몇년전 해외사례 : 저가주택가격 3배 폭등, 서울은?
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공부랑 일때문에 해외에 오래 지냈다보니, 해외 3군데 나라에서 부동산을 소유해본 기억이 있습니다.
코로나 이후 일부 선진국 국가들 중에서 일부 대도시 경우에는, 3년 정도의 기간동안 저가주택 매매가격이 최대 3배 정도까지 폭등한 도시들이 있었습니다.
대략 공통점이 있었는데요,
1) 같은 나라 안에서도 도시마다 달랐다 - 예) 제1도시는 2배, 제2도시는 1.5배, 제3도시 3배 이런식으로
2) 꼭 제1 도시만 오른건 아니었다. 중소도시도 수요공급 꼬인데는 많이 올랐다 (한국경우, 경북상주, 전주 같은곳)
3) 금리가 비교적 낮았다 - 금리가 오르는 와중에도 계속 상승 - 예) 은행 대출금리 낮은거 기준 3.5%->6.25% 갈때까지도 계속 오름(한국은 아직 4%대 후반)
4) 수요공급이 현재/미래 모두 엉망으로 꼬여 공급이 극도로 부족했다
5) 집값 오르는 만큼 임대료도 거의 비례해서 올랐다
6) 그래서 평소라면 실거주 위주가 아닌 임차인 전월세 비율이 다수인 주택형태 부분에서 오름폭이 훨씬 컸다. - 똘똘한 1채 가지고 있으면 별로. 안좋은것들이 훨씬 많이 오름. 예) 3억짜리도 5억 올랐고, 15억짜리도 5억 올라서 오른 금액은 똑같다
7) 경제가 상대적으로 건강했다 - 자영업자 파산 이런거 말고, 국가 전체의 경제지표들. 예) 1인당gdp, 실질임금소득, 경상수지흑자폭 등등
8) 그럼에도 저가/중저가/중가 주택들의 공급이 쏟아진 대도시들은 아무리 경제가 좋고 인구가 늘어나고 일자리가 많아져도, 집값은 거의 정체에 가까웠다
그러다가, 집값이 하락하게된 시점의 공통점은,
- 거시 국가 경제 지표가 2개분기 이상 연속 나빠지고
- 대출금리가 6.5% 이상 올라가고(한국은 아직 1.5% 이상 룸이 남았음)
- 중산층들이 힘들어지고(한국으로 치면 대기업/중견기업/공무원 이정도 되는 사람들 삶이 팍팍해져 아이들 학원비도 줄일때, 서민층/자영업자 힘든건 그냥 디폴트)
- 다주택자 혜택 줄이고
- 소득세금 및 보유세 강화하고
이럴때 하락했던거 같습니다.
-공급 / 세금 부담 / 금리인상
이런걸로 계속 폭등하던 집값이 하락반전한게 아니라 국민들 중산층 이상되는 먹고사는데 힘들지 않던 사람들이 망가져야 그때서야 집값이 완연한 하락턴으로 돌아선거 같구요. (서민, 자영업자 힌들어 지는건 항상 그랬던거라 이런걸로 대세상승 하는 집값이 무너지진 않고요)
그렇지만
- 엄청난 공급 : 현재로는 불가능
- 엄청난 세금부담 : 개편 예정된 지금 보다 더 강한
- 엄청난 금리인상 : 한번에 쫙 빅스텝 0.5% 3회연속
이정도 충격 아니면 시장은 한번 상승 흐름을 타면 공급/세금/금리 때문에 무너지지는 않는거 같구요.
이게 일부 선진국들 안에서 일부 대도시들의 지난 몇년간의 모습이었고, 이게 만약에 서울에도 나타난다면,
작년까지 3억/4억 하던 소형평수 구축 서울 외곽 아파트 들(성북중랑 금관구 노도강) 중에서 입지가 괜찮은 것들이 몇년후에는 10억을 넘어서는 일이 발생 할수도 있고요
해외 일부 도시들은 이랬습니다.
저도 1달전부터 갑작스런 실직으로 인해서 다시 해외취업 까지도 알아보다가 직장도 직장이지만 아이들과 함께 이주해서 살아갈 공간에 대한 걱정으로 다시 예전 살던 나라들 부동산 이거저거 알아보다가 느낀 부분을 적어봤습니다
댓글 26
결국 돈 풀리는 만큼. 자산시장이 커지는거니까요.
돈 풀릴수록 오늘 벌어 오늘 사는 사람들만.. 힘든시기가 되는거에요.
그나라 시장환경 등을 우리와 비교해야 더 설득력있고 이해가 쉬울것 같습니다.
서울수도권 아파트값 부동산 시장의 가격 상승하락 메카니즘과 놀라울정도로 비슷한 나라는 제 경험으로는 호주>캐나다>미국 순으로 비슷했구요
아 그렇군요.
아.. 근데 호주는 의외네요. 외국인은 부동산 소지 막은걸로 알고 있었는대..
