주택 정책의 목표는 투자 자산으로의 매력 낮추기죠
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1. 전세 없애자는 사람 없습니다.
2. 전세 대출이 유동성을 주택시장에 너무 풀어놨다는 얘기고, 그걸 줄이자는 거죠.
3. 전세 주택 싸게 살다가, 저렴한 가격으로 신축 아파트 입주하고 싶으신가요? 저렴한 전세와 저렴한 매매가는 양립 불가능한 모순적인 목표에요.
4. 평생 저렴하게 전세 살기 vs 현실적으로 감당 가능한 수준으로 매매가 안정되기 뭘 고르실 건가요?
5. 그 과정에서 전세 줄고, 월세가 오르겠죠. 남은 전세금은 개인이 투자를 통해서 운용해야 할 것이고요.
6. 집 값 우상향에 대한 기대가 꺾인 후에는 주담대 LTV 70%, 90% 안될 이유가 없죠.
7. 결국 최종적인 목표는 투자 대상으로의 주택의 매력을 낮추는 것이라고 봅니다.
8. 서울 아파트 불패의 신화가 유지되는 이상 어떤 공급도 소용 없어요. 자식 집 사주고 하겠죠.
댓글 35
합리적인 수준의 보유세 부담이 그 시작이라고 봐요.
최상급지에 파킹 해두면 어떤 금융 자산보다 안정적이고 수익률 높고, 거주 가치까지 있는데 누가 팔고 나갈 생각을 할까요?
생기고 있죠.
예전에 주식하다 패가망신한 얘기가 많았던 것 기억하시나요?
이제 미국주식 직투자도 활성화됐고, 코스피 7000시대로 생산적 금융, 저평가해소 같은 정책적 지원도 이뤄지고 있고요.
그것도 맞는 지적이고, 그래서 분할상장 규제 등 다양한 밸류업 정책으로 국장도 선진화하려고 하는 것 같습니다.
지금까지는 그게 정답이였다고 봐요.
주택 보유 부담과 함께 집은 Live 하는 곳으로 바뀌고 금융 쪽으로 비중이 옮겨가야죠.
오래된 문제라 저항이 심하긴 하겠지만,
그럼에도 불구하고 풀어야 할 문제죠.
전 그냥 부동산에 몰빵하길 잘했다 생각합니다.
적어도 집은 한채 남으니까요.
저도 실거주에 대한 투자가 먼저라고 생각합니다.
다음 투자가 또 부동산이 아니라 주식 시장이 되도록 관심을 돌리는게 정책 목표가 되어야 하겠죠.
이상 가득한 생각을 하고계시네요
전세폐지 없이는 부동산이 안정될 수 없다는 식의
양자택일 논리또한 이해되지 않습니다
문재인정부 이전의 부동산시장은 다주택자 투기꾼들이 넘쳐나도 굉장히 안정적이었습니다
일자리가 있어야 지방에 갈 생각이라도 하는 것이고, 그러니까 서울 개발보다는 균형발전 얘기하는 것이죠.
살 곳이 필요한 것이면 멀리 지방까지 갈 것고 없이 경기도 외곽만 가도 충분하죠. 서울에 직장 다니면서 경기도 외곽 살면 삶의 질이 떨어지니 다들 서울 가까운 곳에 살려는 것이고요.
다시 말씀드리지만 전세 폐지 아닙니다.
이 방향은 언뜻 무주택자의 동의를 얻을 것 같지만 다시 자세히 들여다보면 무주택자는 왜 동의하겠습니까?
주택이 저렴해지면 사고싶기 때문입니다. 벌써 모순적이지 않습니까?
결론적으로 무주택자는 유주택자가 되길 원하고 그러고나면 정책의 동의하던 사람도 동의하지 않게 됩니다.
장기적으로 필연적인 실패를 안고있는 거라고 봅니다.
주택 사려는 마음은 오를 것 같아서 / 거주 안정성 두가지가 각자의 마음에서 섞여있겠죠?
좋은 집에서 살고 싶은 마음이 없는 사람은 없을거에요. 다만 그에 상응하는 부담이 있을 때에는, 비용을 내고 주거를 선택하려는 사람은 더 적을 것이고요.
지금은 집에, 서울 아파트에 오를 것이라는 기대감으로 사려는 사람이 많으니 투기적 수요로 과열되는 것이고 이걸 정책적으로 어렵게해서 투자로 접근한 사람이 빠진 시장에 주거의 가치에 대한 비용을 지불하려는 사람이 살 수 있게 하자가 이상적인 목표라고 생각합니다.
