공공임대 주택은 복지영역이면 되는데..
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자꾸 이걸로 시장 타겟이 전혀 다른
일반 전월세 시장을 어케 컨트롤 해보려고 하니깐
말이 나오는 겁니다.
전에 제가 공공임대 역설 관련으로 글을 쓴적이 있는데..
https://www.clien.net/service/board/park/19281463CLIEN
애초에 사업성 자체가 없어서 일반분양 아파트 대비
공급이 잘 될수도 없고
추첨제 정책 때문에 절대 일반 전월세 시장 대체가 될 수 없습니다.
댓글 20
남은돈은 노후자금이나, 금융투자하고. 그렇게 수요을 빼는거지요.
임대는 일단 대상자가 되어야 신청할 수 있습니다.
복지부문 다 해결하고 좀 부족하고 좁아도 사는데 지장없고, 난 부동산이나 거주에 돈 다 털지 않고 버는거 좀더 소비할래 하는 사람 누구나 선택지로 둘수 있을정도가 되어야 한다 봅니다.
동북아에서 다른나라에 안 먹히고 국가존속하는 문제라 국가가 대계로 바라볼 부분이라 생각해요.
어차피 아껴봐야 임계점 넘기면 유럽같은 사회불안 먼저 가는거죠.
시장에 물건이란게 고급도 박리다매도 있어야 하는데, 부동산은 한정된 자원 때문에 민간에 맡기면 무한 고부가가치만 노리게 되어 있다봅니다. 민간에 맡겨 해결이 안되는 분야죠.
민간은 수익을 원하는게 당연하고 그건 그러라고 두면 됩니다. 1채 수천억해도 되요. 그건 자유시장경제인데 제한할 수록 반발하죠. 못막습니다.
정부는 주거권을 챙기면 됩니다.
그럼 더 현실성 없습니다.
공공임대 의미도 없구요.
비싼 월세 덕에 더 사업성 없어서 공급 안됩니다.
가뜩이나 공공임대 이미지도 안좋은데
임대료도 비싸면 누가 가겠습니까?
제가 언제요.
사람은 많고 땅은 좁은 대한민국에서
주거를 복지가 아닌 일반화를 하자면
주택용지를 전부 국유화 하지 않고서야
임대료를 민간임대랑 비슷하게 맞춰야할겁니다.
그리고 누구나 살고싶어하는 땅에 전체인구의 10프로도 못사는데,
나머지 90프로의 불만을 해결할수가 없을것 같습니다.
그래서 불완전하지만 자본주의가 사회주의보다 덜 불공평하다는 생각이 들긴합니다.
희소하며 모두가 갖고싶어하는것이 비싸게 거래되고 누구나 살 수 있는 기회가 주어지니까요.
아주 편안하고 넉넉한 주택을 주요 부지에 제공하면 불가능하죠.
그런건 민간과 시장의 영역입니다.
제가 생각하는 주거권의 주택은 그리 편한 주택은 못될 겁니다. 꽤 좁기도 하고 좀 불편하고 직장에서 좀 멀수도 있을 겁니다. 추첨이나 그런 것도 필요할 거고, 돈벌면 민간으로 이런저런 내 취향 , 이익, 편리 반영해서 나갈 수 있는 딱 그런 수준일겁니다. 필요한건 규모와 효율이란거죠. 매우 극단적인 규모의 고밀도 주택이 될거고, 사실 그것때문에 기존 부지에는 교통면에서도 일단 맞지 않을거에요.
누구나 살고 싶어하는 땅에 손댈 수도 없고, 그런건 수용하는데도 일단 수지 타산이 안맞죠.
정부밖에 못한다고 생각하는 이유 자체가 비용의 문제를 극복하기 위해 기존 보호구역등으로 정부가 묶어온 땅등의 상당한 해제등이 필요하다 보기 때문이네요. 해제까지 필요하다고 생각 하는 이유는 현재 이대로 가면 아무리 나라가 세계 2위까지 다투는 무역 이익을 내도 영원히 내수 없는 사회로 갈거라 보기 때문입니다. 소멸각이고, 부동산 블랙홀입니다. 미친 동북아에서 인구감소하며 쭉쭉 몇세대만 가면 나라 존재 자체에 위기 온다고 봅니다.
