이광수 대표를 비롯한 부동산 정책 조언자들께 공개설명을 요청합니다. 

(여기서 말하는 이광수 대표는 광수네 복덕방을 운영하시는 분 입니다. 친일반민족행위자 명단에 이름을 올린 소설가 이광수와는 다른 인물이니 혼동하시면 안 됩니다)

이재명 대통령과 민주당은 당초 공급중심과 조세저항 최소화를 정책기조로 유지했습니다. 

세금으로 부동산 시장에 개입하지 않겠다는 입장을 분명히 했죠. 

근데 1월 중순경을 기점으로 다주택자 양도세 중과시행(유예종료)으로 느닷없이 급변침한데 이어 비거주 1주택 장특공 까지 축소하려는 초강경노선을 선택했습니다. 

당시에는 유예종료시점을 불과 3 개월 여 앞두고 시장참여자의 진입로와 퇴로를 모두 막아버리겠다는 선언을 한 이유가 무엇인지 이해할 수가 없었습니다. 명백한 시장기만인데다가 특정 시점 (5 월 9 일) 이후 매물잠김이 확고해지고 매매와 전월세 등 모든 가격폭등을 유발할 것이 분명한데 왜 이런 이해할 수 없는 무리수를 두었을까 의문이 들었기 때문이었습니다. 

나는 누가 대통령에게 ‘정부 이기는 시장없다’는 언급을 하게 했는지도 궁금했습니다. 

원래 이재명 대통령이 만기친람형 리더라 누구의 조언도 받지 않고 그런 글을 올렸을 수도 있으나, 마치 “하나님도 타이타닉을 침몰시킬 수 없다’는 와이트라인사의 광고문구를 연상케 하는 그 소리는 대한민국 경제사에 영원히 박제될지도 모르겠습니다. 

  

어쨋든, 이재명 대통령이 갑작스런 노선변경을 하게 된 가장 결정적인 배경으로 나는 귀하를 비롯한 몇몇을 꼽고 있습니다. 

귀하는 올해 초 권순표의 뉴스하이킥이라는 대담프로에 나와 세금을 통한 부동산규제에 소극적이었던 대통령과 여당 정치권을 고강도로 압박하는 발언을 했습니다. 

이른바 조세저항에 대한 정부와 여당의 두려움을 깬 새로운 선거공학론을 제기한 거죠. 

귀하는 그 날 이런 발언을 했습니다.   

"정치권이 유권자를 너무 단면적으로 보고 있다. 서울의 경우 자가보유율은 44%에 불과하며, 나머지 56%는 전·월세 등 임차인이다. 기존 정치권은 세금을 올리면 표가 떨어진다는 프레임에 갇혀 있었지만, 오히려 세금 정상화를 통해 다주택자 매물을 유도하고 집값과 전월세를 안정시키면 다수인 56%의 무주택자와 청년층으로부터 압도적인 지지를 받을 수 있다”

세금이슈는 무조건 정권초기에 밀어부쳐야 한다며 2 월 이전 강경노선선회를 강조했습니다. 

단순한 집값 문제를 넘어, 주식시장(코스피)의 붕괴 우려를 주장하며 청와대를 압박하기도 했습니다. 

"부동산 수익률이 주식 수익률을 압도하는 한, 국민들은 삼성전자와 SK하이닉스 주식을 팔아 다시 강남 아파트를 사러 갈 것"이라는 매서운 경고를 한거죠. 기업으로 가야 할 자본이 부동산에 묶이고, 이것이 다시 2026년도 가계부채 관리의 치명적인 뇌관으로 작용할 거라는 경고를 날렸습니다. 

결국 자본을 부동산에서 금융 시장으로 돌리기 위해서는 보유세 인상을 위한 전면적 세제개편과 양도세 중과가 선택이 아닌 필수라는 논리를 이재명 정부에 관철시킨 겁니다. 

