재건축 재개발은 오히려 집값 폭등시키는 불로소득 사업입니다
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흔히들 재건축 재개발에 대해 단순하게들 생각하시죠
"공급이 늘면 가격이 내려가는 거 아냐?"
하지만 허상입니다.
우선, 재건축된 아파트는 재건축 전 아파트와 동일한 상품이 아닙니다. 훨씬 하이엔드죠. 커뮤니티 없는 낡고 헤진 복도식 아파트 100세대가 신축 브랜드 아파트 130세대가 되면 공급이 늘었으니까 가격이 내려갈까요? 절대 아니죠. (심지어 늘어난 30대 중에 상당수는 공공임대일텐데요)
극단적으로 말해, 모닝 10대만 존재하던 시장에서 모닝을 전부 없애고 포르쉐만 15대 풀어놓으면 가격이 내릴까요?
단, 이런 수요공급 법칙이 먹히는 방법이 있습니다. 그건 바로 '단기간, 압도적 물량'입니다. 여기서도 극단적으로 말해서, 서울에 갑자기 아파트 1억채를 공급하면 어떻게 될까요. 아마 폭락할 겁니다. 재건축은 아니었지만 노태우정부 1기 신도시가 이런 역할을 했었다고 보구요. (물론 장기 시계열에서는 이것도 임시방편이었죠?
결국 신축 찔끔 -> 경쟁 폭발 -> 또 신축 찔끔 -> 경쟁 폭발 -> 주변 준신축&구축이 가격 따라잡음... 이 악순환을 깨야 하는데, 지금처럼 오히려 신축 희소성과 프리미엄만 올려주는 식의 재건축 재개발은 가격 폭등에 오히려 역효과입니다.
댓글 57
단기적 압도적 물량이 요즘 가능한가요?
결국엔 경기도 지역으로 외각에 신규밖엔 안되죠
그래서 오래된 수도권 신축은 불가능하지만 재개발이 필요한거죠
그럼 홍콩처럼 닭장아파트만 생성되는거죠.
지금도 고밀도로 하고 있는데 더 초고밀도로 하라는건가요?
그런다고 가격 낮아지도 않고 불로소득만 늘죠
용적률을 대폭 높여서 고밀도 개발하는 거, 저도 참 좋아하는 방향인데요. 그렇게 고밀도 개발하면 원지주들에게 그만큼의 불로소득이 발생하는 데, 그건 괜찮으셔요?
3종 주거에서 끽해야 용적률 300% 찍고 있는데, 서울 정도급 되는 도시에서 그 정도면 정말 쾌적하게 올리는 겁니다.
초고밀도를 누구 돈으로 만드는데요? 결국 기존 집주인 돈으로 만드는데, 용적률 300넘어가는 순간 건축공학상 설계가 달라지고 관련 법령이 달라지며(대피관련) 건축비가 기하급수적으로 올라갑니다.
지금도 건축비 부담으로 분담금이 몇 억 수준이라 재건축이 안되는데, 용적률 300 이상짜리 - 그 어마어마한 건축비를 누가 분담하는데요?
어차피 공공물량 용적률 상승 비율로 떼 가 버리고, 초고밀도로 올리다고 해서 분양물량이 얼마나 늘 것 같으세요?
그 늘어난 분양물량은 용적률 300이상의 막대한 건축비로 전부 녹아들어가서 분양비용만 비싸지고 분담금도 낮아지지 않습니다.
괜히 용적률 300에서 리밋걸리는게 아니예요.
용적율 1000이요? 초고층 건물의 코어 면적이 얼마나 커지는줄 혹시 아세요? 얼마나 깊게 파야 하는줄 아세요? 공기가 얼마나 늘어나는줄 아세요?????
기술 좋다고 하니까 나 아닌 누군가가 ‘뚝딱’ 만들겠지 하는 비공학적, 비경제적 지식을 가진 분들이 너무 많네요.
그러니까 “내가 블루투쓰 샤워기를 생각해 냈어. 개발은 너가해.”
이거네요?
그럼 달에 광물이 많다던데, 왜 정부는 달나라에 당장 갈 생각을 안하는지 생각해 보셨어요?
현실이란게 있어요.
주택이 빵공장이예요?
본인을 비유한걸 전혀 못 깨닳고 계시는건가요?
초고밀도 주택이 일부 초고가형 주택 이외에는 왜 안 만들어지는지,
현실적으로 몰랐으면 그냥 배워가시면 됩니다.
기싸움 할 게 아니예요.
어차피 지금 님의 댓글 태도는 다른 사람들이 평가할테니까요.
그럼 그냥 청와대에 하세요.
여기서 정책 아이디어를 냈으면 아이디어 평가를 받으시구요.
아이디어 평가도 누구나 하는 겁니다.
그런데 왜 님의 아이디어 평가에 반발을 하시죠?
몰랐으면 아 그렇군요 하고 넘어가세요.
그걸 내가 생각해야 합니까? 하고 시비거는건 님인데요.
