잘못된 형식의 이미지 링크입니다.

(2019년 6월 실사) 

잘못된 형식의 이미지 링크입니다.

(2018년 7월 CG)

2018년 2월 건축설계 계약을 하고 

2018년 9월말 단독주택 시공을 시작하여

2019년 5월초 이사를 했습니다. 

그동안 집 관련 게시글을 끌량에 참 많이도 올렸으나 정작 제대로 소개해보진 못해서

집짓기 과정과 집 소개를 한 6~7 편에 나눠서 좀 올려보려 합니다. 

사실 이 과정을 상세하게 적으려면 책한권이 부족합니다. 

저도 좀 상세하게 흔적을 남겨보려는 노력을 안한건 아니지만 결국 포기하고 

아주아주 많이 압축하여 짧게 후기를 남겨보겠습니다. 

궁금하신 점이 참 많을 것 같습니다. 댓글에 문의주시면 최대한 성실하게 답변드리겠습니다. 

쪽지는 알람이 안와서 놓치는경우가 많아서 받지 않겠습니다. 

두서 없이 써내려 가는 글입니다. 집짓기 강좌도 아니고요. 

후기 처럼 편하게 읽어주시고 궁금하신건 댓글로 달아주세요!

지난글

1. 집 짓기 시작하기까지..

2. 계획, 돈

https://www.clien.net/service/board/use/13690934CLIEN

3. 땅사기 

4. 설계사무소, 건축가 

https://www.clien.net/service/board/use/13693623CLIEN

5. 설계시작

https://www.clien.net/service/board/use/13698526CLIEN

------------------------------------------------------------------------------------------

오늘은 아마 가장 재미 없는 부분이 될거 같네요 ㅎㅎ

6. 시공사 선택, 그리고 계약

이전 글에서 집지을 때 가장 중요한게 설계사무소 잘 만나 잘 설계하는거라고 말씀드렸는데

그 다음이 바로 이 시공사 만나기입니다. 공사 품질에 두번째로 결정적 영향을 미치는 단계라고 봐도 됩니다.

그리고... 설계사무소야 내가 원하는 데를 골라서 만나면 되지만..

좋은 시공사 만나기는 정말 힘듭니다. 이건 운도 상당히 작용해야 합니다. 

애시당초 집짓기 시작하며 설계 이전단계부터 시공사를 먼저 만나고 시공사에서 추천해주는 설계사무소를 만나거나

혹은 아예 시공사에서 설계까지 같이 하는 경우도 있습니다. 

이렇게도 좋은 집 지으신 분을 많이 보긴 했지만 걱정되는 점도 많습니다. 

두번째로는 설계사무소에서 특정 시공회사를 추천하는 경우도 있습니다. 

이경우는 첫번째 보다는 덜 위험하지만 잘 따져봐야 합니다. 

정말 실력이 있고 설계사무소도 타성에 젖은 상태가 아닌 그 시공사가 정말 우리 설계사무소의 설계를 잘이해해주고 잘 시행해줘서 

맘에 들어서 같이 하고 있는지를 파악해야겠죠. 

세번쨰는 건축사무소와 시공자가 아무 관계 없는 케이스인데요. 

내가 직접 시공사를 알아봐서 구하는 경우와, 건너건너 삼촌의 친구 등등으로 지인에게 소개받아 선택하는경우입니다. 

이 경우는 잘 하면 좋지만 잘못하면 최악의 선택이 되는 경우들입니다. 

공교롭게도 제가 마지막 6군데의 건축사무소를 돌며 들었던 얘기에서 이런 얘기를 다들 꼭 해주시더라고요.

동네 잘 아는 시공사에 맡겼다가 높은 수준의 디테일한 설계를 도저히 감당못해 가격이 나중엔 엄청 올라가거나 아예 포기하는경우들

원하는 데로 퀄리티가 나오지 않아 결국 건축사무소 포트폴리오에 올리지 못한 경우들.. 전부 이경우에 해당합니다. 

