50년전 강남 땅에서 밭을 갈고 있는 소 한마리가 수십년뒤 람보르기니로 환생했을 거라는 사진 다들 한번씩은 보셨을 겁니다.

S&P500 index 의 100년간 연평균 수익률은 대략 7~10% 정도로 10년마다 대략 2배 이상 상승해 왔는데요,  이에 비해 아파트 투자, 그 중 최근 수십년간 상승을 주도해온 서울 아파트의 수익률은 대략 얼마일까 궁금하여 분석을 해 보았습니다.  

78년 분양가 2000만원대의 대치동 은마아파트 30평대가 현재는 20억이 훌쩍 넘으니 46년간 100배가 넘는 수익률을 보여주었습니다. 하지만 이는 46년간 팔지않고 보유하였을때를 가정한 것이고 주식도 그러하지만 아파트 가격도 등락을 반복하니 단기간에 수익을 쉽게 낼 수 있는 건 아닙니다.

우선 대표적인 최근 수십년간 강남 아파트의 대표 지표였던 압구정 현대 3차 아파트의 년도별 가격 변동률을 살펴 보겠습니다.

보시다시피, 최저 -5%에서 최고 40% 이상까지 큰 변동폭을 보이고 있고 대략 평균 연 10%의 상승률을 보여주고 있습니다.

그럼 최근 압구정보다 좀 더 뜨고 있는 잠원, 반포 지역까지 한번 보겠습니다.

보시다시피, 세 곳 모두 아주 비슷한 패턴을 보이고 있습니다. 

그럼 강남만 아파트냐, 하실 수 있잖아요. 그래서 몇군데 서울지역과 분당까지 합해 보여드리겠습니다.

흥미롭게도 모두 아주 비슷한 흐름을 보이고 있으나, 확실히 상급지라고 부르는 곳과 아닌 곳에 차이를 대략 볼 수 있습니다. 확실히 상급지가 아닌 곳은 덜 오르고 하락폭은 큰 것으로 보입니다.

다음은 이 연 변동률 데이터로 추정한 10년, 20년, 30년 투자시 수익률이 얼마일지 살펴보겠습니다. 우선 압구정 현대 보시겠습니다.

이처럼  n년 수익률, 즉 해당 연도에 취득해서 n년간 가지고 있을때  연평균 수익률(CAGR)을 rolling return으로 살펴 보면, 우선 10년 CAGR은 대략 17년 정도의 주기를 가지고 등락을 반복하는 패턴으로 추정해 볼 수 있습니다. 20년, 30년으로 기간이 길어지면 수익률은 평탄화되는 모습을 보이고, 대략 위 연도별 변동률에서 추정한바와 같이 대략 10%의 수익률을 보여줍니다.

CAGR의 경우도 위의 년도별 가격 변동률과 마찬가지로 나머지 지역도 모두 비슷한 패턴을 보입니다. 다만 지역별로 수익률에는 2~3%까지 차이가 나는데요, 다음과 같습니다.

우선 위에 살펴보신 압구정, 잠원, 반포의 20년간 투자하였을때의 연평균 수익률을 보시면, 

이처럼 10%의 일정한 수익률을 보여줍니다.

다음은 압구정, 대치동 은마, 잠실5단지를 보겠습니다.

보시다시피 조금씩 차이가 나긴 하지만 대략 9~10% 정도의 수익률을 볼 수 있습니다.

다음은  강남 외 서울지역의 20년 투자시 연평균 수익률입니다.

이와같이 약간씩 차이가 나긴 하지만 대략  7~8% 정도의 수익률을 보여줍니다.

다음은 강남지역의 대표인 압구정 현대와 타 지역을 한번에 비교해 보겠습니다.

확실히 강남 지역과 기타 지역은 수익률에 차이를 보여줍니다.

물론 위 데이터는 추정일 뿐이며, 과거의 데이터와 수익률이 미래의 수익률을 절대 보장해 주지 않습니다.

긴 글 읽어주셔셔 감사합니다^^

* 이 자료의 바탕은 https://m.blog.naver.com/jiwoon39/222385469249 에서 기본 데이터를 참조하였고, 최근 데이터를 추가하여 가공하였습니다.

==============================================

저는 부동산 관련 일은 하고 있지 않은 개인 주식투자자입니다. 

개인적으로 최근의 부동산 과열을 기본적으로 현 정부의 공시지가 현실화 지연과, 공정시장가액 비율 하향조절, 그리고 다주택자에 대한 양도소득세 중과세 한시적 배제 등으로 인한 강남 아파트로 몰리는 쏠림 현상때문에 더욱 심화된다고 여기고  있습니다.