재개발 재건축 모두 개선을 하지만, 특히나 재개발은 주거환경을 완벽하게 바꿔줍니다. 단순히 숫자가 늘어나는 게 아니라 판자촌 집들이 사라지고 지하주차장이 있고 깨끗하고 안전한 주거 환경의 아파트가 수백 수천가구가 생기는 겁니다. 무조건 부동산 = 투기 라는 생각을 내려놓으면 좋은 면이 많이 보일 겁니다.
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개미마을·문화마을·옛 홍제4구역이 하나로 묶여 최고 30층, 2520가구 규모의 숲세권 주거단지로 거듭난다.
서울시는 22일 홍제동 9-81 일대 주택정비형 재개발사업 신속통합기획을 확정했다.
그동안 3개 마을은 개별적으로 정비사업을 추진했으나 인왕산 경관 보호, 개발제한구역 해제지역의 용도지역 상향 제한, 낮은 사업성 등으로 잇따라 무산됐다.
서울시는 3개 마을을 하나의 구역으로 통합하고 기반시설을 연계해 토지이용의 유연성을 확보했다. 또 총 9회에 걸쳐 대상지 마을 주민들과 현장답사, 간담회, 설명회 등을 진행했다.
요즘은 원주민 정착률이 50프로 넘습니다. 저희 아파트만 해도 60% 이상이었어요.
그래서, 페라리와 포터을 같이 볼수있었습니다.
그런데, 최근에는 포터는 인테리어공사한다고 가끔 보는데.. 초창기 한두대 보이던 개인택시는 안보입니다.
@레닌은혁명가님
요즘 원주민 정착률이 절반이 넘어요.
추가로 재개발 분양권 가격 보시면,
원주민들 분양권만 팔아도 그 동네 구축 아파트는
삽니다. 노량진 재개발만 봐도 분양권이 20억인데요
그렇게 되면 누군가 들어와서 빈자리를 채우겠죠
누군가가 들어오면서 생긴 빈자리에는 원주민이 들어갈수도 있겠고요
선순환이죠
다만 감정평가는 이전에 받았는데 무슨 사정으로 조합원분양가를 한참 뒤에 산정하면 그 시간 갭 때문에 둘의 차이가 많이 나서 다툼이 많이 나기도 합니다.
하지만, 어쨌든 다 조삼모사고 결국엔 조합원 수 대비 일반분양을 얼마나 많이 할 수 있느냐가 모든 걸 결정 짓습니다. (조합이 삽질을 하지만 않는다면)
제가 있는 곳은 조합원이 100명 후반인데, 일반분양이 200개 중반이라 사업성이 극단적으로 좋은 경우고,
그렇지 않더라도 요즘은 일반분양가가 워낙 높아 일반분양수익으로 공사비를 내면 조합원은 분담금이 매우 적은 경우도 많습니다.
(보통 아파트 재건축은 현재 용적률이 높아서 조합원 집을 늘리고 나면 최대 용적률에서 남는 게 적어서 일반분양 수익이 적어 분담금이 많은 경우가 많죠.)
지주택은 조합이 땅 확보를 하기가 어려워 사업이 늘어지는게 위험요소이지
땅만 확보되면 사업 방법은 두가지 모두 별 차이 없습니다.
재개발이나 지주택을 원치않는 땅 주인은 청산 당하는것은 똑같고요
지주택은 차라리 알박고 버티기라도 하면 되지, 재개발은 땅주인 조합 자동 강제가입이라 반대자 입장에서 운신의 폭이 더 적어요.
몇 사람 알박기 때문에 그 동내 다른 모든 사람들이 낙후환경에서 괴롭힘당하는건 말이 안되죠
지주택도 75% 소유권 확보하면 나머지는 강제 수용 및 청산 할 수 있도록 해줘야 돼요.
재개발은 추진위, 구역지정, 조합설립, 감정평가, 사업시행인가, 관리처분인가, 시공사선정, 착공, 일반분양 등 절차가 다 준비되어 있고 구청에거 매 단계를 다 검증하고 법률에 따라서 합니다.
지주택 - 민간 추진위 혹은 민간기업이 땅주인들 설득해서 조합 설립하고, 토지 80% 이상 매입해서 사업 계획 인가 받아서 진행
재개발 - 관이 구역 정해놓으면 민간 추진위가 땅주인 75% 동의서 받아 조합 설립. 설립하면 나머지 땅주인은 자동 조합 및 토지강제수용
차이점은 땅 확보 절차가 달라 난이도에 차이가 있고, 조합이 땅 구매 즉시 이주 시켜버리기 때문에 대규모 이주 절차가 없을뿐 지주택도 추진위 설립 조합설립, 사업 계획 승인, 착공 분양 입주 이런 절차는 다 관 허가 있어야 가능합니다.