특히나 주변에 잘 아는 동네 업자분들은 가급적 피하시고 객관적으로 시공실적과 퀄리티를 확인하여 선택하시길 바랍니다.

이렇게 생판 모르는 시공사를 알음알음 선택할때는 건축사무소의 의견을 꼭 여쭤보셔야겠죠.

잘못된 형식의 이미지 링크입니다.

집 짓는데 설계사무소 - 건축주 - 시공사 이 삼각고리는 서로서로 도와주며 또 견제해야 합니다. 

시공사와 설계사무소가 짝짜쿵이라면 건축주만 손해보는 일이 알게 모르게 생길 수도 있기 때문입니다. 

시공중 이상한 부분이 있어 이 부분 원래 이런가요? 했을때 설계사무소와 시공사가 동시에 그렇다고 하면..

건축주는 수긍할 수 밖에 없으니까요.

설계에 부족한 점은 시공사에서 건축주와상의할 수 있어야 하고 시공상 이상한 점은 설계사무소에서 정확히 지적하고 

수정할 수 있어야 합니다.

저의 경우는 건축사무소에서 시공사를 추천해준 케이스입니다. 

원래는 2~3개의 시공사를 골라 견적을 받고 견적을 검토후 고르는게 정상적인 프로세스지만 

시공경험으로 미루어 봤을때 건축사무소에서 적당한 분이라고 해서 추천받았습니다. 

시공계약은 직영공사 도급계약? 으로 이루어졌습니다. 

공사방법은 건축회사(시공사)에 일괄로 계약을 하고 공사 자체를 맡기는 방법이 있고요

두번째로는 직영공사가 있습니다. 직영공사는 건축주가 시공을 직접 하는거죠. 모든 책임은 건축주가 지고 

건축주가 직접 사람들을 불러서 작업을 진행하는 방식입니다. 

실제로 이렇게 진짜로 직영으로 하시는 분들도 많습니다. 다만 전문가가 아니라면 여러 어려움이 따르겠죠.

그래서 저는.. 제가 직영으로 하되 제가 하는 일을 모두 대신해줄 현장 소장님을 고용한 형태라고 보시면 되겠습니다. 

저와 그 현장 소장님(시공사)와 계약이 이루어졌고요. (연면적 200m^2 이하만 직영공사가 가능합니다.)

잘못된 형식의 이미지 링크입니다.

7. 견적

이제 벌써 9월 결국 추천해주신 시공사와 공사를 진행하기로 결정하고 견적서를 받았습니다. 

제가 처음에 설계사무소에 말씀드린 공사금액의 맥시멈은.. 4억이었습니다. 

하지만 받은 견적은.. ㅠ,.ㅠ 5억 가까이 되었습니다. ㄷㄷㄷㄷ

받자마자 눈앞이 캄캄.. 정신이 아득~~

설계사무소에서도 놀라셨죠~ ㅎㅎ

설계사무소에서도 한두번 검토를 거쳐서는 비슷한 견적으로 건설회사와 계약 하면 5000~1억 정도가 더 나올 것 같다고 말씀하셨죠..;;

집지으면 10년 늙는다고 합니다. 저는 10년 안늙으려고 준비를 많이 한거고요..

견적서 보고 일단 1년정도 늙었습니다 ㅠ,.ㅠ

돈은 분명히 정해져 있는 금액이고 (공사 막바지까지 영혼까지 끌어모을 수 있는 금액)

어디서 어떻게 줄여야 하나.. 공사를 미뤄야 하나.. 대출 어디서 더 받을 수 있을까? 많이 고민했습니다. 

첫번째 글에서 말씀드렸지만 공사대금이 4억이라면 설계비나 가구, 가전, 조경, 세금 등등으로 기타 금액이 많죠?

그래서 저는 어떻게 어떻게 여유롭게 잡아 놓은 금액을 최대한 타이트 하게 줄여보고 

와이프도 약간의 대출이 가능하니 어떻게된 간신히 되겠다는 계산하에 최대한 견적을 줄여보려고 노력했습니다. 

