금리 올라도 아파트는 안 떨어집니다...
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지금 한국은행이 금리를 추세적으로 올리고 있습니다. 그래서 이제 곧 금리가 오르면서 아파트 가격이 떨어질 것이고, 그 때까지 기다리는 분들도 계실 것 같습니다.
결론부터 말씀드리면, 그럴 가능성은 거의 없습니다.
과거 금리가 올랐을 때 주택(아파트와 빌라 모두 포함) 가격이 떨어졌던 이유는 다주택자들이 금리를 못 이기고 매물을 던졌기 때문입니다. 다주택자들이 아파트를 수,수십채씩 가지고 있는 줄 아시는 분들이 계시는데요. 아닙니다. 대부분이 아파트 하나에 빌라 여러채이거나 아파트 2채, 많아봐야 3채 정도입니다. 그런데 민주당 정권을 거쳐오면서 다주택자들을 많이 없애왔습니다...이제 아파트 매물을 던질 다주택자가 거의 없습니다. 빌라를 던지는 다주택자는 꽤 있습니다만, 여러분이 원하는 집은 빌라가 아니라 아파트잖아요.
문제는... 실거주/비거주 아파트 1채는 금리가 올라도 어떻게든 버팁니다. 실거주 1채는 일반 국민들에게 전 재산입니다. 이걸 던지는 것은 재정적으로 파산이 아닌 이상에 밤에 알바를 해서라도 버팁니다. 지금 서울 아파트는 실거주 1주택 또는 비거주 1주택 중심으로 편성되어 있습니다. 이 또한 민주당 정책이 그렇게 만들었죠.
심지어 대출 비중도 낮습니다. 특히, 강남의 경우 2억밖에 대출 안 나옵니다. 취득세 내고 인테리어 하면 없어지는 돈입니다. 대출 규제전에 사신 분도 있죠. 그런데 그분들이 왜 그 돈을 대출받을 수 있었을까요? 은행은 바보가 아닙니다. 소득이 되니깐 대출받은 것입니다. 금리가 아니라 IMF같은 대규모 실직 사태가 일어나면 모를까 단순 금리 상승으로 가격이 떨어지지 않습니다. 오히려 지금 6억씩 대출을 무리하게 받으시는 분들이 더 힘들어집니다. 하지만 앞서 말씀드렸듯이 이 분들은 배달 알바를 하든 뭘 하든 어떤 식으로든 버틸겁니다.
공급이 제로에 가까워지고 있습니다. 정부가 이번에도 수도권 공급을 100만호 넘게 하겠다고 했죠. 그런데 인허가 기준인가요.. 착공 기준인가요.. 분양 기준인가요.. 준공 기준인가요.. 이제 알아보는 것도 귀찮습니다. 뭐가 되어도 2030년까지 실제 공급은 물리적으로 불가능합니다. 이걸 모든 국민이 알고 있습니다. 팔까요?
지금 당장 강남집이 떨어지니깐...금리가 오르니깐... 주택 가격이 떨어질 것이라고 보는 분들은 현실을 냉정하게 보실 필요가 있습니다. 물론 제가 틀릴 수도 있습니다. 하지만 전 지금이 폭등 초입기라고 보고 있습니다.
임기초에 제도 이 정권이 부동산 가격을 안정화시키길 바랬습니다. 그래서 규제를 풀고 민간 공급을 장려하고 공급 폭탄을 만들어야 한다고 쓴 적이 있습니다.
공급이 부족하니 주택 가격이 2~3년정도는 오를텐데 미안하다. 대신 다주택 규제를 풀고 베네핏을 줘서 전월세 가격은 확실히 안정시키겠다. 그리고 민간 공급 규제를 모두 풀고, 인허가를 빠르게 진행해서 2030년에는 대규모 분양 시장을 열겠다.라고 했어야 한다고 봅니다. 일단, 분양시장만 폭발적으로 늘어도 사람들은 매수를 멈출테니 가격도 안정화/하락 되었을 것 이라고 전 봅니다.
그런데 이제 그 골든 타임이 끝났습니다. 온갖 규제로 시장을 비정상적으로 만들어 놓고, 대출 규제를 통해 금리에 대한 내성도 만들어논 상태입니다. 물론 금리 앞에서 약간의 조정을 있을 수 있습니다. 못 버티는 사람도 일부 있을 텐니깐요. 하지만 2030년까지 길게 보면 추세적으로 상승장은 분명합니다. 그리고 그 기울기가 남다를 것이라고 예상합니다...
댓글 35
금리나 세금이 중요한게 아니라 집값이 떨어질거라는 심리를 만드는게 중요하죠.
결과는 대성공이긴 했습니다. 건설사에 다녀서 할인분양도 한 몫했지요.
참고로, 작년부터 서울집들은 지금이 고점이라고 정리하기 시작했는데, 거의 다 했을겁니다.
꼭대기에서 파시지 왜 지금 파냐고 하니, 꼭대기에는 집을 팔수 없다고 미리 한다 하더라구요.
그런데, 작년말에 강남집들을 정리해서, 타이밍은 잘 아시는 것 같습니다.
머 이분의 생각이 틀려서 앞으로 계속 오를 수도 있지요.
저는 집으로 돈 벌 생각은 없습니다.. 그냥 부동산 자산의 가격 변동성을 헤지하는 용도로 집을 생각합니다. 올라도 같이 오르고 떨어져도 같이 떨어져야... 다음이 있으니깐요.
