주담대는 전액 상환하는 대출이 아닙니다
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예전에 쓴 글인데 다시 끌올 한번 합니다
덧)
근로소득이 자본소득을 넘어선 적은 단 한번도 없습니다
그리고 기본적으로 대출은
정확하게는 주담대와 같은 우량담보대출은
원금을 상환하려는 목적의 대출이 아닙니다
나의 상환능력을 토대로
이자를 지불하고
대출금을 "사용"할 권리를 갖는 겁니다.
ㅡㅡ
1. 전세대출과 집값의 꾸준한 상승은 오히려 집값 억제에 도움이 됩니다.
이 문장을 이해하셔야 합니다.
사회초년생이 몇년 일해서 5천만원 정도를 모으면, 먼저 전세집으로 갑니다. 대출을 받아서요.
다시 몇년 모아서 30대가 되고 결혼 적령기나 그 이전이 되면, 첫 집을 삽니다. 대출을 받아서요.
결혼을 하고 자산을 합치면 자녀 교육이나 더 좋은 집을 위해 이사를 갑니다. 갈아타기죠. 대출을 받아서요.
계속 갈아탑니다. 그러다 은퇴할 때가 되면, 남아있는 대출을 상환하고 내가 가진 금액으로 변두리 20평대로 이사갑니다.
여기서 대출은 사라졌나요? 아니요. 계속 남아있었죠. 이게 핵심입니다.
기본적으로 대출은 갚으려고 빌리는게 아닙니다. 나의 원리금+이자상환 능력을 담보로 해서
집을 매수할 수 있는 기회를 "누구나" 받는겁니다.
그 대출로 발생한 이자로 다시 대출이 나가고 하는 형태로 계속 반복되는거죠.
그럼 이게 왜 집값 상승을 억제하냐? 결론은 간단합니다. 누구나 집을 살 수 있다는 믿음이 생기거든요.
저기서 정부가 정책으로 개입하지 않고, 주변 허름한 판자촌은 재개발로 개발되고, 신도시가 생기고 하다보면
집은 어느정도 생기고, 내가 돈 모아서 전세로 시작해서 꾸준히 모아가면, 나도 언젠가는 집을 살 수 있겠지.
즉 공포매수 심리 자체가 사라집니다. 기본적으로 부동산은 심리게임이에요. 왜냐? 주거영역이니까요.
여기서 많은 역할을 해줬던게 문통 이전의 "임대사업자" 들입니다. 현실적으로 사회초년생이 아파트로 전세를 시작하는건 쉽지않으니, 대학가 포함 빌라촌들이라던가 오피들. 얘들 때려잡으니 일단 전세가가 오릅니다.
내가 살고싶은 곳과 수요가 몰리는 곳이 다를때가 많죠. 특히 다주택자 노인들은 더 그렇습니다.
이분들은 내가 살고싶은 지역의 대형평형을 전세로 들어와서 살고, 핵심지 아파트들을 전세 줍니다.
그래서 핵심지 전세가격들이 나름 저렴하게 유지되던 것입니다. (기존)
두번째, 대출규제가 들어오고 공급대신 임대주택 얘기가 나오기 시작하면, 중하급지 가격이 오릅니다.
왜냐? 현금 10억 있는 사람들이, 생각보다 전세를 많이 살거나 총알을 장전하고 있는 가구들이 많아요.
내가 원하는 집 매수하려고 기다렸던거죠. 문제는 저렇게 규제한다는 얘기가 계속 나오면, "아 떨어지겠네" 라고 생각안합니다.
저렇게 규제를 해? 나 이제 집 못사는거 아니야? 라는 생각이 들고, 현금 10억에 내가 대출가능한 범위까지 최대한 대출받아서
15억 내외의 집을 매수때려버립니다. 이래서 중하급지 호가가 올라가는겁니다.
세번째. 대출규제가 역설적으로 버블 발생 가능성을 죽여버렸습니다.
무비판적인 대출과 소득증명없는 대출은 당연히 악이 되죠. NINJA 대출이라고 많이 들어보셨을거에요. 서브프라임때죠.
대한민국은 정부가 대출을 규제하기 이전에도, 주담대는 충분히 안정적인 상품이였습니다.
은행이 나보다 내 가계상황을 더 잘 안다는 말이 나올 정도죠.절대 내가 원하는만큼 안빌려줍니다.
대출규제가 들어오고 금액 상방 제한걸리고 스트레스 DSR 적용된 이후로는, 그것보다 대출이 더 잘 안나옵니다.
30억대 이상 아파트들은 사실상 올 캐시 매수만 가능하고, 그 이하도 대출의 비중이 많이 줄었습니다.
그래서 역설적으로 부동산 거품이 꺼져도 타격이 덜한 구조가 되었습니다. 어차피 부동산은 실물자산이니, 일시적인 호가 움직임을 버티느냐 마냐의 문제인데, 버틸 사람들만 매수하게 했거든요.
넷째, 집값은 올라야 합니다. 통화량 상승과 물가 상승에 맞춰서 오르면 그 정부의 부동산 정책은 성공한겁니다.
