안녕하세요. 가끔씩 경제 글을 쓰는 1일인입니다. 최근 커뮤니티 내에서 핫한 부동산에 대한 제 의견을 남기려고 합니다.
참고로 저는 과거 부동산 글을 쓰면서 부동산 가격을 결정 짓는 건 과거 정권의 아파트공급량을 비교하며 공급의 문제가 아니라고 얘기한적이 있습니다.
또한, 최근 경제 예측 글을 쓰면서, 앞으로 경제가 어려워지며, 특히 부동산, IT, 가상화폐가 큰 폭의 하락을 겪으며, 각각 또는 복합적인 시너지를 만들면서 경기 침체가 가속화될 거라고 말씀드린 적이 있습니다.
물론 저는 어느 경제 공부를 해본 적 없고 그저 데이터를 보는 그런 일을 하고 있습니다. 따라서, 이번 글도 재미삼아 읽어 주시기 바랍니다.
부동산 이야기에 앞서,
여기서 많은 분들과 부동산 관련된 논쟁을 하면, (저도 그렇지만) 대게 인과관계와 상관관계를 혼동되어 사용하시는 분들이 계십니다. 일 테면, 과거 보수 정권때에는 부동산 완화 정책을 폈고 진보 정권일때는 부동산 규제 정책을 폈습니다. 하지만 과거 정부 별 아파트 가격 상승을 보면, 진보 정권일 때 상승률이 더 높습니다. 이에 이러한 상관관계를 인과관계로 곡해하여, 부동산 규제책들이 가격 상승을 부채질하고 있다 라고 얘기하는 것이겠지요. 마치 과거에 MBC 뉴스에서 팔뚝이 굵은 사람이 진보일 가능성이 높다 라는 것처럼 말이지요. 팔뚝이 굵은 사람이 진보일 가능성이 높다라는 점은 상관관계이지, 반드시 팔뚝의 굵기가 진보지지의 원인이 될 수가 없는 것입니다.
추후 정부가 부동산 억제 정책을 많이 내놓기 시작한다면, 향후 몇 년간 집값은 상승을 할 가능성이 높습니다. 만약 부동산 투자를 하신다면 이러한 상관관계를 보고 투자를 해야 하는 것이겠지요.
과연 금리는 아파트 가격과 연관이 있을까?
(부동산 가격추이(좌), 금리곡선(우))
위에 차트는 1997년부터 2022년 현재까지 전국 아파트 가격, 서울 아파트 가격과 국고채 그리고 기준금리를 나타낸 차트입니다.
기준금리와 국고채 수익률이 2005년부터 2008년까지 (3.25% -> 4.25%) 꾸준히 상승하고 있지만, 아파트 가격 또한 그 기간 동안 지속적으로 상승하고 있는 것을 볼 수 있습니다. 그 이후 글로벌 금융 위기가 터지며, 금리는 2%까지 낮추었지만, 2014년까지 아파트 가격은 반등하지 못하는 것을 보여주고 있습니다.
따라서, 금리인상을 하는 일정 시간 동안은 오히려 부동산 가격도 상승하고, 일정 시간이 지나 경기 침체의 시점이 오면, 금리를 인하 하더라도 부동산 가격은 지속적으로 하락하는 것을 알 수 있습니다.
한국 부동산 가격과 실질적으로 상관이 있는 거시지표는 있는가?
제가 찾은 거시지표는 바로 미국의 M2통화량 추이입니다. 한국 M2 통화량보다 미국 M2 통화량이 더 상관관계가 높은 이유는 저도 설명 드리기 어렵지만, 아마도 한국경제가 대외 무역 의존도가 높기 때문이지 않을까 로 생각하고 있습니다.
(미 M2통화량 추이(좌)와 국내 아파트 증가(우) 비교)
차트를 보시면, 최근 급격하게 올라가던 아파트 가격이 미국의 통화량을 억제하는 2021년 시점부터 한국의 아파트 가격이 둔화되고 있음이 보여지고 있습니다.
2000년대 중반에 미국 M2통화량보다 가파르게 부동산 가격이 오른 이유가 있나요?
아래 차트는 한국과 미국의 GDP성장률입니다.
대한민국이 1998년 IMF 외한위기를 겪으며 GDP성장률이 큰 폭으로 하락하였으나 1999년 이후 2000년대까지 중국의 높은 성장률의 힘입어, 대한민국도 높은 경제 성장률을 보이게 됩니다.
