· 톺아보기

정부의 전세 배제(?)는 결국

pcbd · · 수정

조회 3,610 · 공감 0 · 댓글 23

다들 아시겠지만 중장기적인 인구 감소가 핵심 아닐까요?


전세의 지속 가능한 전제 조건은 너무 당연하게도

1. 부동산의 우상향

2. 수요 > 공급 (지속적으로 전세금을 땜빵할 새로운 세입자) 


근데 문제는 일부 급지를 제외하고 20~30년 정도면 1, 2가 역전되는 타이밍이 옵니다. 지금도 경매보면 HUG가 대항력 포기하는 물건이 꽤 있습니다. 입지가 좋은 곳이야 전세가보다 높게 낙찰되겠지만 그렇지 않은 곳이 점점 늘어난다는거죠.


근미래에 인구감소에 따라 신규 세입자가 급감하면 계약만료 때 전세금 못 받아서 임차권등기 설정하고 소송/경매하는 일이 지금보다 비일비재할거에요. 


당장 전세를 요구하는 세대의 고충도 이해하지만, 국가의 주택 정책은 현재 수요/공급만 고려하긴 어렵죠. 


그때가서 악성 전세 물량(보증금을 돌려주지 못하는)에 대한 대책을 강구하기 보다는 사전에 전세를 어느 정도 축소시켜놓는 것이 맞지 않을까요? 


자꾸 저걸 공공의 영역에서 보증하고 지원하다가는(HUG같은) 나중에 거대한 부실을 공공이 떠 맡아야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 


물론 전세금 신탁, 전세 금지도 말이 안되는 정책이라 생각하므로 단순히 전세를 반대하는 것은 아닙니다.  


댓글 23

  1. 웨건마니아_록맨10 · · 공감 14
    정부 부동산 정책이 그런 깊은 생각끝에 나온거로 보시는 분은 안계시는 것 같습니다.
    세제/공급 모두 주먹구구에 이미 한 실패를 반복하는 것으로 보고 있죠.
  2. pcbd ·
    @웨건마니아_록맨10님 그건 저도 아주아주아주 동의합니다.
  3. 우리최고 ·
    전세보증보험은 2년단위 갱신이라...

    hug가 본문과 같은 대대적인 손해보는 경우는 거의 없지 않을까요.

    보험상품인 이상, 무조건 계리 업무를 통한 리스크관리를 할거라...
  4. 모나미 사랑 ·
    @우리최고님 HUG의 손실은 매년 급증하고 있습니다. 전세사기의 여파가 아직도 남아있는 셈이죠.
  5. pcbd ·
    @우리최고님 단기적인 리스크 관리는 되겠죠. 그리고 윗분 말씀대로 HUG는 현재 부실화가 현재진행형이구요. 점차적으로 보증 비율을 낮추는 식으로 관리를 하겠지만 근본적인 해결책도 아니구요.
  6. 사연객 · · 공감 7
    전세사기가 염려되면 사기에 대한 대책을 마련해야지
    임대시장을 축소시키는건 전혀 목적에 부합하지 않는다고 봅니다..
  7. liberal ·
    @사연객님
    지금 정부의 임대시장 축소문제는 전세를 없애는것과 별개로 1주택 실거주 위주의 시장재편이 문제가 되서 그렇습니다
    만약 1주택 실거주 위주정책을 안 한 상태에서 전세대출만 없앴다면 비용이 조금 올랐어도 지금처럼 임대매물 자체가 잠겨서 월세까지 폭등하는 상황까진 안 왔을거에요.
  8. pcbd ·
    @사연객님 전세사기를 언급한 것은 아닙니다.

    인구 및 수요 감소로 신규 전세 세입자를 구하기 어려워져서 전세금 순환이 잘 안되는 상황을 고려한거죠. 최근 전세사기는 이거랑 결이 다르죠.
  9. 사연객 ·
    @pcbd님 본문에 언급하신 '다음 세입자를 구하지 못해 전세금을 돌려주지 못하는 상황'이 전세사기의 한 유형에 해당합니다.
    이런상황에 대비하려면
    전세금을 못받는 상태의 세입자가 겪는 고통(경매절차 등등)을 경감할
    제도 설계하는게 더 목표에 부합하는거 아니냐는 얘기였구요.

    첨언하자면, 본문에서 우려하는 상황이 발생할때는 하루아침에 급작스럽게 벌어지진 않을겁니다.
    인구가 줄어들어도 그 여파는 하급지에서 먼저 발생할 것이고(즉 전 지역에서 동시에 발생하지는 않을 것),
    주거 수요가 감소하는 지역에서는 전세수요 및 주택수요가 같이 줄어들어
    주택가는 낮은데 전세가만 높아지는 역전현상은 그리 크지 않을것입니다.

    요약하자면, 우려하시는 대량의 전세금 미반환 사태는 그렇게 심각하진 않을것이라는 겁니다.
  10. pcbd ·
    @사연객님 무슨 말씀인지는 알겠습니다만 지금 언론에 나온 전세사기(피해자)는 주로 바지사장을 내세워서 아예 작업을 한 것이고, 글에서 언급한 내용은 그것과는 결이 다르다고 말씀드린 것입니다. 수요자가 줄면 말씀하신 그 전세사기의 한 유형이라는 것이 광범위하게 증가할 수 있습니다. 지방은 그게 머지 않은 것 같구요.
  11. 배트맨 ·
    인구가 감소될지 증가할지는 아직 모르죠
  12. liberal ·
    지금처럼 유지하다간 HUG가 부실매물 다 보증해줘야되고,
    그럼 사실상 국가가 서브프라임 사태 보증해주는거나 다름없게 되는거죠 뭐.
  13. 쌍문동개장수 · · 공감 12
    몽둥이 손에 넣었겠다 어디 때릴 놈 없나 둘러보다 너 잘 걸렸다 하고 생각 없이 때린거 같습니다.