내 집만 오르고 남에 집이 떨어지면 좋겠지만... 이게 가능한 시장이 아닌 것을 알고, 그렇게 하려면 상당한 스트레스를 동반합니다. 때문에 그냥 중립적인 포지션을 잡을 뿐인 거죠..
이런 관점에서 집값 오르는게 달갑지 않습니다. 세금 내기 싫으니깐요...
그래서, 감당가능한 수준에서 대출을 내서 집사는건 반대하지 않지만,
영끌은 간혹 부동산 침체기에 좀 힘들게 만들 수 있습니다.
금리가 그대로면 -> 시장이 불투명해지므로 안정적인 투자인 아파트 가격은 오른다!
금리가 오르면 -> 내수가 어려워지면서 안전자산에 돈이 몰리며 아파트 가격은 오른다!
뭘 어쩌라고요?
금리가 오르는데 전월세 매물이 없다 -> 보합내지 상승
이거죠 못버티고 나가면 전세든 월세든 댱장의 집이 없으니 버틴다는겁니다
라는 결론은 나올수 있을것 같네요.
1. 금리가 올라도 이번엔 버틴다? 이건 아직 유의미하게 오른 금리가 아니라서 조금 더 두고보긴해야할겁니다. 3.00%이랑 3.50%랑 전혀 다릅니다.
2. 공급폭탄이면 안정화? 이것도 너무 편한말씀이신게 그렇게 쉬운거였으면, 대부분 다했겠죠. 제가 알기론 이거 제대로 유의미하게 한 정권은 그나마 이명박정권 외에는 없는것으로 알고있습니다. 경기권은 모르겠는데 서울만 두고보면, 새로 공급할곳이 실상 그렇게 많지는 않습니다... 언젠간 한계가 올것이고 뭐가 하나 정답이라고 이렇게 이야기하기에는 조금 갸우뚱해지긴합니다. 저라고 뭐 대안이있는건 아니지만요
공급폭탄... 어렵죠. 맞습니다. 어렵습니다. 그러니 이번 정부도 실패하고 있지 않습니까... 쉽다고 한 적 없습니다. 그런데 어려워도 해내라고 대통령의 권력을 준것 아닐까요. 현 정권과 민주당이 이 방법을 쓰기 어려운 것은 이념에 매몰되어 있기 때문이라고 생각합니다. 불노속득, 투기 이런 프레임만 생각하지 말고, 공급을 늘릴 현실적이고 시장 친화적인 판단을 해야 한다는 것입니다...
가격 조정은 분명히 될거에요. 그게 덜 오를지 떨어질지가 문제인거죠.
그냥 오르던 말던 공공임대 주택을 계속 지으면 됨. 그 뒤엔 모 알아서 되겠징...
. 언제 올지는 모르지만...
야근에 주말까지? 1년 넘게?
2.배달 운전면허 따야죠 오토버이 사야죠 초기 투자비용 , 유류비, 고장나면 수리비, 부업세금
3. 전세끼고 집을 산 1주택 매물이 전세값이 하락할 때 전세보증금 차액을 주인이 또 보전해줘야 하므로
4.3번의 매물이 쌓이면 이게 트리거가 됩니다.
5.코로나 초저금리에서 윤석열때 급등 금리 보면 가격하락 되었습니다.
금리 인상으로 근 20년간 집값이 오른건 못봤습니다.
3,4번 : 전세가 하락한다는 가정에선 맞는 이야기죠. 그런데 지금 전세가 내리고 있을까요? 이 정책하에선 전세는 오릅니다. 말씀하시는 시나리오는 실행 조차 안 될 가능성이 큽니다.
금리 인상은 집값에 악재죠. 이건 기본입니다. 저도 이걸 모르는 게 아닙니다. 그런데 지금 시장이 희안하게 꾜여 있어서 그런 일반론이 안 통한다는 것을 말하는 것입니다. 금리 상승은 수요를 억제하는 요인입니다. 지금 정부 정채 모두 수요 억제 정책입니다. 그런데 왜 집이 오를까요? 절대적인 공급 부족입니다. 쉽게 말하면 수요가 10만큼 줄어드는데 부족한 공급은 100100이라는 것입니다.
그전에 현금 줍줍 못하게 정책이 선행되어야겠죠.
금리 상승이 거래양을 줄이는 것은 전월세가 안정적일때나 통합니다. 지금같이 전월세가 오르면 임대 수익률이 올라갑니다. 이러면 수익률을 보는 임대인도 사려고 하고 거주 비용을 줄이려는 임차인도 사려고 합니다...
저희 아파트 단지에 아이 친구 부모들 보면 금리 0.5% 올린다고 못 버티는 사람 아무도 없습니다. 다들 상상하는 것보다 대출 많이 없습니다.
뭐 15~20억짜리 집 있는 사람들이 고작 2~3억 대출 있는게 뭐 대수인가요.
3억, 30년 원리금균등상황일 때 0.5% 금리 올라봐야 월 10만원이고, 5억, 30년 원리금균등상황일 때 0.5% 금리 올라봐야 월 15만원입니다.
금리가 올라가면 못 버티고 자신의 집을 던진다는 이야기를 하는 분들은 실제 현장의 상황을 잘 모르는 시는 분들 같아요. 금리 5~6프로까지 가도 충분히 버팁니다.
물론, 10% 넘어가면 못 버티겠죠.
다주택자 얘기 하는데 많아 봐야 3 채 얘기하네요.
이거 너무 하는거 아니에요??
다 주택자 무시하시는겁니까??