나는 귀하가 어느 정도의 영향력으로 이재명 정부의 경제 의사결정에 작용하는 어드바이저 역할을 하고 있는 인물인지는 잘 모르겠으나, 

귀하를 비롯한 부동산 강경 규제론자들 및 이상주의자들의 주장이 설파되고나서 얼마 지나지 않은 시점인 1 월 23 일 이재명 대통령이 부동산 정책의 전면적인 노선선회를 선언한 것에 주목하고 있습니다. 대통령은 이날을 기점으로 수 십 차례가 넘는 폭풍 업로드를 이어가며 특정 시장참여자들(다주택자와 비거주자)을 상대로 전면전을 선포했습니다. 

대통령이 1월 하순 직접 "자기가 살지도 않으면서 투기용으로 오랫동안 가지고 있다고 왜 세금을 깎아줍니까?"라고 발언한 것은 귀하를 비롯한 외부 강경론자 그룹의 핵심 논리를 그대로 차용한 것이라고 봅니다. 

당신들의 논리는 ‘실거주하지 않는 1주택이나 고가주택의 장기보유 혜택이 시장에 매물이 나오는 것을 막는 Lock-in 현상을 심화시키고, 강남 등 핵심지 중심의 자산 집중을 부추긴다’는 거였습니다. 투자목적의 잉여주택이 시장에 나오게 하려면, 시장이 요구하는 수익률(Cap rate)을 세금부담 위협으로 낮춰 자발적인 매도를 유도해야 한다는 논리를 주장하는 거고요. 

그 결과가 어땠나요? 

강압적으로 매도를 유도한 잉여주택이 충분히 시장에 나왔나요? 이제 남은 패라고는 세제개편을 통한 보유세 중과협박과 장특공 축소 또는 폐지를 지렛대로 한 비거주자 보유주택들을 토해내게 하는 것인데 그게 생각대로 잘 될까요? 

만에 하나 그 물량이 나온다고 해도 그걸 누가 매수할 수 있을까요? 

혹시 당신들은 진짜 시세조정지역의 다주택자와 비거주자 물량이 시장에 나오면 그 지역 주택가격이 내려가고 그게 무주택자들에게 나눠질꺼라고 생각했나요? 

그렇게 생각했다면 당신들은 전문가 자격을 상실한 것이니 모든 정책조언에서 당장 손을 떼야 할 것이고, 만의 하나 문제의 본질과 시장의 흐름을 다 예측했으면서도 이론집단의 당파권력을 행사하기 위해 헛소리로 임기가 1 년도 지나지 않은 대통령과 대한민국 정부의 부동산 정책을 망친 것이라면 조만간 책임을 져야할 준비를 해야 할 것 입니다. 공식직함이 없으니 애매하지만 말이죠. 

당신들은 지금 서울전역과 일부 수도권에서 무슨 일이 벌어지고 있는지 잘 알고 있을 것 입니다. 

당신들은 장특공 축소 또는 폐지를 지렛대 삼아 비거주 오너들의 매물을 강제로 끌어내려 합니다. 하지만 내가 앞선 글에서 언급했듯 대부분의 비거주 오너들은 맨해튼의 글로벌 자산가들과 그 생리가 같습니다. 

세금부담이 늘어난다고 해서 그들이 서울자산을 헐값에 던지는 일은 없을 겁니다. 늘어난 보유세와 장특공 축소분만큼의 비용을 월세 올리기를 통해 임차인에게 고스란히 전가(Tax Incidence)하는 방식을 취할 것입니다. 서울자산의 절대적 희소성 때문에 칼자루는 여전히 소유주들이 쥐고 있기 때문입니다. 

이 지점이 귀하를 비롯한 이상주의자들이 빠져 있는 가장 치명적인 논리적 오류이자 순진한 착각입니다. 