왜 집값이 떨어질 수 없느냐? 부동산은 실물자산이니까요. 화폐가치와 완벽하게 패깅되는 자산인데, 돈은 계속 뿌려지고 물가는 오르는데 집값은 떨어질 리가 없습니다. 즉, 정부의 역할은 공포심리를 최대한 죽이고 공급시그널을 줘서 화폐가치 사라지는 만큼 집값이 오르게 하면 되는겁니다. 문제는 지금, 화폐가치 이상으로 집값이 올랐다는 거죠.
기본적으로 부동산은 심리게임입니다. 필수적인 의식주니까요. 이걸 해결하는 가장 핵심적인 방법은, "너가 살 수 있을때 사" 입니다.
그럼 사람들이 급하게 매수하지 않습니다. 내가 원하는 것을 삽니다. 호가가 덜 움직입니다.
다섯째, 특정 성향의 정부에서는 이것과 정 반대로 가죠. 그 결과는 뚜렷합니다. 책도 있어요.
그런데도 계속 이런 정책을 움직이는건, 정부가 집을 매수하는걸 좋아하지 않는다는 것으로밖에 해석이 안되는거죠.
이상입니다.
댓글 43
국민한테 마귀라는 프레임 씌우는 정부가 참 어처구니없죠.
빌라 전세 문제있으니 전세를 없애버리고
집값이 상승하니 거래 가능한 집을 없애버리고
다음 스텝이 궁금하긴하네요
세계경제 상황과 부동산을 봐야하는데 너무 근시안적으로 본다는 느낌이 강합니다
상방이 제한된다는건 어불성설인게
그자리를 지불할수있는 다른사람이 대체하는것이지 상방이 캡이생기진 않아요. 그리고 말씀하신대로 전세에 제한이 생기면 월세가 펌핑되지 월세가 캡이걸리진 않습니다
정책 방향이 각자 도생이라...
그 또한 어쩔 수 없는 일이죠.
중간에 큰 돈 들어갈 일 생겨 삐끗하면 말짱 도루묵이고..성공하면 쓰신 글 처럼 되겠죠.
그게 최근 막혔단 이야기는 종종 들립니다.
그럼에도 불구하고 갈아타고 싶다면... 방법은 브릿지론을 쓰는거죠.
애 전학없이 초중고 12년 쭉 보낼 주거안정은
집값 상승이고 하락이고 없이 무적건 필요하다는 걸 늦게야 깨달았습니다.
학군 때문에 중간에 이사할 순 있어도
자의로 이사 가느냐 타의로 이사 가느냐는 매우 큰 차이입니다.
급한 마음에 어깨~꼭지에서 사서는 안된다고 생각합니다.
얼마간의 시간이 흐른 후에 대출을 전액상환할수있는 정도의 현금확보가 되었습니다.
확보한 현금으로는 따로 사용할 목적이 없는데
이런상태라면 주택담보대출 상환을 하는게 맞을까요?
상위 아파트로 갈아타고 금리는 유지한채 업그레이드들 하죠...
전세계에서 가계대출이 높은편에 속하는 대한민국 상황을 고려해 볼때는 낙관적이지가 않죠
대출이 계속 남아 있어도 집값이 물가만큼 오르면 된다는 논리는, 결국 국민들이 세계 최고 수준의 빚을 계속 안고 가야만 유지되는 구조를 정상으로 보자는 이야기입니다.
주담대가 직접 부실의 원인이라는 뜻이 아니라, 다른 문제가 터졌을 때 가계를 더 쉽게 취약하게 만드는 바닥 부채라는 겁니다.
그럼 주담대 없이 전월세살면 다른 대출이
부담 되었을때 답이 있나요?
똑같이 없어요.
부모집에 캥거루로 사는거 아니면
어떤 자가, 전월세 모두 리스크는 있습니다.
말씀하신게 핵심이죠. 대출 받아 집을 사나 대출 받아 전세사나 아님 대출 없이 월세 사나 ㅎㅎ
사실 틀린말도 아니긴한데...
참 어려운 이야기인거죠.
전세가율이 70%이하라고 가정하면 월세가 그만큼 싸지는거지요
전세가 매매가를 올리는건 다주택 규제 하면 되는거고 본질은 공급인데 정치적으로 이용하려고 악마화하니 스텝이 꼬이는거죠
용사님들만 모르심
용사님들은 대출이 열려있어도 못사시거든요
2. 다만, 모든 자산은 정상적인 시장에서는 결국은 구매력에 가격이 수렴하는데 주담대는 구매력을 크게 늘려주기 때문에 저금리 기조에서는 자산 가격이 펌핑됩니다. 뒤집어 말하면, 주담대 총량의 제한 또는 특히 전세자금 대출의 규제는 유입되는 유동성의 속도를 조절하기 때문에 가격안정에 도움이 됩니다.
3. 대출규제가 심리를 자극해서 오히려 집값을 불안하게 한다...는 주장에 대해서는, 그건 공급부족 상황에서 잘못된 정책으로 패닉바잉하게 만들어서 그런 예상치 못한 결과를 초래한 것이고요. 주담대 가산금리를 높게 받는 것을 묵인하는 정도로 시차를 두고서 서서히 적용했다면 유동성 공급을 증가율을 낮추는 정도의 효과는 분명히 있었을 정책입니다. 정책의 성급함이 초래한 참사일 뿐 대출규제 자체가 패닉바잉으로 집값을 자극한 원인은 아니란 것이지요.