모두의공원

요즘 원룸 건물을 보는데요. 24

2021-03-11 09:37:27 211.♡.56.34
papayam00

보통 만실기준으로 8프로정도네요.

공실은 대부분 건물들이 가지고 있고요.

공실 및 집기 교체주기등을 고려해서 매년 수익의 10프로를 별도로 적립해놓고 나머지를 실수입으로 잡아서 계산해보니

건보인상되고, 재산세 오르고, 건물 감가되고(땅값으로 보전될지는 미지수) 등.


실수익률은 생각보다 낮아지네요. 관리할것도 많고요.

큰 메리트가 안느껴지는 투자같아요
papayam00 님의 게시글 댓글
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papayam00
IP 211.♡.56.34
03-11 2021-03-11 09:41:06
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@X220님 제가 본 건물들은 5프로는 넘더라고요. 문제는 노동력이 투입돼야하는데 직장인으로 쉽지않네요.
삭제 되었습니다.
papayam00
IP 211.♡.56.34
03-11 2021-03-11 09:43:22
·
@X220님 그럴지도 모르겠네요.
초랭이2
IP 175.♡.211.147
03-11 2021-03-11 09:53:47 / 수정일: 2021-03-11 09:58:44
·
@인생이란엿이다님 그럴지도 모르는게 아니고 속은거에요...

특히나 신축건물은 월세 지원조건으로 리베이트 먹여서 계약서상으로는 월세가 높은것처럼 (실제 계약서도 월세가 높음 ) 보이는겁니다.

세입자 월세 세팅끝나자 마자 올라오는 원룸 건물은 특히 조심하셔야됩니다.

* 다 그렇다는게 아니라 그런 경우도 있으니 반드시 조심하라는겁니다.
* 수익률 8% 나오는건물이 1년 넘게 안팔리는 경우도 봤습니다.. 부동산을 월세 수익률 위주로 판단하시면 영 좋지 않은 결과가 나옵니다. 특히 원룸 건물이 더 그렇습니다.
삭제 되었습니다.
중간보스
IP 175.♡.182.39
03-11 2021-03-11 09:42:15
·
@AMAZON님 6%면 잘 되는거죠!
papayam00
IP 211.♡.56.34
03-11 2021-03-11 09:42:22
·
@AMAZON님 상가건물로는 특상입니다. 대부분 부동산에 올라오는 매물이 공실없다면..이라는 가정으로 수익률을 뽑더라고요. 일반 상가건물들도요.
중간보스
IP 175.♡.182.39
03-11 2021-03-11 09:41:48
·
저는 관리비 따로 내는 상가건물 갖고있습니다.
속된말로 차 떼고 포 떼면 실제로 큰 메리트 없습니다.
제 경우 지금은 코로나 덕분에 월세를 적게 받고있어서 오히려 적자 입니다.
회사 다니면서 월급 받고있어서 유지 하고 있는겁니다.
Kolibri
IP 106.♡.0.207
03-11 2021-03-11 09:42:27
·
저도 원룸 살던 시절에 계산해보니 수지타산이 맞는 사업은 아니겠더라구요
takilon
IP 115.♡.168.178
03-11 2021-03-11 09:43:22
·
명목 수익률이 8%나 되나요? 역세권 신축 오피스텔의 경우 (요즘 알아보고 있는데) 매매가랑 전세가랑 근접하고, 요즘 서울 전월세 전환 비율이 약 5%인 것 같은데 그러면 최대 5% 정도 나오지 않을까요 . .
papayam00
IP 211.♡.56.34
03-11 2021-03-11 09:44:15
·
@인생은장기전님 만실기준으로요ㅎㅎ그런데 만실인 원룸은 없다고 보면 되겠더라고요.
삭제 되었습니다.
보리
IP 58.♡.4.123
03-11 2021-03-11 09:44:04
·
땅값이 안오르면 재미없죠.
바람처럼스쳐가는
IP 203.♡.212.22
03-11 2021-03-11 09:45:16
·
대충 절반 생각하면 된다고 하더군요
동해달
IP 14.♡.149.88
03-11 2021-03-11 09:46:21 / 수정일: 2021-03-11 09:49:54
·
지역마다 다른데 서울은 5프로도 쉽지 않고 지방은 8프로 넘게 나오는데도 있죠. 문제는 땅값이 2억인데 건축비가 8억.... 월세가 700뭐 이런식인데요. 몇년 지나면 낡아져서 월세도 떨어지고 다시 팔려고 하면 매매가가 10억이 아니라 8억... 이렇게 되니 문제에요.
서울 지역은 한 2년 이상 전에 산 아파트면 월세도 그간 올라서 수익률이 한 4-5프로 나오는 것 같더군요. 5년전 7억대 아파트 월세가 요즘 300정도 나오는 걸 보면... 다른 직업 있으면 그냥 아파트나 오피스텔이 관리도 편하고 월세도 꾸준히 올라주고 좋아요.
madeon
IP 222.♡.175.151
03-11 2021-03-11 09:47:33 / 수정일: 2021-03-11 09:50:59
·
가족이 서울 원룸 3년 좀 넘게 운영 했는데
은행 이자 내고, 수리비 하고, 재산세 내고 그러면
남는거 거의 없어요
악성세입자는 당연히 있고요. 이 분들 대처해주느라
온 가족 달라 붙은거 생각하면...ㅋㅋㅋㅋ

