부동산 시장의 심각성
주제 : PF시장
부제 : 금리만의 문제가 아니다
1) PF란 PF잔액=공사원가
대주가 대출채권을 SPC에 넘겨서 SPC는 ABCP를 발행하고 증권사는 신용공여를 해줍니다.
구조도부터 복잡합니다. 무시하셔도 됩니다. 브릿지론, 본PF 등 무시하면 됩니다.
이제부터 하고 싶은 얘기의 핵심 PF잔액=공사원가 라고 생각하시면 됩니다.
2) PF잔액=공사원가 22년 6월말 현재 잔액은?
22년 6월말 잔액 19년말에 비해서 2년반만에 2배이상 늘었습니다.
위에 표에는 152조입니다. 은행. 비은행(보험사, 은행, 증권사, 여전사, 저축은행)
여기까지가 시중 뉴스에 나오는 PF잔액 숫자입니다.
하지만 전체 PF잔액은 200조~250조원입니다. 새마을금고, 신협, 상호금융 등을 포함할때입니다.
지금까지 대부분 기사에서 PF잔액은 새마을금고 등의 PF잔액을 빼고 발표한 숫자입니다.
키움증권 보고서에 왜 이렇게 표시했냐 추측해보면 아무도 PF잔액이 정확히 얼마인지 모른다는 겁니다.
네 아무도 정확히 모를 겁니다. 이게 지금 현재의 한국의 부동산 현실입니다.
3) PF잔액 중 주택 비율?
아파트 약50%, 기타주택(오피스텔, 주상복합) 20% 입니다.
위에서 PF잔액=공사원가
앞으로 PF잔액 200조~250조 중 주택으로 공급될 원가는 140조~175조입니다.
여기에 마진 33%(대략적인 가정한 숫자입니다.)를 곱하면 186조~232조의 분양시장의 1~3년내에 나온다는 의미입니다.
거의 대부분의 PF는 민간물량일 겁니다.
앞으로 1~3년에 공급될량이 저만큼 남았다는 의미입니다.
4) 지역별 PF잔액은?
아마 가장 궁금한 지역은 서울, 수도권일 겁니다. 정확한 데이터는 없습니다.
위의 자료는 한신평 보고서입니다. 대략 60%라고 생각하면 될 것 같습니다.
140조~175조의 PF 물량중 70% 주택이며, 그 중 60%는 수도권입니다.
대략 60조~73.5조의 PF잔액이 서울+수도권에 1~3년안에 공급될 물량입니다.
등촌주공 PF잔액이 약8천억이니 두촌급의 대단지가 대략 100배 정도 공급되는 양입니다.
4) 그 동안의 서울의 민간 입주 물량을 부족했나?
https://mediahub.seoul.go.kr/archives/2005601
채상욱 애널리스트가 정리한 5년 동안 서울시 아파트 입주 물량입니다.
기사에 내용입니다. 이는 직전 5년(2011~2016년)의 평균 2.84만호 대비 35% 정도 증가한 물량이었다.
네 오히려 증가했습니다.
뉴스에서는 PF시장의 문제가 유동성 문제라고 얘기합니다. 그건 금융권의 문제이고 현실에서의 부동산 PF=공사원가는 PF잔액만큼의 공사원가, 공급될 물량이 증가했다는 의미입니다.
요약 :
1. 현재 부동산시장은 금리만의 문제가 아니다
2. PF잔액=공사원가만 본다면 서울+수도권은 1~3년내에 둔촌 주공급 물량이 약100배가 공급될 예정이다.
3. 최근 서울시 아파트 입주물량은 직전5년의 35% 정도 증가한 물량이다.(부동산 기사는 숫자를 보면서 봐야한다)
4. PF시장의 문제는 금융권 뿐만 아니라, PF잔액=공사원가의 증가는 아파트+오피스텔, 주상복합등이 대량 공급된다는 의미이다.
5. 금리가 내린다고 집이 부족해 가격이 상승할 가능성은 매우 낮다.
향후 3년 정도는 인허가 물량과 분양 물량으로 입주 물량 추정이 거의 정확하게 가능합니다.
앞으로 2년간 서울 포함 수도권 입주물량은 40만호 정도 입니다. 3년잡으면 한 50에서60만호 정도 될거고요. 많은게 아니라 거꾸로 엄청 적습니다.
서울은 계속 기근이고, 지금 인천 분양물량이 많은데 이것도 한 두해 반짝입니다. 김현미 전 장관이 3기 신도시 발표한 이유가 수도권 중장기 입주 물량이 너무 부족해서 그런겁니다.