2금융권엔 절대 손벌리지 않으리..

또한 집 면적을 줄인다든거 하는 생각은 하지 않았습니다. 가뜩이나 포기한 공간이 많기에..

(AV룸(서재)도 더 컸으면 했고.., 펜트리룸도 포기했고.. 욕조실도 작게 했고..)

이리 저리 자재 바꾸고 창호 줄이고 이것 없애고 저것 없애고 등등..

겨우겨우.. 4억 6천까지 내려왔네요 ㅎㅎ

집이 총 60평이고 다락이 10평.. 다락은 공사금액을 절반 정도만 치니까 대강 계산하면

65평에 4억 6천 즉 견적은 평당 700정도로 책정이 된거죠.

그래서 계약은 4억 6천에 정도에 하게 됩니다. (물론.. 공사 과정중.. ㅠ.ㅠ 3천가량 플러스가 됩니다. 평당 750)

이 금액은 말씀드렸지만 저희집 구조가 독특하고, 단열재도 두껍게 썼으며,

제가 원하는 고급자재들등이 적용되었기 때문에 이정도 금액이 나왔던것이구

이런 것들을 조절한다면 평당 600선 이상이면 원하는 집을 지으실 수 있을 것 같습니다. (2019년 물가 기준..)

- 참고로 평당금액은 수많은 경우에 수많은 이유로 바뀔수가 있습니다. 집 모양, 자재 부터 시작해서 화장실 갯수라든지요.

- 똑같은 사양으로 집을 지었을때 더 작은 집일수록 평당 당가는 올라가는 경향이 있습니다. 

 - 집이 작아도 화장실 같이 돈 들어가는 있어야 할 것은 다 있고, 집이 작을 수록 마감이 필요한 표면적의 비율이 올라가기 때문에요..

잘못된 형식의 이미지 링크입니다.

또하나 생각해야 할 것은 세금입니다. 부가가치세 말인데요.

부가가치세로 견적의 10%를 추가하셔야 한다고 보면 됩니다. 

설계/감리비도 마찬가지구요. 당연히 세금을 냈다면 세금계산서를 발행해 줄 것이고요. 

항상 설계 계약, 시공 계약시 VAT여부를 미리 생각하여 계산하시기 바랍니다.

공사 견적은 최대한 자세하게 잡아야 합니다. 타일을 견적에 넣는다면 얼마짜리 타일로 넣을지

벽돌을 견적에 넣는다면 총 필요한 벽돌 갯수가 몇개고 단가가 얼만지 노임은 얼만지..

수전하나, 욕조 하나 전부 가능하다면 모델명을 기재해서 미리 금액을 잡아 놓고 조명도 어디에 어떤게 들어가서 얼마가 되는지..

최대한 자세히 받아야 합니다

. 

이부분이 조금 힘든 부분인데 사실 공사 시작하는 시점에서 변기를 뭘 쓸지 도어락을 뭘 쓸지, 세면기를 뭘쓸지 결정하기 쉽지 않습니다. 

그래서 한가지 방법은 나중에 내가 결정할 물건들은 견적에서 빼달라고 하시고 

직접 원하는걸 조달하여 사는 방법이 있습니다. 

저같은 경우에도 변기/세면기/타일/조명/스위치 등등은 전부 견적에서 빼고 나중에 제가 직접 사서 달아달라고 했거든요. 

그래서 견적이을 정할때 타일 500만원, 노임 300만원, 기타 부자재/잡비 100만원 이런식이 아니라

주방 타일 A형 제곱미터당 단가 얼마, 몇장 필요 그래서 얼마

노임 몇명 하루 일당 얼마 곱하기 몇일

부자재 시멘트, 줄눈재, 인부 식대, 교통비 등등 최대한 자세히 잡아야 하는겁니다. 그래야 뭐 하나가 바뀌었을때 정산이 가능합니다. 

원하는 자재 보다 하급 자재가 들어왔을때 컴플레인도 가능하고요. 