그리고 아래 차트를 보면 2005년에는 한미 금리 역전이 되었음에도 한국은 탄탄한 경제성장을 보이고 있습니다.
환율과 부동산 가격변동
환율은 대한민국 경제의 힘을 알려주는 바로미터입니다. 매일매일 한국 경제의 힘을 확인할 수 있는 것이지요. 주로 경제 성장률과 기준금리 이 2가지의 큰 요소를 바탕으로 투자자들이 미달러로 한국 원을 사거나 또는 반대로 한국 원을 미달러로 환전하기도 합니다.
아래 차트는 아파트 가격 추이와 달러 원 환율을 나타내고 있습니다.
(달러 원 환율(좌), 아파트 가격 추이(우))
위에 보시면 환율이 1200원을 돌파한 시점에서 부동산 가격이 하락하고 있으며, 원달러가 하락 안정적 흐름을 보이면 부동산 가격이 상승하고 있음이 보여집니다.
이를 통해 확인할 수 있는 요소들
- 부동산 가격을 결정하는 요인은 미국의 M2통화량을 따라갑니다.
- 부동산 가격은 한번 방향성을 정하면 3년에서 7년정도 지속됩니다.
- 부동산 가격의 하락 전환이 나타나기 전에 금리 인상이 있으며, 추후 금리를 인하하더라도 부동산 가격 하락 추세는 바뀌지 않습니다.
- 부동산 가격이 미M2 통화량을 벗어나는 흐름을 보이기도 하지만, 이는 한국 경제가 강할 때 주로 나타납니다.
- 환율은 대한민국 경제를 간단하게 확인할 수 있습니다. 환율이 1,200원이 넘는 시점이 오면, 부동산의 상승폭은 둔화되고 하락 반전하게 됩니다.
대한민국 부동산의 미래
- 위에 돌출된 요소를 통해 앞으로 최소 2025년까지 집값은 하락할 것입니다. 아마도 고점 대비해서 30%에서 40%정도 하락하지 않을까 싶습니다.그 이후에 한국 경제성장률에 따라 부동산 가격은 상승반전 할 가능성도 있습니다. 이를 확인하는 방법은 환율의 하락되어 안정적인 흐름을 나타나는지를 보면 알 수 있습니다.
- 윤석열 정부의 실정이 지속되어 지지율의 뚜렷한 상승 없이 민주당으로 정권이 넘어갈 경우 2027년부터 부동산 가격은 상승할 것입니다.
(민주당 정부의 부동산 실책보다는 경제 거시지표의 개선되면서 외국인 투자가 증가합니다. 한국사람들은 투자로 부동산을 가장 선호하며 경제가 나아지면, 부동산 투자가 확대되어 부동산 가격이 상승을 부채질합니다. 만약, 윤석열 정부가 임대주택을 대량으로 건설하여 향후 부동산 가격상승을 억제하는 대체재가 있다면 상승폭은 낮게 유지될 수 있지만, 지금 상황을 보면 그렇게 되지는 않을 것 같습니다.)
마치며,
부동산 가격과 상관관계가 가장 큰 것은 경제성장입니다. 오랜 과거에서 현재까지 각종 질병, 전쟁, 자연재해에도 불구하고 인류의 경제는 언제나 상승해 왔으며, 자본주의 시장에서 정부는 대출을 장려하기 위해 의도적으로 인플레이션을 유발하는 정책을 사용하기 때문에 앞으로도 부동산 자산가격은 상승할 것입니다.
또한, 외국인 부동산 자산 구입을 제한하자고 하는 의견이 있으나, 돈에는 이름표가 있는 것이 아닙니다. 1997년 외국환관리법을 폐지하고 환율 제도를 자유변동환율제도로 변경되었기 때문에, 중국처럼 외환관리가 실질적으로 불가하고, 만약 새로운 입법을 통해 외환관리를 하게 된다면, 한국시장이 더 큰 충격을 받게 되지 않을까 합니다.
p.s: 절대 부동산 자산을 투자목적으로 사라는 유도글은 아닙니다. 과거 저는 글을 통해 부동산보다는 주식의 상승률이 더 크다고 설명드린적이 있습니다. 오해하지 않아 주셨으면 합니다.
아무쪼록 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.
굥건희. 이제 5개월인데 50년 같아요.
/Vollago
금리도 낮았고 환율도 안정적이었으며 유가에 영향도 덜 받았습니다.
현재 "대입"이 그런 상황이죠... 모집정원보다 지원자숫자가 더 적어지는 상황 ㄷㄷ
감사합니다.
