근데 결국에는 월세 수익률 현실화는 피할 수 없을거에요.
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서울 좋은 입지 부동산 가격이 하락하는건 불가능하다고 저는 보고,
중급지 이하도 솔직히 상승폭이 줄어드는 정도지 하락까지는 안갈것 같습니다.
다만, 상승폭이 줄어들어서 물가상승률 정도에서 왔다갔다한다면 이제 월세 수익률이 오를 차례일것 같습니다.
물론 벌써 5~7억 저가 아파트들의 월세 수익률은 3~4%까지도 가지만, 고가 아파트의 경우 1%... 아니면 0.6%까지도 내려가있는걸 보는데, 언제까지고 계속 저 수익률로 월세를 돌릴것도 아니고... 수익률을 3.5%만 잡아도 서울 평균 아파트 가격인 15억짜리 아파트의 순수 월세는 430만원이겠죠.
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그리고 나면 일본계 미국계 부동산회사들이 줍줍하구요.
수도 혹은 중심 대도시의 월세가 싼 곳은 없습니다.
그동안 전세가 월세를 누른 것은 누구나 다 아는
사실 입니다. 집값 자체도 한국이 pir 로 비싸다 하는데
이건 전세로 인한 어쩌면 필연적 결과인 거죠.
좋은 것만 비교하는 나쁜 습관을 버려야 합니다.
전세로 월세는 싸게 살았으니 그 반대급부로 집값은
비싸진 겁니다. 이걸 반대로 돌리기 위해 전세를
없애면 전세 낀 갭투자 감소로 집값 상승은 억제될
스도 있으나 이미 올라간 집값에 대한 수익률 계산에
따라 경쟁이 없는 월세는 올라가겠죠. 물론 집값이
너무 올라서 다소 떨어질 수는 있으나 자본주의
특성상 자산가격의 유상향(정확히는 화폐가치 하락)
그래프를 벗어나진 않기에 결국 월세는 크게 올라갈
겁니다. 미국이 자본주의, 경제성장하면서 80년대
부터 부부 맞벌이가 늘어난 이유는 여성들의
자아실현, 사회활동 강화 같은 것이 아니라
남편의 근로소득이 자본소득 증가에 못 따라감으로서
생긴 현상이라는 의견도 있음을 간과해선 안됩니다.
미국 IT의 본부인 샌프란시스코 부동산 중위 가격이
1996년 29만달러에서 2026년 215만달러가
되었습니다. 한국 서울 아파트 중위가격은 1996년
1억4천만원에서 지금 12억4천만원입니다.
비슷하죠? 한국 부동산 가격 상승은 분명 좀 많이
오른 점이 있으나 비슷한 성격의 미국 주요도시를
보면...글쎄요. 몇몇 지역적으로 크게 오른 곳만
부각되고 있지만...전 별 차이가 없어 보여요.
집값이 오를 기대가 없으면 당연히 집에 투하된 자본 자체로 이익을 얻어야 하는 시대가 되죠.
집값에 준한 이자소득 금액 + 보유세 + 집 수리비 등의 유지관리비 + 건물 감가상각비가 진짜 최소한의 임대료가 되어야죠.
가구수가 늘고 있다고는 하지만, 아직은 20대까지는 인구가 급격히 줄어드는 현상이 없습니다.
앞으로 10~15년뒤면 눈에 띄게 사회활동 인구가 줄어들게 됩니다.
조금 줄어드는 느낌이 아니고, 15년 뒤면 20대 젊은이가 현재에 절반으로 줄어 듭니다.
이때가 되면, 인구절벽상태여서 집값은 곤두박질 칠겁니다.
일본보다 더 한 미래가 열릴것으로 봅니다. 저는 아이가 많은 학군지에 살고 있지만,
초등학교는 이제 눈에 띄게 학생들이 줄어요. 변두리는 줄어드는 경우는 보았지만,
학군지에 아이들이 팍팍줄어드는게 눈에 띕니다. 지금이라도 어떤 방식으로든 집값을 꺼트려야 됩니다.