그런데 저는 수요에 대한 말씀을 드리고싶은데요, 서울 주택이 우리가 주식 투자하는 것처럼 단순히 투기적으로 몰려서만 수요가 몰린다고 보지 않습니다.
서울 집의 수요는 실체를 가지고 있다고 봅니다. 훌륭한 인프라, 양질의 직장은 서울에 있고 직주근접은 중요하니까요.
이러한 실제 가치가 수요를 만들어낼 수밖에 없고 이것이 가치=집값에 반영되는 것입니다.
따라서 실제 가치를 위한 서울 주택의 수요가 상당히 많을 수밖에 없고 이것이 빠진다는 것은 어려울 거라고 봅니다.
저도 그렇게 봐요.
서울 아파트 주거의 가치 높죠.
그렇기 때문에 보유의 부담이 없으면,
또, 대안적인 주거의 유형 - 균형 발전 등이 없으면,
서울 아파트 가격은 물가 상승률보다 빠르게 올라갈 것이라고 봅니다.
투자적 가치가 큰 곳으로 자연스럽게 돈이 쏠리니까요.
균형점을 현실적인 수준에 맞춰두고(현재는 과열) 이후에 물가 상승률 수준에서 우상향하는 정도로 관리하는 것이 목표가 되어야 할 것 같아요.
그런데 지금 정책들이 나오는 것을 보면 훨씬 과격하게, 무리하게 집값을 낮추려고 하고
그 방법도 핀트가 좀 어긋난 것 같아서 과연 앞으로 어떻게 될지 걱정입니다.
만약 부동산보다 리스크 대비 인프레 헤지를 넘어 초과수익까지
가능한 상품이 있다면, 이렇게 말할 필요없습니다.
시장참여자들은 누구보다 빠르고 현명하게 움직입니다.
지금 국내 정책, 세제 하에서 누구나 그렇게 생각하게 됐으니 그쪽으로 쏠리는게 당연하다고 보고요.
이 쏠림을 해결하는게 정부 정책이고 세제겠죠.
그런데 기존 보유자에게 피해를 주지 않고 대신 신규 거래분부터 적용되는 정책을 펴야 반발도 적고 원하는 주택가격 안정이라는 목표도 이루지 않을까 생각합니다.
그러기 위해서 보유세는 매수가에 대해서 매겨야 오래전에 싸게 매수한 매수자는 보유세가 작을 것이고 최근에 비싸게 매수한 매수자는 보유세가 크겠지요.
(보유세가 부담되면 싼 주택으로 수요가 몰릴테고 그러면 집값도 약간 하향 안정될 수 있을 것 같습니다)
대신 팔때의 양도세는 서로 반대 입장이 되어 공평할 것 같습니다. 즉 오래전에 매수해서 집값이 많이 오른 사람이 (20년동안 10억) 매도시에는 많이 오른 10억에 대해 양도세를 내고 최근에 비싸게 구매했다가 얼마 살지 않고 팔려는데 집값도 많이 안오른 사람의 경우는 (5년 동안 5억) 매도시에 5억에 대해서 양도세를 내게 되니까요.
세부적인 방식이야 계속 조정이 필요한 부분이라고 생각하고요.
큰 원칙으로 정책이 세워져야지 세부적인 규칙으로 컨트롤하려고 하면 다양한 꼼수가 많아질 것이라고 봐요.
매매가 아니라 증여를 하거나, 자산가들이 이런 절세나 투자 테크닉에는 더 강할 것이고요.
균형점을 찾아갈 텐데,
다주택이 권장되는 정책 하에서는 신규 공급이 실수요자에게 돌아가는 비율이 제한적일 것이라고 봅니다.
빌라, 오피스텔 아무것도 없이 신축 아파트만 지으면 사람들이 원하는 공급은 될 것 같은데. 빌라 가격이 그만큼 폭등하고, 맞춰서 아파트 가격도 오르고 하겠죠 뭐.
저는 보유세 부담을 높이고, 거래세 낮추는 방향으로 가서 순환하도록 해야 효율적 이용과 적절한 균형점으로 집값이 수렴할 수 있다고 봐요.
주택 양극화를 그대로 두고 삶의 질 개선 방안을 찾을 수 있나요? 주거 안정이 중요한 정책적 목표죠.
이외에 주택 정책에서 삶의 질 개선 목표가 뭐라고 보시나요?
주담대를 억제해서 주택가격 상승세를 잡는다 쳤을때
주담대 LTV 70%, 90%를 허용하면 다시 유동성공급으로 주택가격 상승 아닌가요.......