노무현 대통령 시절에 성장이 엄청나네요
/Vollago
즉 미래의 절대 수요가 줄어들 수 밖에 없는데 거기에 더해 미래 수요를 대거 끌어 왔다는 점이지요. 결국 미래에 상승할 지도 모르지만 최소한 그 상승 시기가 많이 미뤄질 듯하네요.
이제 미국의 M2가 왜 증가하고 줄어드는지 알려주셔야죠. ㅋ
지난 정부때 언론들은 정부의 부동산 정책에만 포커스를 맞추고 코로나로 인해 광의통화 증가가 글로벌 경제 전체적인 분위기라는 이야기는 거의 없었습니다만 지금은 정부정책 이야기는 별로 없고 미국 금리인상 이야기만 하고 있죠
언론과 상승만을 원하는 자들의 심리가 만든 거품일거 같습니다. 내일은 더 오른다. 지금이 가장 저렴한. 저기 호가가 10억이니 우리가 더 좋은 조건이니 11억 풍선효과. 호가가 10억이 된 이유는 이런거(전문가왈). 매시간 뉴스 타이틀로 올라오는 언론사 호가 뉴스들.
인간의 욕망은 무한정하죠 그렇지 않는사람도 있지만 대부분은 그렇습니다 한국의 부동산 자체가 실직적으로
주거의 기능만 한다면 경기상승과 비슷하게 올라가는게 정석이지만 부동산도 주식같이 하나의 투자체로 인식되어
있기때문에 한국에서는 더더욱 상승장에서 과도하게 상승되어버리게 되는 효과가 나타납니다
그게바로 작년 부동산 꼭지점까지 오른 상황이죠
결론적으로 저 또한 마지막에 말씀하신 것처럼 그런 인간의 욕망을 옆에서 자꾸 부추긴 언론의 책임이 가장 크다고
생각됩니다.
거시적으로 바라보면 어쨌든 과도하게 상승된 자산은 자연스러운 수요 공급에 의해서 가치가 제자리를 찾아갈
것입니다. 그렇게 해서 한탕문화보다 힘들게 일해서 얻은 재화가 더 가치있는 것이다는 문화가 자리잡기를
바랄뿐입니다.
https://www.clien.net/service/board/park/16667102CLIEN
크게보면 정적 상관은 있긴한데, 자세히보면 통화량은 언제나 우상향 했고 부동산 가격은 분명 하락장이 있었어서요. 몇몇 지표만으로 투자시점을 판단하긴 어려워보입니다.
워낙 부동산이란 게 한국인 욕망의 집합체이다보니... 집단 광기로 오르기도 하고 그래서 말이죠.
좋은 인사이트를 주셔서 고맙습니다.
주식도 부동산도 결국 경제가 활황이고 돈이 돌면 올라가는거죠.
무슨 정책을 잘못해서 공급이 어째서 운운하는 전문가가 미친듯 등장하고
거시경제에 대해 이야기하는 사람은 무식한 쉴더취급하던데요.
부동산같은 국가급 경제흐름은 정책등으로 당장 오늘해서 내일 흐름을 바꾸는건 불가능하다 봅니다.
상승이나 하락중 사람들의 광기나 공포가 결합하면 예상보다 조금더 올라가고 더 폭락할순 있지만
전체 흐름 자체는 바뀌지 않습니다.
한강의 흐름이 강둑을 콘크리트로 바르고 어쩌는 정도로 바꿔놓진 못하듯이요.
해외도 대세상승 대세하락 비슷했는데, 또 그런건 말도 못꺼내게 하더라고요.
이제 업자들이나 집값 목숨거는분들 깨달아야하지 않나요.
토왜 정치집단은 무능하고 해먹기 바빠서 주식이고 부동산이고 못올려요.
통화량은 특별한 일 없으면 우상향인 거구요. 블록화가 진짜 진행될 것이냐 블록화에서도 성장할 것이냐 라는 의문이 있죠.
아래 처럼 저도 한번 그려본 적이 있긴 합니다.
https://www.ddanzi.com/free/662333810
다만 저는 소비자 심리 지수라는 걸 아예 무시하면 안된다고 생각하는데 2017~2019년의 상승은 공급이 없어진다는 심리가 상승에 크게 영향을 끼쳤다고 보는 입장이네요. 주식시장에 오랫동안 참여해본 경험상 자산의 오버슈팅과 언더슈팅은 모두 대중심리때문에 발생하는 것이라 생각합니다. 작년까지만 해도 카카오에 열광하던 사람들이 지금 어떤지 잘 아시리라 생각합니다. 관련해 이에 대한 글은 아래에 있습니다.
https://www.ddanzi.com/free/727949194
2019년 이후엔 위 링크에서 보듯이 M2가 크게 증가한것이 원인이라 생각하구요.