100% 내돈과 손재주 있어 건물 관리도 직접하면,
수익율 4%는 찍을 수 있을지도 모르겠네요.
근데 그건 본인 인건비라

원룸 건물 팔 때 결산하니,
결국 건물 시세 차익만 남았습니다.
염소밤바다
IP 121.♡.5.170
03-11 2021-03-11 09:51:52 / 수정일: 2021-03-11 09:52:26
·
원룸건물 .. 제가봤을땐 폭탄돌리기같아요
어린층인구가 먼저빠진 지방은 신축/초a급위치 제외하곤 초토화 폭탄돌리기중이죠. 서울도 머지않았다고봐요
중간보스
IP 175.♡.182.39
03-11 2021-03-11 10:03:06 / 수정일: 2021-03-11 10:40:17
·
@염소밤바다님 무슨 의미로 폭탄 돌리기란거죠?
서울 원룸 수요는 계속 있을것이고 월세도 꾸준히 오를겁니다.
건물 자체의 가치가 떨어질 수는 있으나 어느날 갑자기 쪽박 찰 리스크가 있는것도 아닙니다.
퇴직금으로 어설프게 자영업 뛰어드는 사람들 보다는 훨씬 안정적이죠.
다이여트
IP 182.♡.183.165
03-11 2021-03-11 09:56:43
·
삼성전자 주식사고 아무것도 안해도 연배당 3% 왔다갔다 합니다.
원룸 다가구에서 월세 나오는 것만 생각하는데 10~20년 사이에 빠져나와야 합니다.
내갈께하와이
IP 42.♡.142.244
03-11 2021-03-11 09:57:11
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원룸은 새것 지어서 짧게 운영하다가 팔고 나오는 것이라고 하던데요. 몇년 지나면 유지비가 급격히 늘어날때도 있구.
삭제 되었습니다.
초랭이2
IP 175.♡.211.147
03-11 2021-03-11 09:59:56
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@daystory님 19개짜리 원룸 보면 수익률 장난아니죠..근데 관리의 어려움이 기하급수로 증가해서.. 차라리 수익률 낮더라도 보증금액/월세가 큰 다가구가 더 선호되는 경우도 있습니다.. 실거주도 할수있구요
초랭이2
IP 175.♡.211.147
03-11 2021-03-11 10:01:41 / 수정일: 2021-03-11 10:06:39
·
신축건물 좋죠...근데 파는 사람입장에서는 건축비가 다 그가격에 포함되어있는겁니다. 건물가격은 꾸준히 감가되구요.
신축이니 더 비싸게 샀는데 구축보다 월세를 더 많이 받을수 있으면 이게 더 이득인지 아닌지 계산잘해보셔야됩니다

위에분들이 많이 말씀하신 것처럼, 결국 건물이 원룸이든 다가구든 단독주택이든 결국 땅입니다.
수익률 보다는 토지 그 자체의 가치를 보는게 더 좋습니다.

입지 별로인곳에 번지르르한 원룸 신축 건물 주고 사봤자 주위 신축 원룸에 경쟁 다시 밀립니다....
신축 원룸 월세 수익이 많아 보여도 그만큼 건물 가격 더 주고 산거면 결국은 내돈 내고 내돈 먹기입니다..
향아
IP 220.♡.250.5
03-11 2021-03-11 10:10:47
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안산이나 인천처럼 공단이 돌아가며 집값이 싸고
월세가 비싼 동네에서는 10년전에는 20%도 나오고 그랬습니다.

서울은 이미 건물가격이 너무 올라서 월세로 못 뽑구요.

건물값이 올라도 일반적인 원룸 월세는 50만원 위로 못올립니다.
강력한 심리적 저항선이라 세입자가 잘 안들어와요.

결국 이게 수십년째 하시던 분들이
집값 쌀때 사신걸로 계속 하셔야지
신규 진입은 애매합니다..

인구감소 생각하면 지방원룸은 그냥 폭탄돌리기구요



진짜 그냥 배당주 사놓고 묵히는게 훨씬 낫습니다..
어짜피 종소세 내는거...


공실 스트레스가 꽤 쎕니다.;;;
fanlessnoisefree
IP 198.♡.66.197
03-11 2021-03-11 10:20:12 / 수정일: 2021-03-11 10:20:28
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하려면은 15호실 정도는 해야지 6호실 정도 하는걸로는 안맞을거같긴해요
다이여트
IP 182.♡.183.165
03-11 2021-03-11 12:07:45
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제가 한 천만원쯤 들여서 배운 것들입니다. ㅋ

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초랭이2
IP 175.♡.211.147
03-11 2021-03-11 13:10:39
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@얌얌쩝쩝님 와.... 소중한 글이네요 다들 꼭 읽어보세요...
아큐펀치
IP 223.♡.203.194
03-24 2021-03-24 23:16:32
·
와드...
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