    계곡 정비가 얼마나 힘든 일이였었는지는 모르겠지만, 그보다 쉽다는 일갈과 함께 자신 있게 내리쳤겠죠..
    한번 그러고 나니 되돌아갈수도 없고, 서울시장 빼앗겼을땐 아차 싶었을겁니다. 하지만 되돌아갈 길은 없어요. 그냥 가는거죠.
  14. POOHOLIC · · 공감 2
    @쌍문동개장수님 9.7에서부터 낌새가 확 보이더니 그 이후로 지금까지 너무 요란하게 민주 정부가 두번이나 넘으려다 고꾸라진 길로 빠르게 가고있죠.

    지선에서 청구서 보냈는데 대토론회와 세제개편안으로 기싸움 걸었다는건 이 루트 그대로 직진하겠다는거죠.
  15. 오준환 · · 공감 2
    인구감소에 따른 영향은 지방이 직격탄을 맞을거고,
    서울, 경기의 수도권은 1인 세대가 더 늘어남으로써 작은 평수로의 선호도가 전환될 겁니다.

    즉, 전국적인 인구 소멸과 저출생 추세에도 불구하고,
    일자리와 인프라가 집중된 수도권은 오히려 인구 집중 현상이 심화되면서 주택 가격의 완만한 상승세나 강보합세가 유지될 가능성이 높다는 이야기입니다.


    옆나라 일본만봐도 소멸한 지방 소도시가 엄청 많지만,
    그 지방에서의 거점 도시들은 거꾸로 더 발전하고 있습니다.



    부동산을 그대로 대학 진학으로 대입해 바꾸어 생각해도 똑같습니다.
    인구가 줄어들면 대학을 골라 간다고 했는데,
    막상 현실에서 주요 명문대학은 과거보다 오히려 더 들어가기 힘들어졌습니다.
  16. POOHOLIC · · 공감 1
    @오준환님 초중고도 똑같죠. 어디는 폐교 위기지만 어디는 저출산이란 말이 무색하게 과밀학급이고요.

    그래서 그런가 오히려 고밀도 컴팩트시티가 미래도시에 더 가깝다는 의견도 있지요.
  17. pcbd ·
    @POOHOLIC님 과밀의 기준은 폐교 위기에 비해 상대적인거죠.

    아무리 과밀이라고 해도 20년 전에 비하면 과소학급입니다.

    절대치의 감소는 지금으로서 뒤집기 어려워요.
  18. MARIANO42 · · 공감 2
    정부는 그 정도의 생각이 없습니다. 전세보증금 안심신탁 한다는데 이것도 보면 HUG의 적자가 될 운명입니다.
    미국 런던같은 선진국처럼 전세를 없애고 월세 중심으로 간다면서 중심부에 월세낼 형편이 안되면 뉴욕이면 뉴저지 런던이면 링컨, 그랜셔 같은데로 나가는 것이 필연적인데 중심부에 임대짓는다고 하고 있으니 일관적인 정책을 내는데 실패하고있습니다.
  19. tirpleA · · 공감 1
    인구감소가 걱정이면 당장 수도권도 출구전략을 가지고 접근해야죠
    20-30년후면 수도권 외곽도 말라죽는 곳들 생기고 서울 안에서도 재건축,재개발 못 되고 슬럼화 되는 곳들이 슬슬 늘어날텐데요
  20. pcbd ·
    @tirpleA님 그렇게 말라 죽는 곳부터 전세가 부실화되겠죠. 근데 그런데 서울보다는 지방이 먼저 아닐까요? 중요한 것은 그리 멀지 않은 시기에 찾아온다는 것입니다.
  21. tirpleA · · 공감 1
    @pcbd님 네 지방은 물론이고 서울,수도권이라고 균질하진 않을거란거죠 단일극이 능사가 아니라는 이야기기도 하고요
  22. 가즈오의나라 · · 공감 1
    인구감소에 따라서 전세값이 내려가려면 통화량이 늘어나지 않아야 하는데 통화량 늘어나는 속도가 인구 감소하는 속도보다 빠르기 때문에(서울 수도권은 오히려 지방 인구가 몰려들어서 증가) 전세값은 우상향 합니다. 앞에 분이 말씀하신대로 일본도 지방은 죽었고 수도권은 계속 인구나 인프라 늘어나고있죠
  23. pcbd ·
    @가즈오의나라님 일본은 전세가 없잖아요. 지방이 죽어도 전세금 순환이 안되는 일은 없죠. 월세수입이 없어질 뿐이죠..(임대인에게는 힘든 일이겠으나...)

    한국은 지방에도 전세 많습니다. 그게 다 부실 채권이 된다고 상상하면 나름 끔찍한 상황 아닐까요?

    저는 앞으로도 수요가 높을 것으로 보이는 입지만 놓고 얘기하는 것이 아닙니다.

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