지주택 조합 설립하려면 적어도 토지소유권의 15%, 토지사용권원 80%를 가지고 있어야 관에서 인가를 해줍니다.
원주민 정착율은 높아야 20% 후반이구요.나머지 사람들은 경기도 외곽으로 밀려 나구요.
이게 맞는 방향인가요?
어차피 1가구 1주택만 허용하는 나라에서 맞고 틀린 방향이 있나요?
20%는 정착하고 80%는 떠나면 그 자리에 내집마련을 간절히 원하는 실거주자가 들어오겠죠.
홍제동 개미마을은 단층건물이 대부분이에요
평수 비슷하게 지으면 세대수 3배가량, 두배 넓게 지어도 1.5배 이상 나올겁니다.
결과론인거죠 사업성이 잘 나온다 분담금 낮다 -> 정착률 높다 결과고
사업성이 낮아도 돈있으면 하고싶어하죠 하면 더 자산가격이 더 올라가니까요
결국 분담금 못 내는 사람들은 딱지 팔고 나가는거죠..
닭이 먼저인지 달걀이 먼저인지는 모르겠지만 어쨌든 요즘 서울 재개발은 사업성이 좋고 원주민 정착률도 좋습니다.
다만 이를 반대로 얘기하면 경기도 외곽이나 지방은 사업성이 나빠 재개발이 불가능에 가까워지는 거죠. 불가능한 걸 억지로 하게 할 수는 없으니 그건 어쩔 수 없는거죠.
말씀 하신 정착률이 입주인지,
사업시행인가 이후 분양권을 받은건지
모르겠지만…
원주민의 60%는 분양권리 받을때까진 들고 있습니다.
서울 수도권 재개발의 경우 분양권 가격이 쎄서
밀려난다고 하기에도 민망합니다.
그렇게 되면 누군가 들어와서 빈자리를 채우겠죠
누군가가 들어오면서 생긴 빈자리에는 원주민이 들어갈수도 있겠고요
선순환이죠
간단한 예로 시공사 선정된 방배 977번지 모아타운 물건 20억에 팔고 옆 블록 빌라 매수해도 돈이 억으로 남습니다. 빌라여도 컨디션은 좋아지고요. 생활권도 안 바뀌거나 심지어 언덕 꼭대기에서 조금 아래로 내려가죠. 이들에게 비극인가요?
세상은 아름답지만은 않아요.
특히나 큰 돈이 들어가는 단지 개발에는
아직도 용역 깡패들이 주민들에게 폭력을 가해서
쫒아내는 현실입니다.
저기는 좀 해야돼요. 21세기에 아직도 화장실없는 집이 있어서 공용화장실 쓰는 곳 이에요.
원주민 정착률도 같이 높아졌습니다.
세입자는 거의 100% 정착 못하지만, 그걸 문제라고 봐야할지는 모르겠네요.
땅 주인의 경우 70%의 동의를 받아서 이루어지는 것 아닌가요? 동의해서 나가는거니 큰 문제는 아닐 것 같은데..
원주민이 떠난 자리에 다른 누군가가 들어와서 빈자리를 채우겠지요.
또 그렇게 생긴 빈자리에는 원주민이 들어갈수도 있겠고요
선순환이죠
거주민들 보행로 관점으로 보면 변한 것은 없고 오히려 더 좋아졌겠죠? 구역 자체가 깔끔하게 정비되고 보행자는 보행로로 자동차는 차도로 완벽하게 분리돼서 더 안전해졌을테니까요. 불쑥 튀어나온 전봇대는 지중화되고 집앞마다 버려진 쓰레기는 공용 수거공간으로 갔을테고요.
창신동 이런 곳 잘못 들어가면 자동차 뒤집어 질것 같은데, 이런데는 그냥 해줘야됩니다.
재건축 반대하는 사람들은 이걸 문제로 봅니다.
1. 기존에 살던 사람(세입자)들 쫓겨난다 -> 주거환경이 좋아지면 임대료가 오르니 부담 못한다는거죠.
2. 재건축 단지 들어와서 동네가 전반적으로 살기 좋아지면 주변아파트 가격 오른다 -> 살기 좋아져서 오르는건 정상인데 그것도 문제라고 보죠.
그냥 세 들어 살던 영세 원주민은 다 쫒겨난다 보는게 밎습니다.
하지만 그들만 생각 하기엔 도시 환경 개선에서 재개발 만한건 없기에 전 무조건 반대히진 않습니다...