용적률 풀고, 건축 허가 단위를 쪼개 쉽게 건축할 수 있도록 하는 등의 공급을 위한 여러 조치가 효과를 낸 거였죠.
결국 서울도 장기적인 진짜 해법은 공급 외에는 없을텐데, 그게 될지 모르겠네요.
근데 텍사스 오스틴은 보유세가 미국에서도 많은 편인 2% 가까이 됩니다 ㅋㅋㅋ
맞게 해석하려면 공급과 함께 보유세도 올려야 합니다.
자산상승의 기회가(집값 상승같은) 상대적으로 또 매력이 많이 떨어지면(텍사스), 소득세, 보유세 및 물가가 높더라도 다시 자산상승 기회가 큰 곳으로 돌아가는 습성도 인간의 본성중에 있는거 같습니다
소득세랑 주택 가격이랑 뭔상관인가요. 소득세 안걷고 보유세 많이 걷는건 단순 정책이죠. 집 값이랑 상관은 없고요. 꼭 이런 이야기하면 다른거 가져와서 물타시는 분들 있네요
10억에서 20억 사이는 비슷하거나 해외가 좀 더 비싸고,
20억 정도 넘어가면 한국이 세금이 더 비싼거 같아요.
근뎈 이거도 해외는 워낙에 자치구별로 달라서 국내언론이나 국내 부동산 유명 유튜버들 심지어 정부자료 조차도 해외 현실하고 틀린 얘기 하는 경우가 무척 많다고 느꼈어요
그리고 상승폭에 제한을 둡니다. 한국은 매년 150~200%씩 상승하지만, 뉴욕은 6%, LA는 2% 정도죠.
유럽 국가들은 대부분 주거용 주택에 대해서 보유세가 엄청 낮습니다.
정부가 내놓은 구라 통계로 선동하는거 보면 좀 열받네요.
상속세 같은 거죠. 명목세율은 엄청나지만, 실제로 그대로 내는 사람은 거의 없는....
전 저 세율 장난 좀 그만 했으면 합니다. 뭐하면 뭐라고 공제, 할인.... 그러니 서로 갖다 붙여서 상대편 공격하기만 좋죠. 실효세율을 보면 한국 엄청 낮습니다.
진보언론, 극우언론, 정부금융부처들, 청와대, 유명 부동산 상승론자 유튜버, 유명 하락론자 유튜버.
누구하나 사실을 말하는 사람을 저는 보지 못했어요. 그나마 미국 보유세 얘기를 하는데 그거도 주마다 다 다른걸 얘기 안하고 본인들 주장에 맞게 체리피킹 한 것만 골라 한국이 보유세/양도세가 싸다/비싸다 각자 틀린 주장하고,
또 미국 말고 다른나라 보면 여기선 또 미국하고는 완전히 다른 개념으로 세금을 부과해서 미국이 글로벌 기준이니 미국보다 한국은 싸다/비싸다 말하는거도 반은 맞고 반은 아닌거 같구요
대체적으로 제가 느낀거는 서민들/중산층 한테는 한국이 대부분의 면에서 세금이 싸서 실질소득이 높고(그치만 해외는 복지로 커버를 일부쳐주니), 부자들은 한국이 싼데 또 한국은 각종 공제가 워낙에 잘 되어있고요
님 댓글도 대놓고 선동하네요? 한국은 매년 150~200%씩 상승... 뉴욕은 6%, 2% ㅋㅋ
대신 뉴욕이던 LA던 주에따라 다르지만 취득가액에 1%는 매년 내죠. 한국은 0.1% 수준이고요.
그리고 유럽 국가 보유세 낮다... 이것도 일부러 알고 선동하시는거죠?
영국은 보유세는 없지만 거주세가 있죠. 거주세가 대충 1% 좀 안되고요. 사실상 한국처럼 1가구 1주택으로 살면 보유세랑 다를게 없습니다.
실효세율 한국이 엄청 낮다는거도 가짜뉴스에 가깝습니다. 실효세율이 낮은건 재산세가 낮아서 그렇고, 장기간 보유한 고가주택의 경우 한국이 더 높은 경우도 많고요.
취득가액에 대해서 내기 때문에 시간이 지나서 주택가격이 오를수록 한국의 세율이 높아지지요. 그리고 취득시점에 미래 세금 경로가 정해지기 때문에 구매 결정시 그걸 고려해서 할 수 있죠. 불확실성이 낮기 때문에 세금에 대한 저항도 낮은거에요.
한국처럼 한 번에 보유세를 50%, 100%씩 올릴 수 있도록 하는게 비정상이죠.
보유세는 낮지만 취득세만 해도 세계 최고(3~13%)이고, 양도세도 세계적으로 높은 편에 속하죠.
임대료가 상대적으로 낮은 것이지
취득/보유/양도 전 과정을 통해서 내는 부동산 세금이 그렇게 낮은 게 아니라고 생각합니다.