투자의 첫 번째는 부동산(주택)입니다.

뭐 천 만원 이천만원 이렇게 소액으로 하는 건 제외구요,

본격적으로 자본이라는 게 형성됐을 때 제대로 투자를 해야 한다면 당연히 처음은 부동산이 됩니다.

그 이유는 여러 가지가 있습니다.

첫째. 레버리지

둘째. 안전성

셋째. 사용성

첫째. 레버리지

부동산 매입은 기본적으로 레버리지입니다. 매입가의 60%에서 많으면 80%까지도 대출을 받죠.

 전혀 이상한 게 아닙니다. 위험한 것도 아니구요. 원래 세계 공통으로 부동산은 대출을 받아서 사는 겁니다. 그게 기본이고 완전히 자기 쌩돈으로 구매하는 게 극히 드문 일이지요. 

 이게 가능한 이유는 담보대출이기 때문입니다. 돈을 빌린 사람이 상환 여력이 없어져도 담보의 가치가 사라지는 건 아니기 때문에 매입가의 70% 가까이 대출을 해줄 수가 있는 것이죠.(물론 지금은 대출 규제가 심해서 힘듭니다.) 상환을 못 하면 담보물(집) 가져가 버리면 그만이니까요. 

 그렇기에 부동산은 필연적으로 레버리지가 발생합니다. 3억짜리 아파트를 매입한다 했을 때 자기 돈 1억만 가지고도 집을 매입할 수가 있습니다. 이때 집값이 10% 올라 3억 3천만원이 된다면 투입한 자본(1억) 대비해서는 30%의 수익을 거두게 되는 것이죠.

 물론 이건 집값이 떨어졌을 때도 동일합니다. 하지만 정상적인 시장이라면 장기적으로 우상향 그래프를 그리기 때문에 결과적으로 유리한 것입니다. 

 주식도 레버리지를 할 수 있지 않느냐고 할 수 있습니다.

 물론 그렇습니다. 그런데 주식을 하겠다고 했을 때 대출을 해주는 경우는 거의 없죠. 신용 대출을 받아야 할 것이고, 신용대출로 억단위의 돈을 빌리기란 쉽지 않습니다. 주담대의 난이도와 비교했을 때 비교할 거리가 안 될 정도죠. 

 그게 여의치 않아 레버리지 상품을 들어간다면 원금이 아예 날아갈 각오를 다져야 합니다.

 그리고 주식에서 원금을 날렸다는 얘기는, 추가금을 넣지 않으면 포지션 유지가 안 된다는 말이지요. 부동산은 원리금 상환만 하면 원금을 날리든 말든 그럴 일이 없습니다. 눌러 앉아서 버티는 게 가능하다는 얘깁니다. 이건 이따 후술하겠습니다.

둘째. 안전성

 위에서도 말했듯이 부동산 대출은 담보대출입니다. 거기에 하나 더 얹어서 실거주 주택구입의 경우 보통 정책대출을 깔고 갑니다. 

 이게 민생안정과도 굉장히 밀접한 연관이 있기 때문에, 적어도 1주택 마련까지는 정부에서 굉장한 도움을 줍니다. 

 

 같은 금액에 같은 금리의 대출이라 하더라도요, 상환 기간이 어떻게 잡혀 있느냐에 따라 매달 내야 하는 원리금이 굉장한 차이를 보입니다.

 주담대는 보통 초장기대출이라 하지요. 만약 청년에다 생애최초 주택 구입자라면, 보금자리론과 같은 정책대출을 통해 40년 만기라는 초장기대출이 가능합니다. 

 1억을 빌렸다면, 그 1억을 40년에 걸쳐 갚으면 그만이라는 얘기에요. 그럼 금리가 조금 높다 하더라도 버틸 수가 있는 것이죠.

 반면 신용대출로 1억을 받는다면, 그 상환기간은 5년이면 많을 것입니다.

 1억을 5년 안에 갚는 것과, 40년 안에 갚는 것은 그 부담의 정도가 극히 다를 수밖에 없습니다. 

 같은 돈을 빌려도, 같은 비율의 레버리지를 땡겨도 여유는 부동산 투자쪽이 훨씬 높다는 말입니다. 

 게다가, 앞서 상술했듯, 부동산은 눌러 앉아서 버티는 게 가능합니다.