우리나라의 부동산 정책이나 대책보다 미국의 M2통화량과 환율에 따라서 움직인다니 아이러니하네요.
당연히 금리인상은 부동산에 엄청난 영향을 미치는데도 불구하고, 차트 하나가지고 금리인상과 별 관계 없다는 식으로 논리를 전개하신다면;;
사람들이 감당 가능한 수준의 금리인상은 당분간 문제가 없을수도 있다고 보지만, 장기적으로 봤을때는 심각한 문제가 되는건 너무나 자명한 사실이라고 생각합니다. 굳이 부동산이 아니더라도 '빚' '신용'을 끌어다 쓸때는 사실 다 리스크가 될 수 밖에 없으니까요.
그리고 부동산을 단순히 '파생통화량'으로만 보는게 적절하진 않은게.. 부동산은 단순한 경제논리대로 움직이는게 아니라, 거대한 정책적 방향과 인구변화까지도 고려해서 생각해야한다고 생각합니다. 거기다가 가장 큰 변수가 '전세'라는 점도 포함되어야 한다는 것이죠.
사실 부동산 만큼 '심리'의 영향을 많이 받는 옵션이 없다고 생각합니다. 재밌는 점은 워낙 비탄력적인 상품이기 때문에 거래가 쉽지 않고, 급등, 급락 했을시 거래가 급격하게 위축된다는 점입니다. 그 지점이 '강제 존버'를 만들어내고, 장기적으로 우상향을 일으키면서 부동산 불패의 믿음을 키워나간게 결정적이었다고 생각합니다.
이런 심리 때문에 사람들은 앞으로 계속 오를 것을 기대하고 부동산을 사게 되는거죠. 단순한 거주목적이 아니라, 투자의 수단으로서 활용했다는 점입니다.
여러가지 변수가 있겠지만.. DSR이나 이런것도 매우 중요하지만 저는 '1가구 1주택'이 가장 큰 영향을 미치는 요소라고 생각합니다. 아무리 매물이 싸게 나오고 현금이 많아도, 매물을 쓸어담을 수 없기 때문입니다. 그들은 가진 옵션을 이미 거의다 소진한 상태입니다.
우리나라의 부동산 가격 상승의 가장 큰 1등 공신은 '전세'입니다. 전세가 임대인도 좋고 임차인도 좋은 제도라고 생각할 수 있지만, 장기적으로 버블을 키우는데 가장 큰 역할을 하기 때문입니다. 그리고 부동산 가격이 상승할때는 전세에 대한 리스크가 줄어드는 편이지만, 지금처럼 상황이 안좋아지면 임대인과 임차인은 본인이 원했든 원하지 않았든 일종의 연대책임을 지게 됩니다. 물론 전세보증금이 1순위로 지정되어 있으면 좋겠지만.. 요즘같은 시대에.. 그런 집 찾기가 쉽지 않죠.
다시 돌아와서 사람들이 '레버리지 투자'를 할 수 있도록 한번에 목돈을 땡길 수 있게 되기 때문에 금융당국의 규제에서 벗아는 경향을 보이는 거죠. 그리고 그렇게 대출이 많아지니 시중에 풀리는 돈은 많아지고, 자산 버블이 일어나기 딱 좋은 방향으로 가는 겁니다.
버티면 이긴다.. 우리나라 부동산 불패를 믿는 사람들 가지고 있는 생각이지요. 그리고 지독하게 개인의 이기심을 위해 행동합니다. MB때 그랬고, 박근혜때도 그랬고, 이번 윤석렬때도 마찬가지입니다. 부동산에 올인한 나라가 대한민국의 자화상인것이지요. 슬프지만..
그리고 인구변화도 큰 문제입니다. 부동산 가격이 상승하는건 좋은데, 부동산 가격이 상승했으면 결국 언젠가는 '시세차익'을 위한 이익실현을 해야하는 단계가 옵니다. 그런데 우리집만 오르나요? 옆집도 뒷집도, 앞집도 다 오릅니다. 부동산이 올라서 좋은게 과연 맞는지 생각해봐야하는 것이지요. '투자'로서 몇 채씩 가지고 있다면 당연히 그 말이 맞을 수 있습니다. 하지만 아니라는거죠. 그리고 1가구 1주택 관련해서 규제를 강화해야하는 이유입니다.