그래서 부지는 매우 저렴하게 오히려 개발 자체로 돈이 더 될정도의 부지를 선택해야 한다 생각합니다. 엄청나게 자연 파괴가 있을 정도일 수 있습니다만, 솔직히, 내부 경제가 없어서 망하는 와중에 그런 희생은 동반시킬 수 밖에 없다 봅니다. 안타깝지만...그정도 접근이 아니면 힘들거라 보네요.
부지가 비용이 아니라 이익이 나올정도로 일단 정해지면, 건축자체도 거의 공장에서 찍어내듯 처리해야 한다고 봅니다. 현재는 규모의 경제가 안되기도 하고, 각 건설사가 조립식 아파트도 다양한 연구를 하나... 주로 고급 지향, 다양성, 차별화 목표죠. 그런 걸로는 안되고, 사람들이 주거에 부담을 느끼기보다 소비를 우선해도 자고 일하고 사람 키울만은 하다 딱 그정도에서 역산해서 가능한 규모와 비용이 나와야 한다고 봅니다. 보조금 좀 집어주고, 저소득층 좀 임대로 지원한다는 개념으로는 언제까지해도 답이 안나온다 생각합니다.
현재는 개선이나 대책이라고 하는게 너무나 소극적이고 분산되어 있고 비용효율이 떨어진다고 봅니다. 다세대 몇개 중심가에서 거액으로 수용하고 어디 재개발 한다고 해봐야 한줌입니다. 수용비용도 천문학적이죠. 그런걸로는 돈만 들어가고 문제가 해결될 가능성은 없다 생각합니다. 나오는 결과물도 결국 초고가 주거라 세금은 낭비한다고 욕은 욕대로 먹고 실제 챙긴 주거도 병아리 눈물만하죠. 그런 모습만 보이고 있으면 사람들은 공포에 질려서 모든 비용을 아파트에 들이는게 당연하죠. 지금 하는 행태는 사실 대첵이라고 하면서 모든 사람들이 나이들어서 길에서 자야할수 있다는 공포를 심고 있는데 지나지 않는다 봅니다. 불행히도 정부 돈의 흐름도 그런데 쓰이고 있고, 부동산 펌핑입니다. 지금 대부분의 임대나 저소득층 대책조차 당연히 필요하긴하나 결론은 초고비용이죠. 그 주택들이 어디 있고 어떻게 만들었나 생각하면 당연한 귀결입니다.
이대로 민간에 맡기고, 고비용이 드는 대책을 하고, 기껏 들인 비용이 결국 온갖 부동산 펌핑으로 이어지는 대책만 해대면 어차피 젊은 사람들이 처음 잡을 주거는 대만의 닭장 아파트가 되거나 그냥 포기하거나 유럽식 폭동으로 귀결되겠죠. 폭동으로 주장이라도 하면 차라리 낫고 그냥 조용히 포기하고 끝날까봐 더 무섭습니다.
그나마 우리한테 좀 유리한건 거대한 규모를 처리할만한 건설사도 있고 아파트란 주거에 대한 거부감이 적다는 것, 아직 경제 성장도 이어지고 있는 부분이라 생각합니다.
간단히 말해서... 이대로 가면 겉보기 성적은 화려한데 안에서 무너진다 봅니다. 당장 몇년뒤에 나 누울 자리가 어찌될지 간당하는데 맘 놓고 소비할 사람은 없고, 그거 그냥 놔두면 분명 나라는 부자인데 내수가 없는 나라가 되겠죠.
나중에 조상에게 사죄하러 가겠다는 각오로 옛날 개발시대처럼 산 단위로 날려서 짓더라도 어케 되던 나 어디가서 잘덴 걱정안하긴해 라는 개념이 생길 정도가 되어야 한다봅니다. 좀 좁고, 출근도 걸릴 수 있지만 어쨋든 부담이 된다는 느낌이 없는 주거도 선택하려면 선택할 수 있게해서 그걸 주거권으로 바닥을 받쳐놨으면 합니다. 민간기업은 절대로 그런 선택지는 줄수 없죠. 그게 자본주의 기업의 역할이 아니니까요. 그냥 민간 베이스로 대책은 불가능하다고 생각합니다. 민간은 더 개인적인 맞춤에 경쟁력있는 고부가가치와 다양성으로 발전해나가는게 자연스럽습니다. 무슨 상한이나 제한이니 해봐야 현상비틀기에 지나지 않는다봅니다. 이상한 부작용이 튀어 나오게 되어 있죠.
