.분담금 폭탄'…서울 아파트 재건축 덮친 복병

댓글 24

1. 뎅뎅이! · 2026-09-01 08:49:12 · 공감 2

   임대 지으려고 하니... 분담금은 뭐.. 점점 늘어나지요..
   
   서울은 그나마 50%가 최대인데... 경기도는 할말하않
2. 소망내음 · 2026-09-01 08:49:22

   재건축, 재개발, 임대주택, 주택담보대출, 분양사기 등등
   정말 부동산은 해결해야할 과제가 산적해 있네요.
   이해관계도 너무나 다르구요.
   참, 쉽지 않습니다.
3. POOHOLIC · 2026-09-01 08:55:10 · 공감 3

   강서용송 처럼 종후 자산가치가 공사비인상+재초환+분상제로 치솟는 분담금을 압도적으로 상쇄할 정도거나, 비분상제 지역도 목동, 여의도 재건축 부터 장위, 자양, 사당의 재개발지까진 고분양가를 통한 분담금 줄이기로 어떻게든 추진이 가능하죠.
   
   문제는 상계주공같이 저층주공이르도 초소형으로 도배된 단지라면 조합원 평형배정으로 용적률 증가분 다 잡아먹어서 분양수익으로 못 녹이고 매수가+추정분담금이 종후 가치보다 월등히 높은 곳은 계속 노후 구축으로 남는거죠.
4. 하늘풀 · 2026-09-01 08:56:49

   @님 도시 전체가 빠른 속도로 낡아가겠네요.
   유럽 여행 가면 다들 100년된 건물에서 어찌어찌 그냥 사는 것처럼 되겠군요
5. POOHOLIC · 2026-09-01 09:01:06

   @하늘풀님 공사비 저렴하던 시기를 허망하게 넘겨버렸죠. 처음엔 리먼 여파로 종후가치가 낮아져서 조합원들도 해제 동의했지만 시간이 지날수록 핵심 인허가권자께서 신념으로 구역해제하고 방해하셨죠..
   
   물론 그때 했어도 35층 룰로 도시미관은 저세상가긴 했을겁니다. 한강르네상스 시절 심의받은 한강변 단지랑 35층 룰 시절 심의받은 반포 재건축 단지랑 미관 차이는 확실히 나죠..
6. H3130 · 2026-09-01 10:58:20

   @님 40층 이상 허가 난 순간부터 이건 가속화 되겠구나 싶었죠... 그런데 지금 재건축 대상은 그정도도 아닌데 벌써 이러면.......
7. 하늘풀 · 2026-09-01 08:55:24 · 공감 2

   이미 재건축이 완료된 준신축, 신축 아파트는 더 귀해지겠군요 ㅋ
   
   사업성 좋을 서울이 그나마 이정도라면
   서울 바깥은
   분당 등, 극히 일부 제외하면
   재건축이라는건 그냥 아예 불가능하다고 보면 되겠군요
8. 뎅뎅이! · 2026-09-01 08:58:50

   @하늘풀님 슬럼화가 된다고 봐야지요... 아파트값 잡으려다가 인구가 줄어드는 상황을 만들지도요.
9. 모키 · 2026-09-01 09:01:26

   @하늘풀님 아니요..서울도 목좋은곳에 있는 주복은 재개발 재건축 이미 거의 재개발 거의 대부분 불가한 수준이고...지금 준신축이나 신축들은 앞으로 30-40년후 아마 재개발 꿈도 못꿀겁니다. 지금 보통 30-40층대 인데...이걸 더 높일려면 비용은 어마무시 오르는데..앞으론 그 수요가 없거든요. 결국엔 재개발 재건축도 서울이 지금이 막차라고 봐야합니다.
10. 하늘풀 · 2026-09-01 09:02:25

    @모키님
    제 말과 같은 말씀 중이신것 아닌가요?
    분당, 서울조차도 거의 불가능하다고 하시는 것일까요
11. 뎅뎅이! · 2026-09-01 09:04:23

    @모키님 주복은. 뭐.. 2000년정도에 시작했고, 그 건물들은 2070년이 되어도 장기수선하면서 살만 할 겁니다. 그 이후는?? 그때를 예상하는건 쉽지 않네요.
    
    서울에 인구 500만 시대일지도 모르니까요.
12. 종.삼 · 2026-09-01 09:05:34

    ｢@오준환＊jhoh73＊님｣
    
    
    건설분쟁 장기화 속 조정성립률 5% 불과 … 공사비만 수천억 늘었다
    
    뉴데일리
    2026.6.16.
    
    ....
    52건으로 증가했다.
    
    공사비 증액을 둘러싼
    
    조합과 시공사 간 이견이 제도권 검증 절차로
    넘어가는 사례가 늘어난 것이다.
    
    공사비 검증은 정비사업에서 공사비를 일정 비율 이상 증액하려는 경우 사업시행자가 검증기관에 공사비 적정성 검토를 의뢰하는 제도다...
    
    ....
    ....
    