 원칙적으로 원리금 상환만 잘 하고 있으면 집값이 30%가 떨어지든 50%가 떨어지든 신경 쓰지 않아도 됩니다. 재촉하는 주체도 없고요, 은행도 신경 안 씁니다. 원리금만 잘 내면, 그러니까 최초 대출 시의 상환 플랜에 따라가기만 하고 있으면 얼마든지 해당 포지션을 유지할 수 있다는 얘깁니다. 

 반면 그 외 투자상품(주로 주식)의 경우, 본인이 직접적으로 신용대출을 받아서 투자하는 형태의 레버리지를 사용한 게 아닌, 상품으로서의 레버리지를 구매했다면 경우에 따라 포지션 유지를 위한 추가금 입금을 해야 합니다. 

 신용대출을 받아 일반 상품을 구매했다 하더라도, 그 금액을 유지하기 위한 월 상환액은 주담대에 비해 훨씬 높을 수밖에 없습니다. 

 그래봤자 장기 수익률은 주식이 압도하지 않냐?

 예. 맞습니다. 부동산과 주식 모두 장기적으로 보면 우상향이지만, 그 비율은 주식이 훨씬 높은 게 맞습니다. 

 하지만, 그만큼 주식을 장기보유 할 수 있으신 분 얼마나 계신가요? 

 주식이 오르고 내릴 때마다 부화뇌동하지 않고 차분하게 포지션을 유지하면서 목표한 기간까지 가져갈 수 있는 분 얼마나 계신가요?

 주식 투자의 성공률은 굉장히 낮습니다.

 이유는 여러 가지가 있겠지만, 기본적으로 사고파는 게 너무나 간단하기 때문입니다. 

 언제든 팔고자 하는 마음이 생긴다면, 그리고 사고자 하는 마음이 생긴다면 거의 즉시 매도 매수가 가능합니다.

 이는 투자의 성공을 어렵게 합니다. 보통 사람들은 틀린 판단을 하기 마련이거든요.

 반면 부동산은 매우 느립니다.

 팔려고 집을 내놓아도 6개월, 1년, 2년 안 팔리면 그만큼 그냥 갖고 있을 수밖에 없습니다. 

 강제적으로 장기 보유를 하게 된다는 말입니다. 그 말은 해당 시장이 갖고 있는 장기적 가능성을 따라갈 확률이 높다는 얘기지요.(이게 부동산이 입지를 잘 골라야 하는 이유이기도 하며, 똘똘한 한 채 이후 서울이 폭등하는 이유이기도 합니다.)

 셋째. 사용성

 앞서, 부동산은 유사시 눌러 앉아 버티는 게 가능하다고 말씀 드렸습니다.

 그렇습니다. 주택은 기본적으로 집입니다. 가격이 오르든 말든 그냥 실거주 해버리면 아무런 상관이 없습니다. 

 인간은 누구나 주거비가 발생하게 되어 있죠. 

 노숙을 할 게 아니라면 자가, 전세, 월세 이 셋 중 하나를 택할 수밖에 없습니다.

 이 중 비용이 발생하지 않는 주거형태는 존재하지 않습니다. 

 전세를 살면 되는 거 아니냐고 하실 수 있는데, 전세는 본인께서 집주인에게 대출을 해주는 사금융입니다.

 그 이자를 받는 대신 집에 거주할 수 있는 서비스로 대체하겠다는 계약을 체결하신 겁니다.

 나중에 고스란히 돈을 돌려받는다고는 하지만, 몇 년이 지나도 금액이 그대로라는 얘기는 인플레이션 만큼 돈이 녹았다는 얘깁니다. 결코 무료가 아닙니다. 하물며 전세대출을 받는다면 말할 것도 없죠.

 즉, 인간의 삶에 있어 어차피 주거비는 뗄 수 없다는 뜻입니다.

 따라서, 기본적으로 존재할 수밖에 없는 주거비를 레버리지 이용비로 치환할 수 있는 부동산의 메리트가 강할 수밖에 없고, 인생 첫 실거주 주택 투자는 압도적인 효율을 갖게 됩니다.

 

 세 줄 요약

1.부동산은 거금의 레버리지를 가장 쉽게 일으킬 수 있는 투자수단이다.

2.그 거금 레버리지의 비용 부담도 다른 투자상품에 비해 낮다.

3.인간이라면 어차피 발생할 수밖에 없는 주거비를 레버리지 이용비로 치환할 수 있는 형태의 상품이다. 

결론 : 첫 실거주 구매는 가급적 하자.

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