주거권 확보 방식은 갑자기 하면 충격일테니 점진적일 필요는 있지만 정부는 민간과는 다른 역할과 접근을 해야한다 봅니다.
일단 사람이 가난하던 부자던 젊고 물려받은 거 없던 능력대로 시작하는데 문제없는 주거라는게 있고, 거기서 잘되면 내 취향에 맞고 좀더 편하고 직장도 가까운집 그런거 좋죠. 좋은 부지에 앞으로 오를거 같은 집 얼마든지 사서 투자로 해도 좋고요. 그렇게 떠나도 좋고, 아니면 난 투자도 부동산외에 더 관심두고, 집은 주거란 목표를 만족하면 좀 부족하고 불편해도 괜찮다고 선택한 삶도 OK하는거죠.
지금은 선택지 자체가 없는 공포가 지배하고 있다고 생각합니다.
시세차액이 메인 수익구조고 임대료는 금융비용이나 메꾸는 BM을 가져가는 민간 임대시장에 대해,
시세차액도 제대로 못내고 임대료로 모든 수익구조를 만들어야 되는 공공임대로 되도 않는 경쟁을 해 보려고 하는 것 자체가 넌센스 아닌가 싶습니다.
공공임대 입장에서는 임대수익률을 0.5% 가져가나 1% 가져가나 2% 가져가나 거기서 거기 오십보 백보 똑같은 적자폭탄인데...
공공임대가 수익 안 내고 BEP만 찍으려고 해도 6%...는... 가야하지 않을까요?
근데 이러면 민간임대 2~3배 받아야 손해 안 보고 유지라도 한다는 소리밖에 안되죠.
이런 상황에서 공공임대를 왕창 때려짓겠다? 그냥 LH, SH 골로 갈 날만 가까워지는거 아닌가 싶네요
그나마 사업성 있는게 나중에 분양 전환되는
리츠나 뉴스테이 정도인데
이마저도 LH나 건설사는 언넝 만기 후
털어내길 바라고 있습니다.
건물 노후 유지보수 안되고 재개발 재건축도 안되고
그리되바야 정신차릴려나 봅니다 그때쯤이면
지금같은 정책 내는 사람들 다 관짝 들어가있고
내 새끼들은 걱정 없으니 상관없다 이거겠지요
장기적으로도 전망 어두운데 단기적으로 봐도
대체 무슨 도움이 되는가??에 명확한 답이 1도 안나오는데
말입죠
특히 살아보지도 않은 사람들이 더 난리다군요.
공공임대가 답이라고
서울 경기권 sh랑 lh가 가지고 있는 임대주택 물량이 80만호 정도 되려나요.
기존 공공임대주택 전량 민간 매각으로 집값잡고 회수한 자본으로 공공부지 고밀개발, 민간 재개발 용적률 완화및 공공기여 제도개편을 결합할 경우, 양질의 공공임대주택 순증가를 실현할수 있는지에 대해서 고민해본적이있는데
단순하게 80만호를 매각하고 240조원을 회수할수 있겠더군요. 신규 양품질의 공공임대 목표량을 100만호로 하면 공공임대 순증가가 20만호가 되고 실제 현금사업비 호당 3억원을 가정하면 부족액이 60조정도 인데 해볼만 하지 않을까 싶어요.
물론 부지 확보도 물론 필요하겠습니다만. 임대주택이 확률적으로 로또가 안되려면 당연히 적정가의 공공임대및 분양 정책이 필수로 붙어야한다고 생각합니다. 현 임대주택 거주자가 지불하는 비용은 너무도 적고 현물가를 적용하지 못하다고 봅니다.
단순하게 정책의 흐름상 대규모 물량 매도로 집값 안정화, 일정화된 공공주택 확보및 공급,등이 가장 유효하다고 봅니다. 사업 부족액은 보유물량을 시장가로 매도해도 되구요..(양질주택이니 매각도 쉽겠죠)
다소 두서없는 엉터리 생각이었습니다 ㅋ
서울에서 주거시장은 주식같아서 물량이 중요하다고 보고 금융정책으로만 제어를 하려고만하는게 좀 아쉽네요
가뜩이나 공공임대 이미지도 안좋은데 보증금이나 월세가 현실화되면 누가 가나요?
그거 지어지는데도 10년 걸리는데
그걸 누가 기다리며 그것도 사업성 없다고 인허가 되지도 못합니다.