄시키는건 49층 이상(용적률을 의미하는게 아닙니다) 2.6m 이상의 천정고 등이 디폴트인 5세대 신축들이에요.
그리고 사람들이 얘기하는건 그런 공급도 있지만 서울의 좋은 집도 공급해달라는겁니다. 그런걸 집값 오른다는 막연한 두려움으로 틀어막고 그러면 사람들은 5세대, 6세대 아파트로 만들어줄 수 있는 시장, 구청장, 시의원을 뽑겠죠. 유권자들에게 녹물 계속 참고 먹으라며 당위 강요해봐야 소용없습니다. 사람들 바보 아니에요.
이미 서울에 주요 업무 지구에서 30분 거리의 베드타운도 포화상태입니다만
서울 경계만 나가도 빈땅 천지라고 하심은 어디를 말씀하시는걸까요?
고속 광역 철도망이나 고속 광역 전용 도로 같은 것... 아파트만 건설하고 교통은 개선을 안 하고 있으니까요
그리고 어느 댓글에는 재재 활성화를 어느 댓글에는 재재 틀어막자는 주장을 하시는 갈지자 포지션이면 어떡하시나요..
박원순때가 러우전쟁, 코로나 이전이라서 개발하기 딱 좋은 기간이었는데 홀라당 날려먹었죠
서울 아파트 가격 높다고 서울 아파트 공급 틀어막은 결과가 지금인데 계속 모른척하시면 안되는거죠. 백날 하남교산, 왕숙, 진접, 고양창릉 등등 신도시 백날 지어봐야 강남 집값 절대 못 잡습니다. 강남 집값 잡는건 강남, 한강벨트 신축이에요.
저도 서울 재건축은 막아야 한다고 생각했었는데요.시간이 지나고보니 그게 아닌듯 싶습니다.다른 분들 말처럼 언젠간 터지게 되어 있죠.순리대로 하는게 좋았을거 같다 생각합니다
이런 관점에서 생각도 해 보세요.
아파트 가격이 비싼 지역 왜 비쌀까...
단순 인프라 때문일까...
그지역 소득 수준이 높다는 생각은 해 보셔나요.
가령 같은 경기도라도 판교와 구리시 어떠세요.
그 두 지역 아파트 가격이 많이 차이가 발생합니다.
그 동네 고소득 일자리가 있으면 아파트 가격이 따라 올라요.
서울 집 가격 강남 아파트 가격도 그 동네 소득 수준이 높은 것입니다.
그러니 빨리 청와대 대검찰청 대법원
정부 산하 기관 모두 세종 이남으로 가야한다 생각합니다.
요즘 지어지는 신축 1채를 똑같이 1채라고 생각하니 답이 안나오는겁니다.
시간이 지나면지날수록 구축은 더욱더 노후화되구요, 이미 수도권 상당수의 아파트들은 연식이 엄청나요..
제때 재건축이던 재개발이던 진행했어야 했는데 이걸 틀어막아서 지금 이렇게 부작용이 터진거구요.
아파트 건축비 상승입니다. 강남처럼 재건축시 충분한 이익 발생해서
건축비를 부담해도 재건축 이익이 발생할 수 있으면 다행인데
그 외 지역은 사실상 막대한 건축 부담을 해야 한다는 것이죠
가령 59타입 기준으로 5억 정도는 기본으로 생각해야 하는 데
그 오래 된 아파트에 사는 분들이 이제 힘들어 졌습니다.
정작 빌라 밀집지역이 전신주와 전깃줄로 범벅돼서 하늘보기가 더 힘든데 말이에요.
2025년 기준으로 임대 1개 세대당 조합 손실이 3-4억입니다. 그런데 1000% 받자고 수천억 수조 단위 손실을 감내하자고요? 머리에 총 맞았습니까? 1000% 용적률 사기극에 당하는 조합원 그렇게 많지 않아요. 어르신들에게나 용적률만 얘기하면서 장밋빛 환상으로 동의서 싸인 받아가도 나중에 문제 터지고요. 특히 젊은 사람은 빠삭해서 그런 사기극에 안 당해요.
차라리 현행 제도의 기부채납 의무분을 50%에서 30%로 20%p만 줄여줘도 사업성 올라서 빠르게 동의서 걷고 심의 넣을 조합들 널렸을겁니다. 그런데 민주진영에서 그 꼴은 눈 뜨고 못 봐줄거 뻔하잖아요.
당장 2단계 종상향 받아서 3종일주 300%가 상업지구 700% 용적률로 펌핑, 못해도 준주거 400%로 펌핑돼도 임대 비율이 2-30%에요. 그러면 바로 사업성 나락갑니다. 역세권 시프트 등등 제안서, 동의서 들어온거 있을텐데 찾아서 보여드려요?
노후건물 방치하다가 사고나면?
서울에서 하수도 사는 사람이 있어요? 반지하층 저도 근 10년 이상 살았습니다만 하수도라는 표현은 많이 불쾌하네요. 너무 억지를 부리시는 걸로 보입니다.
대신 아파트처럼 단지형 공간이 없다는게 단점이긴 합니다.
1000% 가능한곳은 하는게 맞다고 생각해요. 대신 아파트 외관은 신경써서 만들게 해야겠죠.
전월세가 상승하는걸 충분히 누를수가 있었겠지요..
공급이 없어 전월세가 상승하는 과정에서 빼먹은게 좀 있는 듯합니다..
각종 꼼수로 아파트를 고분양가로 만들면 주변도 뛰어 오르는 효과가 있죠
시대에 맞지 않는 법규를 정비하지 않고 각종 꼼수와 규제 사각지대를 방치하는 정부와 정치권의 환장의 콜라보죠
박원순 시장이 틀어막은 것과 공사비 폭등 때문에 이제는 제발 해줄께 해줄께 그러니 해라 라고 해도 사업성 나오는 곳이 많지 않습니다. 서울도 외곽의 용적률 높은 곳은 이미 어려워졌고 경기도는 일부 지역 제외하고는 이미 사업성이 나오지 않습니다.
정부에서 막으면 막을수록 공사비 상승과 결합되어 점점 사업성이 안 나오는 곳들이 많아집니다.
결국 그런 곳은 영원히 못하게 되고 그로 인해 얼마 안 되는 신축 준신축들은 더더욱 희소하게 되고 가격은 더더욱 양극화가 됩니다.
그게 다가올 미래죠.
1000% 용적률로 지으려면 구룡성채처럼 지을 거 아니면 초고층으로 지어야 하는데 그러면 건축비가 기하급수적으로 상승하면서 사업성이 더 나빠지죠. 아마 머지 않은 미래에는 재개발은 몰라도 재건축은 대부분 불가능해질 겁니다.
그렇게 도시가 늙어가고 그 안에서 신축들만 한정판처럼 남아있고 꾸준히 돈으로 관리하면서 그 상태를 최대한 유지하게 되고 나머지 구축은 대부분 점점 낡아질 겁니다.
그 때쯤 되면 정부에서 뭘 해줘도 아무런 변화가 없을 거에요.
그 말 그대로, 강남 재건축 하던지 말던지 모두가 강남에 살 필요도 없는데 걍 놔두면 되는거 아닌가요?
강남이 더 비싸지면 거긴 부자들 살라고 놔두고,
말씀하신 서울 외곽 교통 좋은곳 빈 땅도 빈 땅대로 개발하고요. 사실 이건 이미 주구장창 하고 있죠