당신들은 다주택자와 비거주자 물량이 나오면 가격이 내려가고, 그 혜택이 무주택 청년들에게 돌아갈 것이라는 도식적인 정의관에 갇혀 있는지 모르겠지만, (난 당신들이 진짜 그렇게 순진한 분들일 거라고는 믿지 않지만 그렇다고 치고) 

현실은 냉혹합니다. 강남이나 마용성의 수 십 억 원짜리 주택 가격이 세금 협박으로 10~20% 조정받는다고 한들, 평범한 무주택자가 대출도 막힌 상황에서 그 집을 살 수 있을까요? 

절대 불가능합니다.

나는 이 혼란한 상황에서 소유주들이 매물을 내놓을거라 생각하지도 않지만 설령 그 물량이 시장에 나온다고 쳐도 합법적으로 세무조사를 피할 수 있는 자산가들의 자녀(증여 여력이 있는 층)나 대출규제에서 자유로운 초고소득 현찰 부자들이 바겐세일 가격으로 줍줍하는 결과만 낳을 뿐입니다. 

부의 재분배가 아니라, 부의 초집중이 일어나는 것이죠. 

그런 현상 이미 5 월 9 일 까지 3 개월 동안 강남에서 벌어졌잖아요. 

당신들이 가진 패가 뭐가 남았나요?

사실상 하드웨어(공간) 측면에서는 남은 패가 없죠. 서울 시내에 땅이 없다는 걸 당신들이 나보다 더 잘 알고 있을테니까요. 

내가 지난 번 글에서 언급했듯이 글로벌 대도시 서울은 자산가격 측면에서 대한민국의 다른 지역들과는 디커플링 될게 분명해 보입니다.  55 퍼센트가 넘은 임차수요는 더 높아질 것이고, 임대료는 뉴욕이나 싱가폴 수준은 아니더라도 밴쿠버나 토론토 수준으로 올라갈 것 입니다. 

당신들의 조언을 받았는지 어땠는지 모르겠지만 지난 3 개월 여의 뻘짓으로 이 월세 현실화가 오히려 앞당겨지게 생긴 것 같습니다. 시장논리에 조세저항이 겹치는 퍼펙트스톰 사태가 발생했기 때문입니다. 

결국 대한민국 건국이래 그 유례를 찾아보기 어려운 특대형 부동산 시장교란이 서울의 월세 대폭등 시대를 앞당기는 최악의 촉매제가 된 셈 입니다. 

그렇지 않아도 전세제도가 소멸해 가는 과정에서 임대인들은 임대수익률(Cap rate)을 글로벌 수준으로 맞추려 하던 참이었습니다. 그런데 정부가 양도세 중과를 실행에 옮기고 보유세 증세를 위한 세제개편을 추진하니, 임대인들은 매도를 포기하고 매매물량의 공실화 혹은 보유세 전가형 초고가 월세 전환으로 대응하고 있습니다.

시장에는 전월세 매물이 씨가 마르고, 당장 서울에 살아야 하는 임차인들은 오를 대로 오른 살인적인 월세를 감당해야 하는 처지에 놓였습니다. 서민과 무주택자를 구하겠다는 명분으로 시작한 세금폭탄 선언이, 역설적으로 서울 임차인들의 고혈을 짜내어 글로벌 스탠다드 월세(300만~400만 원) 시대를 빠르게 앞당겨버린 셈입니다.

이광수 대표를 비롯한 이재명 정부의 이른바 ‘외부 부동산 조언자’들은 자신들이 무슨 일을 벌인건지 대한민국 국민들은 물론이고 국내외의 모든 시장 참여자들에게 우선 설명을 해야 할 것 입니다. 

특히

뜬금없이, 빛도 없이, 이름도 없이, 아무런 이유도 없이, 생각지도 않은 날벼락을 맞고 있는 서울 및 수도권 세입자들에게 백배사죄부터 하는 것이 순서일 것 같지만, 그건 내가 이래라저래라 할 일이 아니니 알아서 하시고, 지금 벌어지고 있는 상황에 대해서 어떤 생각을 하고 계시는지, 플랜B는 무엇인지 설명부탁드립니다. 

정파적 시비가 아니라 시장참여자로서 드리는 부탁입니다.