이 상황에서조차 이런 주장은 참 재밌어요.
재개발 재건축을 끊임없이 진행한 대구 아파트 시장이 어떻게 흘러갔는지도 살펴보세요
선생님 그냥 다른 사람들이 나보다 훨씬 똑똑하다고 생각하고 살면 편해요
신축 아파트 세놓는 걸로 잔금일부 처리하는 식의 방식도 있었을텐데 그런것도 다 막아놓았으니 신축 거주 수요가 돈 많은 사람들한테만 몰릴수 밖에요.
신혼부부들이 싼값에 좋은 집에 임대로 사는 수요 자체를 망가뜨려놨잖아요.
전세 살면서 자금을 최대한 모은다+대출을 최대한 땡긴다= 내 집을 갖는다
이게 초년생들 내집마련 플랜이었을텐데 전세 박살 내면서
이것도 다 어그러졌죠.
그냥 지금 정부는 노무현 문재인이 했다가 대차게 말아먹은 정책을 아직도 밀고 있는 겁니다.
이러니 보수정권에서 집사서 진보정권에서 팔아란 말이 나오조.
13평 빌라를 가지고 있는데 최소평형 25평을 가는데 2억5천을 예상한다고 조합사무실에서 말합니다
현제 13억 빌라 시세가 2억1천이고요...
그럼 4억6천이란 소린데 새로지은지 1~2년된 신축 아파트 25평이 4~5억 합니다..
몸테크는 옛날말이에요 아 물론 뿌시고 새로 짓는동안 더 새로운 시설 새로운 커뮤니티가 들어가는건
맞지만 블로소득이 있던때는 지났고 기존 원주민분들은 강제 청산 당하는 단계라고 보시면 됩니다.
노후에 집하나 있는데 추가로 돈을 더 줘야하고 지금 가진돈으론 그평수를 못갑니다.
일자리도 없는데 어디서 돈을 마련해서 새로 지어서 들어가나요...
그런데 재개발 재건축 안 하면 구닥다리 불편한 건물이면서 가격만 올라요.
진짜 생각하는 수준이 너무 처참해서 할말을 잃었습니다. 클리앙 수준이 여기까지 떨어졌나요?
재개발 재건축은 원하눈 조합원끼리 자기 돈 내서 하면 되는데 뭔 자꾸 딴소리를 하는지 모르겟네요
결국 부동산 문제의 해결은 새로운 진짜 도시가 마련되는거죠.
일자리 잇고 삶의질이 높은 수도권 도시들의 가격을 보면 돼요. 그리고 그런 수도권 도시들 허허벌판 많은데 그런데에 공격적으로 공급하면 됩니다.
노후되어서 낙후된 곳을 개선하는 것도 새로운 진짜 도시를 마련하는 방법 중 하나입니다. 부동산 거품론 얘기하면서 다마신도시 얘기 항상하는데, 그러면서 해결책으로 제시하는 것들은 왜 다시 돌아서 허허벌판에 또 새로 지어버리기인지 모르겠습니다.
재건축하는 아파트 주변에 구축 아파트 가격도 오를거라는 것은 동의합니다.
그렇다면 계속 낡아가는 아파트를 그냥 두고만 볼 수 있나요?
그 아파트는 그 아파트에 사는 사람들의 재산인데요.
내가 타는 낡아가는 자동차를 바꾸고 싶은데,
다른 사람들이 `너가 그 자동차 새 자동차로 바꾸면 다른 자동차 값도 다 오르니까 그냥 낡응ㄴ 자동차 계속 타` 라고 할 수 있나요?
사유재산의 자기권리를 보장하면서 다만, 공공의 측면에서 그 속도를 조절하기위한 측면으로 재건축 재개발을 봐야해요.
단기적으로는 아파트 가격이 오를 수 있지만,
장기적으로는 낡은 아파트가 새 아파트로 바뀌고
적은 공급량이라도 계속 쌓이면서 재건축으로 인한 가격 상방 압력은 작아질겁니다.
문제는 그렇다고해서 저 집을 다 재건축 재개발 못 하게 언제까지 둘 수 있냐라는 점입니다.
두가지 측면에서 생각해보면
1. 미루다 미루다 나중에 한꺼번에 하면 상방압력이 더 커지지 않을까요?
2. 재건축 재개발은 공공의 돈이 아니라 자기네들 돈으로 하는건데, 아이러니하게도 집값이 떨어질 때는
안 하려고하고, 집값이 오를 때 하려는 강력한 동기가 생깁니다.
집값에 오를 때 하려고하니 단기적이든 장기적이든 집값의 상방압력이 작용하겠죠.
그렇다고 30년뒤 50년 뒤에 정부돈으로 재건축을 해줄 수는 없잖아요.
낡은 자동차는 자기들이 바꿔야지. 정부가 자동차를 사 줄 수는 없잖아요.
결론은 재건축은 미룬다고 해결되는 문제가 아니다.
하긴 해야하니까 속도를 조절하면서 허가해야한다라는 생각입니다.