LTV는 투자 자산으로의 매력이 제한된 상황에서의 가정입니다.
보유 부담과 사용 가치를 고려해서 가격이 정해질 것이고요.
극단적으로 보유세 2% 라고 한다면 월세는 오르고, 매매가는 떨어지겠죠. 임대 수요가 매매 수요로 전환되겠고 균형을 찾을 것이라고 봅니다.
10억짜리 집에서 보유세 2% 부과한다고 해봅시다. 집값이 얼마 내려갈것같으세요?
만약 n억이 된다고 생각하신다면, 이제 전월세전환율(4%)+보유세= 6%를 적용해서 월간 기회비용을 계산해보세요.
10억짜리 자가보유에대한 기회비용(월 333.3만원)과 비교할때 뭐가 얼마가 더 큰가요?
양쪽이 동일해지는 집값은 6.666억입니다. 이정도로 주택가격이 하락해도 주거비 측면에선 동일한 셈입니다.
그것보다 덜 내려가면 오히려 주거비가 기존보다 더 높은거구요.
그다음 6.6666억에 LTV 70%를 적용해보세요. 이제 내돈 2억 만 있으면 집을 살 수 있습니다.
주택 수요가 증가할까요, 아니면 별 영향이 없을까요?
6.6억 이후에 전환 수요가 커지면 7억, 7억 5천 등으로 매매가가 오르겠죠 수요 공급에 의해서요.
그런데 그런 수요 제한하는 방식이 없으면 10억이 15억 되고, 월급 모아서 살 수 없는 속도로 주택 가격이 더 빠르게 상승하고, 갭투자처럼 가수요가 발생하며 상승이 가속되고, 투자 자산으로 주거를 보게 되겠죠.
투기적인 수요를 제한하지 않으면 걷잡을 수 없이 상승하게 될 거라는 것을 말하는 것입니다.
주택 가격 상승이 제한된다 가정하면 이자 비용 + 리스크 프리미엄 수준에서 월세가 결정될 것이고, 주택 구매를 결정하는 실수요자가 생기겠죠.
최종적으로 주택 가격이
- 평균적인 사람들의 주거비 지출 가능 금액
- 금리
의 함수로 결정되는 모습이 투자 자산으로의 매력이 제거된 주택 시장에서의 모습이라고 봐요.
지금은 자산 버블과 통화량에 연동되는 투자 자산으로의 궤적을 그리고 있다고 보고요.
그리고 주담대가 아니라 전세 대출로 인한 유동성이 시장 과열에 장작을 넣었다고 보고 있습니다.
'평균적인 사람들의 주거비 지출 가능 금액'과 '금리'가 양쪽이 동등하다고 할때, 제도 시행에 따라 일회적으로
주택가격의 하락은 발생할 수 있겠지만, 그것이 주택 수요의 증가세에도 영향미칠까요?
단지 레벨 다운효과만 발생하고 상승세는 유지되지 않겠습니까?
국민들의 주거 난이도를 낮추기 위한 제도(전세대출이건 LTV 완화건)는 결국
말씀하신 '투기적 수요'로 이어질겁니다.
주택 총량 공급 증가없이 보유세만 인상하면
결국 집값이 내려가는 만큼 정부에게 집세내는 꼴이 됩니다..
정부가 효율적으로 세금을 사용한다는 가정하에서는 양질의 중산층 임대 주택 등으로 거주 여건을 개선하겠죠.
결국 공공 임대가 민간 임대의 억제기 역할을 해줘야 한다고 봐서요.
주택 공급을 해야 한다는 당연한 방향이고, 제 주장은 적절한 주택 보유의 부담이 없는 경우에는 실수요보다 투기적 수요층이 가져가는 비율이 높을 수 밖에 없음을 주장하는 것이에요.
부가 개인으로 쏠리는 것보다는 낫지 않나 생각합니다.
보유세까지 얘기를 멀리 끌고 왔는데,
전세 대출 풀어주고, LTV 까지 풀어주는데 집 값이 안 오를 수는 없다는거죠.
줄일 것은 줄이고, 풀어줄 것은 풀어주고 새로운 균형점을 찾아야 할 때라는 말을 하고 싶었습니다.
실수요와 투기적 수요를 어떻게 구분할수있죠? 이미 다주택 규제로 대부분이 1주택자에 수렴하고 있는데요..
결국 해결책이 주택의 공급이라면 공급을 늘려야지
보유세 확대로 인한 주택가격 하락은 세금부담의 증가로 전체 주거비 부담을 낮춰주지 못할것이라는게 저의 생각입니다.