솔직히 지금 집값도 반토막 나도 미래가 위태위태한데, 집값이 계속오르는건 나라가 나락으로 갈 것 같습니다.
10년-15년 후의 미래가 그렇다면 더더욱 그냥 시장에 맡겨 두면 되지 않을까요?
알아서 떨어질걸 왜 이렇게 못잡아서 안달인지 모르겠네요.
그러면, 시중에 보이는 은행이 망할 수도 있겠지요. 심하게는 나라가 공항상태에 빠질 수가 있지요.
집값이 오르건 내리던 은행은 대출자들이 원리금만 상환하면 되거든요. 우리나라는 집값 내려간다고 은행에서 원금 상환하라고 하지 않습니다. 주담대가 미국하고 방식이 달라요.
인구구조 변화로 집값이 내려서 은행이 망하고 경제위기 온다고 주장하는 사람을 멀리하세요.
알면서 거짓말하거나, 아무것도 모르면서 말만 번지르르 하게 하고 있거나 둘중 하나 입니다.
미국과 한국의 주택담보대출 구조가 다르다는 점은 맞습니다. 그러나 “한국에서는 집값이 내려가도 은행이 망하지 않는다”는 결론은 지나친 단정입니다.
한국은 채무자에게 잔여 채무를 청구할 수 있지만, 소구권이 있다고 해서 채무자의 상환능력까지 생기는 것은 아닙니다. 경기침체와 실업·소득 감소가 겹치면 연체와 개인회생·파산이 늘고, 집값까지 하락하면 담보를 처분해도 대출금을 전부 회수하지 못할 수 있습니다.
실제로 2008년 이후 부동산 경기 침체와 PF 부실로 2011년부터 총 31개 저축은행이 영업정지됐습니다.
한국은행의 스트레스 테스트도 주택가격이 15% 하락하고 부진이 1년 정도면 금융기관이 감당할 수 있다고 보지만, 30% 하락과 3년간의 장기침체가 겹치면 금융기관 자본비율이 상당폭 하락한다고 분석했습니다.
그리고 위에서 이야기 한 건 인구구조 변화로 집값이 내린다는 것이었습니다.
공황급 경제위기가 오면 당연히 은행이 망할 수 있죠. 인구구조 변화로 인한 집값 하락으로는 주담대가 부실화 되지 않는다는 겁니다.
엄청줄었지요. 대치동에 초등도 좀 많이 줄었는것으로 알고 있습니다.
지금은 사회가 체감읋 하지 못하는데, 멀지 않은 미래에는 심각한 사태가 일어날 것은 분명해 보입니다.
아이들을 위한 사업들을 하는 사람들이 다 무너지고 있어요. 소아청소년과도 장사가 안되어서 무지하게 줄었구요.
이제 학원사업들도 무너지기 시작할 것으로 보입니다. 아마 유치원 의대반은 마지막 발악인 것 같습니다.
이 아이들이 성인이 되었을때, 인구가 어느정도 유지가 되어야 할 수 있는 것들이 무너질 겁니다.
그 대표적인 것 중에 하나가 주택이 되지 않을까 생각합니다. 지방은 나타나고 있거든요.
지방에 있는 사람들은 서을과의 집값 차이로 서울과 서울 경기권 접근은 아예 생각하지도 않거든요.
전에는 지방 집값이 오르면 서을로 가기도 하고 서울에서 지방 집값이 싸면 원정도 오는데 이제 이 순환도
끊겨 버린 것 같습니다.
이제 서울과 서울 인근 비싼 동네의 그들만의 리그가 되어가고 있습니다.
이 집들이 빵 터지면, IMF는 저리가라 수준이 되는건 자명해 보입니다.
어떻게 헤서라도 이재명이 짒값을 잡기를 바랍니다. 그래야 나라의 미래가 보일 것 같습니다.
지금 정책은 집값이 잡히지 않습니다.
수요가 동일한데 위를 누르면 그 수요가 아래로 내려와서 아래가 다 오릅니다. 핀셋 규제= 비규제 지역 상승입니다. 이대로 그냥 시행하면 중저가 다 오를겁니다. 이런 정책은 지지하면 안되요. 공멸합니다.