    
    [단독] “단가가 안 나온다”…중동發 공사비 분쟁 급증에 ‘소송 도미노’ 우려
    
    
    매일경제
    2026.5.27.
    다음뉴스
    
    중동전쟁에
    유가·환율 불안
    
    자재비 증액 두고 다툼 확산
    
    분쟁금 2428억·건당 평균 40억
    
    “건설현장 분쟁 길어질수록
    소송·공기 연장 번질수 있어”
    
    ....
    원에 달한다.
    
    공사비·자재비 상승 관련 분쟁은
    
    2023년에는 20건,
    2024년 23건,
    ...
    올해 5월까지
    전체 조정신청 133건 중
    
    조정이 성립된 사건은 7건으로,
    
    성립률은 5.26%에 그쳤다.
    
    ....
    ....
    
    
    통계적으로....
    
    공사비...분쟁은....
    증가중이고...
    
    올해...
    공사비..분쟁...
    조정성립은...
    100건중에..5건..정도..입니다...
13. 바람씽씽 · 2026-09-01 09:08:10

    용적률 더 풀고 공공기여 줄여달라는 기사 같군요
    
    어차피 중층재건축은 초과이익내기 어렵기때문에 추분최소화하는 쪽을 결국은 정책이 바뀌게 될겁니다
14. 종.삼 · 2026-09-01 09:09:19

    @바람씽씽님
    
    공사비용도...증가되겠죠...
15. 바람씽씽 · 2026-09-01 09:10:55

    @종.삼님 건설사가 무작정 공사비 올리는거 막아야한다고 봅니다 물가가 아무리 올랐다한들 5년전보다 두배는 아닌데 건축비는 거의 두배로 오른거 같습니다
    
    어디선가 봤던 유튜브에서 성남의 모 재개발 단지에서 현 건설사이가건설비 엄청나게 올려달라고 했는더 결국 조합이 건설사를 바꾸자 현 건설사도 그 가격에 할수있다고 했다고 하더군요
16. 종.삼 · 2026-09-01 09:12:21

    @바람씽씽님
    공사비...올리기도....건설사..자유...
    공사비...소송하기....건설사..자유....
    
    우리나라는...
    
    자유의...
    나라...입니다...
    
    억지로...
    막는다고...
    막아지지...않습니다...
17. 콩심었어 · 2026-09-01 09:29:43

    @바람씽씽님
    건축자재가격이 일단 두 배 이상 올랐구요, 인건비도 크게 오른데다가, 중대재해처벌법 이후 산업재해 예방을 위해 공기가 더 길어졌습니다.
    
    건설사들이 뻥튀기 하는게 아니예요.
    자진해서 손 털고 나가는건 다 이유가 있고, 그 가격에 된다며 덮썩 문 것도 다 이유가 있습니다. 나중에 올려 받을께~ 하면 되거든요.
18. westcliff · 2026-09-01 09:33:25

    사업성 올리기위해서 임대주택 의무화 폐지등 정책이 나오겠네요
19. 게임의발견 · 2026-09-01 09:36:16

    건설 중간에 건축비 올려도 된다는 판결내린 판사가 문제죠
20. staier · 2026-09-01 09:49:55

    자재비, 인건비, 금리.. 이게 다 공사비인데 계속 오르고 있으니 사업성은 점점 떨어질 수밖에 없죠ㅜ
21. 마징가다 · 2026-09-01 10:46:01

    재건축 분담금의 가장 큰 문제는 얼마가 될지 알수 없다는 점입니다.
    선정할때까지야 건설사들이 예예하죠.
    집올라가기 시작하면 건설사들 깡패됩니다.
22. 올데포 · 2026-09-01 13:49:44

23. POOHOLIC · 2026-09-01 14:24:27

    @올데포님 상계주공은 10평대 단일 단지인데 조합원들이 죄다 59나 84로 가버리면 용적률 증가분이 소진돼서 분양물량(=분양수익)이 0에 수렴하죠. 조합원들은 전부 59 미만 평형 배정받고 59 이상은 일반 분양으로 배정해서 분담금 줄이는거 말곤 방법이 없어요.
    
    상계주공 같이 초소형으로 도배된 단지들은 잠원동 일대처럼 고소득자 조합원으로 갈아끼워질 만큼 입지가 압도적이지 않는 한 앞으로도 재건축이나 대수선 등 정비사업 추진력 얻기 힘들거에요.
24. 올데포 · 2026-09-01 15:05:14

    강남은 아니라도 입지가 나쁘지는 않네요
    * 4,7호선 환승되는 노원역 (더블역세권)
    * 네모반듯한 엄청 넓은 면적의 평지
    * 바로옆에 롯데백화점 노원점 위치
    * 동부간선도로 진입로가 바로 인근에 위치하여 강남가기 편리
    * 인근 상계주공 1-7단지도 순차적으로 재건축하면 인근이 뉴타운급으로 변신
    
    다만, 지적하신대로 초소형 평수 단지라, 기존 조합원들이 분담금 납부 못하고 청산당할 가능성이 좀 있다는게 거시기 하네요... 여기는 일반분양하면 아마 대박날겁니다 위치가 좋아요