그리고 기존임대사업자는 연장시킬 가능성이 높습니다. 특히 8년짜리 장기임대사업자는 이대로 폐지하면 세입자가 너무 괴롭습니다. 전세값 많이 떨어졌다고 해도 아직 장기임사자 물건 전세금 보다는 훨씬 높습니다.
https://www.molit.go.kr/policy/stable/sta_e_01.jsp
위 링크 보면 아시겠지만 서울과 수도권은 매년 입주물량 편차가 그렇게 크지 않습니다. 위에 제가 적은 이유로 실제로는 저기 정부 예상수치보다는 좀 적게 입주하게 되고요.
분상제하고 지금 금리인상으로 pf 깨지고 미분양 나고 하는 것 때문에 3년정도 후부터 입주 물량은 되려 평균보다 적어집니다.
아직은 미분양 거의 없어요. 앞으로 날까봐 걱정인거죠. 하락기에는 원래 청약 수요가 급감합니다. 예전에 하락기에 반래퍼, 마래푸 이런 것도 다 미분양이었어요. 아리팍 같은 곳이 예외적인 경우죠. 어떤 이유로든 한번 미분양 나기 시작하면 할인 분양 하기 때문에 그거 기다리면 되서 사람들이 청약을 잘 안 해요.
예전에 썼던 글도 참고해주세요.
https://www.clien.net/service/board/park/17497386CLIEN
서울은 1년에 아파트 5만채이상 따박따박 입주해도 모자란 물량 해결이 안됩니다. 서울에 반지하만 20만채에요. 노후주택 1대1 바꿔치기는 고사하고, 이것조차 10년 넘게 해결을 못하고 있습니다.
수도권 미분양 주택은 9월 기준 7813채로 한 달 새 55.9%(2801채) 늘었고, 지방은 3만3791채로 전월 대비 21.9%(6081채) 증가했다.
지금 수도권에 미분양이 급증하고 있어요 모자르다고해도 살사람이 없죠
즉 수요가 바닥났어요 돈이 없어서 반지하 살지 누가 반지하살고 싶나요
왜냐면 정확한 입주일자가 정해지지 않으면 입주물량에 포함이 안되요.
예를들어 내년 하반기쯤 공사완료되서 입주할수 있을것 같아도 정확한 입주일자가 정해지지 않으면 통계에 안잡혀요.
그래서 시간이 지나면 통계에 잡히는 입주물량은 늘어납니다. 그것도 엄청많이요. 공사 끝나가서 입주일자 확정되는 단지가 많아지거든요.
옛날 자료 뒤져보세요. 2018년에 예측한 2023년 입주량과 올해 예측한 2023년 입주량은 큰 차이가 납니다.
앞으로 시간이 지나면 내년 내후년 입주물량이 크게 늘어나는 마법을 보실수 있을거에요.
수요는 유동적이기 때문에 금리 상승이 멈추고 경기가 회복되면 확 바뀝니다. 대기수요가 워낙 많거든요. 이게 결국은 집이 모자라서 그런거라서 쓸만한 집이 부족하다는 걸 인정하고 공급을 해결하는데 총력을 기울이지 않으면 계속 폭등했다 폭락했다 할 수 밖에 없습니다.
입주물량 예측은 기본적은 분양할 때 제시한 입주시점을 기준으로 합니다.
장기임대도 못들어가요
https://www.donga.com/news/Society/article/all/20220816/114984703/1
결국 강남이나 용산등에 무료 수준의 집이 있어야 해요 현실적으론 말이 안되죠
직장을 집값이 저렴한 지방으로 보내야죠
남양주만해도 물량이 어마무시합니다.
지금까지 수도권에서 땅이없다는이야기는 땅이없는게 아니라 절대농지등 아파트를 지을땅이 없다는이야기인데. 3기신도시지역들이 전부 이 절대농지들을 풀고 짓는거라 주변땅들도 절대농지에서 해제되었죠.
서울안에서그정도규모는 말이안되는데 수도권이라면 남양주만 개발해도 저정도 규모나옵니다.
3기신도시 들어오는땅이 절대농지 LH에서 토지조성해서 넘기는건데..
서쪽으로 김포, 북서쪽으로 고양 파주, 남서쪽으로 시흥, 남쪽으로 군포 수원 화성쪽으로 가면 광활한 평지가 펼쳐져 있습니다. 거기에 아파트 많이 올리고 있고요.
수도권에 땅이 없다는 분들이 많은데 그런 분들은 서울밖으로 나가본적이 없으신듯합니다.