견적을 상세하지 않고 뭉뚱그릴 수록 시공사의 자유도가 높아지며 그러면서 좀더 하급자제등을 쓴다든지 하는 방법이 가능해지니까요

또 중요한 것은 어디까지를 견적으로 잡느냐도 중요합니다. 

예를 들어 에어콘 공사를 견적에 안잡으면 나중에 1000만원 이상 돈이 더 나갈 수 있고요. 

인입비(전기, 수도 시설 같은것을 공사 현장까지 끌어오는 작업), 측량비 등등을 견적에 포함 안하면

그것이 또 따로 들어가는 경우도 있습니다.

가구도 설계 당시부터 가구 공사에서 할 것인지 건축공사시 목공사 하며 할 것인지 명확히 해야 나중에 분쟁이 안생길 것이고요. 

견적이 나오면 보통 계약금 + 중도금 2~4차례 + 잔금 이렇게 치루게 되는데요

계약금 5%에 중도금은 기간별로 나누는경우도 공정별로 나누는경우도 있습니다. 잔금도 5~10% 정도 잡고요. 

잔금 같은 경우는 시공사에서 집이 준공이 난 이후에 받는 경우도 있으니 잘 협의해서 집이 완공후 빠르게 집담보대출을 받은 이후

그 돈으로 지급해도 가능할 수 있습니다. 

보통 집 준공이 나면 대출 받는데까지는 길어야 1~2주면 받을 수 있습니다. 

잘못된 형식의 이미지 링크입니다.

저희집 공사의 내역을 간단히 살펴 보면요.

자세한 것은 말씀드리기 힘들어 총액을 말씀드렸으니 대충 어림짐작 해보시면 될거 같습니다. 

VAT를 제외한 총 공사 대금중 시공사의 이윤이 약 5%

나머지 95%중

기계 설비공사가 약 5% (보일러, 에어컨, 화장실 설비, 가스배관 등등)

전기 설비공사가 약 5% (전기공사, 통신공사에, 인입비용, 각종 등기구 등등)

가설/토목 공사가 약 5% (각종 요금, 먹매김, 건축 폐기물 처리 등등화장실, 흙 파서 나르는 비용, 바닥정리, 등등)

철근콘크리트공사가 약 22% (집의 뼈대! 골조 공사입니다.)

단열공사가 약 5% (압출법, 비드법 단열재 비용)

타일/석재공사가 약 8% (저희집은 외장을 벽돌 타일로 하여 조적비용이 아닌 타일 비용으로..)

목공사가 11% (집안의 인테리어 틀을 만드는 작업입니다.)

금속공사가 약 7% (저희집은 외부에 금속이 좀 많이 쓰인 편입니다.)

창호공사가 약 9% (창호 비용이 상당히 큽니다. 중요하기도 하고요)

바닥공사가 약 5% (저희는 1, 2층 원목마루, 다락 온돌마루를 적용했습니다.)

방수/조적/미장/도장/유리 등등이 나머지 금액입니다. 

집마다 특성이 다르므로 정해져 있진 않습니다만.. 대략 저정도라고 생각하시면 큰 틀림은 없습니다. 

저희집 같은경우 특이한 경우는 집안 복잡한 구조 및 실내 계단, 또한 외부의 금속 부분이 많아 금속 공사 비용이 다른집보다

많이 들어간 편입니다. 

견적을 아무리 상세하게 내도 부족한 부분은 생기게 마련입니다. 

이미 결정한 사양들도 공사 하면서 꾸준히 바뀌게 되고요. 

저는 에어컨, 마루바닥, 중문과 안방 욕조실 문 등등을 업그레이드 하면서 금액이 많이 올라갔습니다. 

이렇게 정리를 하고 9월 말 착공을 합니다. 

다음편은 7개월간의 시공과정을 한번 정리해보겠습니다. 

잘못된 형식의 이미지 링크입니다.

잘못된 형식의 이미지 링크입니다.