최근 6개월간 코스피가 60%이상 기록적으로 상승하였는데도, 왜 내 수익률은 고작 얼마 안되지? 하시는 분들이 많으실 겁니다. 종목에 따라서는 100% 이상 급등한 종목도 있을 것이고, 반대로 기대와 다르게 제자리 걸음인 종목도 있을 것입니다. 

이처럼 어떤 종목을 선택했느냐에 따라 천차만별입니다. 심지어 대장주인 삼성전자만해도 50%이상 상승하였음에도 이 수익을 온전히 누린 분은 많지 않으실 거고, 하이닉스도 2배 이상 올랐음에도 모두가 이 수익률을 얻진 못하셨을 겁니다.

왜그럴까요? 내가 단지 사고 팔고를 잘 못해서? 타이밍을 못 잡아서?  한편으론 정찰병으로 보낸 소수 종목이 100%이상 올랐지만 막상 수익금은 몇 천원 기껏해야 몇만원 인경우도 많을 거구요. 그렇다면 우리는 어떻게 투자를 하는게 맞을까요?

피터린치는 텐 배거 전략으로 성공할 수 있었습니다. 10개 종목중 1-2개만 10배 이상 오르면 된다는거죠. 피터린치 같은 역사상 최고의 투자자도 모든 종목을 맞출 순 없습니다.

그런데 나의 정보와 감만 믿고 오를 것 같은 주식을 사고 파는 것이 과연 성공할 확률이 얼마나 될까요? 시장에서 몇 번의 큰 상승일이 전체 수익의 대부분을 결정합니다. 20 ~ 30년 투자 기간 동안 단 10 ~ 30일의 상승일을 놓치는 것만으로도 수익률이 절반 이하로 급감할 수 있다는 연구도 있습니다.

피터린치도 이렇게 얘기하였습니다. 시장에서 몇 번의 큰 상승일이 전체 수익의 대부분을 결정합니다. 지수는 꾸준히 올라온 것처럼 보이지만 사실은 대부분의 상승이 단 며칠에 집중되어 있어 그 며칠을 놓치면 내 계좌는 지수만큼 오르지 않는 게 당연한 일이죠. 그래서 우리는 시장에서 가급적 떠나지 않아야 합니다.

어떠한 액티브 펀드도 긴 시계열에선 시장을 이기진 못했다는 워렌 버핏의 실험적 얘기도 있죠.

심지어 빌빌대는 코스피도 최근 40년간 연평균 성장률 8.7%를 기록하였습니다.

최근 1년간의 급상승을 제외하더라도 7.7%의 CAGR을 보여주었습니다.

이는 최근 40년간 우리나라 수도권 아파트의 평균 상승률과 비슷한 수치 입니다.

(출처; 제 과거글 보기 => https://www.clien.net/service/board/park/18851014)

그런데 왜 다들 주식을 안하고 부동산에 몰렸을까요?

단지 우리나라의 주식시장이 미국 같은 선진국처럼 투명하지 않아서이기 때문일까요? 위에서 보시다시피 연평균 성장률은 그에 못지 않은데도 단지 개별주를 선별하기 어려워서 였을까요?

물론 1주택의 경우 주거 안정성 및 여러 세제 혜택 등 여러 장점을 무시할 순 없지만 투자 입장에서 중요한 차이점은 부동산 투자는 레버리지 투자가 쉽게 가능하다는 것입니다.

본인 자본 일부에, 담보대출, 그리고 사실상 무이자 대출과 마찬가지인 전세까지 끼고 3배~4배 레버리지로 투자를 하니 ROI, 즉 투자수익률이 월등하게 높을 수 밖에 없었습니다.

여기서 부동산 가격을 잡으려면 어떻게 해야 할 지가 보입니다. 우리나라에서 부동산이 주식보다 ROI가 높을 수 밖에 없던 근본적인 이유는 바로 이 레버리지의 용이성 때문입니다. 이 지렛대를 없애면 부동산 투자의 큰 장점중 하나가 사라집니다. 전세제도가 존재하고, 갭투기가 가능한 한 무위험 사채로 수익률을 높일 수 있습니다. 이 때문에 이번 정부에선 전세자금대출을 조이고 있는 것입니다.

이와 같이 우리나라의 부동산 제도는 전세제도를 바탕으로 급성장기의 많은 개발이익과 세제혜택, 불투명한 주식 시장 및 증여, 상속 문제, 그리고 성숙한 투자의식의 결여 등이 결합되어 정말 한가지 변수로는 해결할 수 없는 일종의 범함수 처럼 되어 얽혀 있습니다.

이를 해결하려면 단일 변수가 아닌 구조 자체를 서서히 조절하여 극값/정지점을 찾아야 합니다.