현실적인 판단이란이야기입니다. 좀많이 진척된 이야기가아니라 토지매입까지 끝난건입니다.
현재진행중인건이죠.. 건물올라가야 진행된다고생각하신건 아니죠.
이런 내용은 언론에 절대 안나오는건, 언론사 사주가 대부분 건설회사라서일까 싶네요 ..
오히려 공급 폭팔이야 수요만 따라주면 나중에라도 다시 상승 할 수 있지만
수요가 사라지면 공급을 줄인다고 해도 상승 불가능하죠.
참고로 둔촌은 공사비만 4조가 넘는 공사입니다.
그리고 공급물량은 재건축, 재개발 등으로 인하여 소멸되는 물량도 고려해야 됩니다.
근데 반대로 설사 PF에 문제가 좀 생기더라고 그게 공급물량 때문에 발생한 문제라고 말할 수 있는가? 라고 따지자면 자가당착이에요.
결국 PF가 부실화되는 만큼 부동산 공급은 적정 수준으로 조정되는 거니까요. 건설사 한 두개 쯤 부도날 순 있지만 공급은 특점 시점의 유동성 문제지 중장기적으로는 변동값이니까요.
유동성 문제라는 건 틀린 말이 아닙니다.
높아진 금리에 폭등 전 가격으로 내려가는 상황이고
내년에도 금리 상승이 이어질 전망,경기침체 전망 및 현재도 안좋은 한국경제침체 상황으로 전처럼 폭등하기는 어려울 것이고...이거 아닌가요? 추가로 공급물량 정도...
뭐 주택은 거주용으로 지속적으로 하향하는 것이 가장 좋은 것이고 오래전에 일본처럼 그 후에 미국처럼, 현재의 중국처럼 폭탄이 되지 않았으면 하는 바램입니다.
서울근처에 그린벨트 말고도 절대농지인 지역들이있는데 여기 풀면 지을수있는땅이 엄청납니다.
이미 지하철까지 들어올땅들이라. ;;
입주물량은 이미 3년전 인허가 물량으로 정해져 있기 때문에 굳이 오차와 추정이 많은 PF잔액으로 계산할 이유가 없습니다.
원하는 단지에 대량 공급을 하는 곳이 없습니다 생각보다.
서울 강남, 서초의 핵심지에 공급이 부족하면 계속 희소성 때문에 천장이 열려서 끌려 올라간다고 봐요.
현재 서초 반포, 방배, 잠원에 한 바퀴 돌아보시면 지금 건설 중인 부지 절대 적지 않습니다. 구역 다합치면 둔촌주공급 물량입니다.
재건축 재개발로 살던 사람들이 주변에 전월세 살아서 공급이 일시적으로 부족해 보이는거죠.
1 주택건설을 위해 발행된 채권이 역대급이며 정상적인 상황이라면 수년간 공급이 많아야한다
2 부동산하락기와 맞물려 공급이 증가되면 부동산 하락을 가속화할거다
3 만약 공급이 예상처럼 많지 않다면 PF생태계가 비정상상태라는거고 부동산폭락으로 PF이 이미 망해서 관련업계 줄줄이 파산하고 있을거다 (이미 PF채권이 발행되었는데 사업지연으로 연체된다면?)
결론 공급이 많아지면 하락을 가속화할거고 공급이 줄면 이미 거품이 터져버린거다
뭐 대충 이라 상황같네요
지금 수도권 입주 미분양 물량이랑 시세만 봐도 전세는 문의도 없고 입주권은 마피붙기 일보직전인데 말이죠.
모공 끊고 책을 읽어야 하나봅니다ㅜㅠ
특히 둔촌, 반포 이후에요
공급이 폭발적이라 양질의 주택이 남아돌때 수요 영향을 주는거죠. 인간의 욕심은 언제나 더 좋은것을 원하기 마련이고 주택은 수요가 상당히 높을수밖에 없습니다.
일부 부동산이 폭락할수는 있어도 근본자체가 완전히 무너진다는건, 존재할수없습니다. 시스템적으로 완전히 변경되는때를 제외하면요
짧게는 3-5년 길어봐야 10년 이내에 고령화, 저출산, 인구감소 특히 생산가능인구의 감소라는 근본 자체가 무너집니다. 당장이야 금리네 공급량이네 하겠지만 곧 시스템적으로 완전히 변경될 수 밖에 없는 때가 옵니다.
다른 광역시들을 합한것 보다 많군요.
전체적으론 서울 오케이,
그 외는 다 망한다고 보심 되죠.