몇년전 퇴직자들이 퇴직금 털어서 임대할 수 있는 물건 사서 따박 따박 임대료 받아서 살아야지... 이런 야무진 꿈을 꾸는 사람들이 많아서 임대업의 함정에 빠진 사람이 많았었습니다. 저도 이런 사람에게 제 물건을 팔고 빠져 나왔긴 합니다만... -.-;

건물가격은 다른 사람 물건을 사면 '임대료' 기준으로 역산을 해서 가격이 정해집니다. 예를 들어서 간단하게 예를 들면 1년에 5000만원 임대료 나오는데 이자율 5%로 해서 10억. 이런 식으로 계산이 됩니다. 보증금이나 은행 대출까지 따지면 조금 복잡해? 지는데... 대부분의 부동산은 뒤에 숨겨진 비용은 말을 안해줍니다. 공실은 당연히 없다고 가정하고 중개 수수료나 도배 장판 같은 기본적인 비용도 계산에 넣지 않습니다.

실제로는 공실, 중개 수수료, 도배, 장판, 싱크대, 에어콘, 보일러, 방수, 배관, 전기, 월세미납 등 다양한 문제가 발생합니다. 1년에 한가구당 대충 2~3달치 임대료가 저런 비용으로 들어갑니다.

여기에 또 숨겨진 비용이 있는데 모든 건축물은 필연적으로 재건축이나 최소 리모델링을 해야 합니다. 신축이라 10년까지는 어케 그냥 저냥 버틴다고 쳐도 20년 넘어가서 낡으면 집값은 0으로 수렴하고 땅값만 남습니다. 재건축하면 20년동안 받았던 임대료 다 들어가도 모자르고 안하면 공실이 많아지고 임대료를 낮추면 악성 세입자가 많아지는 악순환이 계속됩니다. 월세는 절대 따박따박 들어오지 않습니다. ㅋ

따라서 본인이 업자가 아닌 경우 아래 사항들을 만족하는 경우에만 건물 사서 임대업을 해야 합니다.

1. 대부분의 집수리 DIY 가능

2. 입지가 좋아서 땅값이 팍팍 뛸것 같다.

3. 적당히 돈 뽑아내다가 팔아야 한다.

4. 임차인 사정 안봐주는 빡빡한? 임대인이어야 한다.