인구의 변화는 구조적인 변화가 총량적 변화 양쪽 다 매우 다이나믹하게 전개되는 상황입니다. 구조적인 변화로서는 가족구성원의 변화가 두드러 집니다. 바로 20년전만 하더라도 '핵가족'이라고 해서 아빠, 엄마, 자녀 둘 이정도의 4인가구가 표준가구로서 전체 비율의 70~80퍼센트를 차지하던 때가 있었습니다. 하지만 지금은 4인가족은 20퍼센트 미만으로 떨어졌고, 1~2인 가구가 지배적이지요.
무슨소리냐 할 수도 있겠지만.. 인구가 전에 비해서 크게 늘지 않았지만, 1~2인 가구가 증가하면서 부동산 수요가 증가했다는 걸 알 수 있습니다. 그런데 지금은 이미 1~2인 가구가 늘어날대로 늘어난 상황이라는 점입니다. 앞으로 1~2인가구가 여기서 더 드라마틱하게 늘어날 가능성은 적습니다. 조금씩 늘기야 하겠지만..
하지만 그것보다 더욱 무서운건.. 인구구조 자체가 무너진 현재의 인구분포를 보면 알 수 있습니다. 가분수 형태로 5060은 80~100만인데.. 2030은 40~60만 사이이고.. 지금 10대는 30만 지금 태어나는 친구들은 25만명 밑입니다.
1~2인가구의 증가는.. 미혼가구의 증가라고 해도 과언이 아닙니다. 결혼을 하지 않기 때문에 1인가구가 많아진거고, 결혼을 했다 하더라도 아이를 갖지 않아 2인가구에 머무는 경우도 많다는 거죠. 우리나라는 결혼을 해야만 출산하는 경향이 매우 뚜렷하기 때문에 미혼인구의 증가는 결국 출산율의 하락을 가져옵니다. 그래서 0.7대를 기록하고 있는거죠.
지금 대학생인 분들은 이제 40만이 깨져나가는 시대로.. 불과 1~2년 사이에 해당 년도의 출생자가 5만 가까이 증발하는 상황 발생했습니다. 그래서 지금 대학들은 신입생을 제대로 충원하지 못하고 존폐의 기로에 서게 되었으며, 대한민국 군대는 97프로가 넘는 징병율을 기록하고 있습니다. 이로 인한 문제도 엄청나게 많아지고 장병과 간부 모두 스트레스가 대단할 것입니다.
그런데 이 친구들이 10년안에 사회에 나와서 다시 결혼을 하고 가정을 가져야 하는데.. 쉽지 않죠.
부동산 가격이 급격하게 올라간 만큼, 월급이 올랐으면 모를까.. 월급은 오르지 못했거든요. 그만큼.. 문재인 정부때 최저임금을 최대한 올려놓을려고 노력했지만.. 생각보다 저항감이 컸고, 결국 1만원을 돌파하진 못했습니다. 문제는 월급이 오르지 않았는데, 부동산 가격만 올랐다는 뜻은..
투자에 대한 불소로득 격차가 커졌다는 것을 알 수 있고, 그로 인해서 근로의욕 상실 및 한탕주의에 빠질 수 밖에 없었다는거죠. 열심히 일해서 돈 벌고 아껴써봐야 집 못사니까요. 그래도 경기가 좋을때는 '욜로'였는데.. 경기가 나빠지니 '무지출 첼린지'를 하고 있다는게 좀 서글픈 점이긴합니다.
아무튼.. 지금의 2030도 현재의 부동산은 살 수 없고, 그것은 결혼율과 출산율로 증명되었습니다. 그런데 앞으로 더한 세대가 오는데.. 부동산을 과연 내버려 둘 수 있을까요?
어느정부가 되든.. 부동산 규제는 할 수 밖에 없습니다. 국민적으로 '우려'를 할 수 밖에 없고, 그것은 곧 투표로 나타나기 때문입니다. 이미 지금 그런 상태가 어느정도 지속되었습니다. 다만 아직은 부동산 불패신화를 믿는 사람들보다는 조금 적을 뿐인거죠. 하지만 조금 있으면 역전될 날이 머지 않았습니다.
경기가 좋아야 자산이 상승하는 건데.. 인구구조가 무너져서 디플레이션에 빠질 나라가 부동산 가격이 상승할 수 있을까요? 살 사람도 없어졌지만, 살 수 있는 사람의 모수 자체도 줄어들고 있다는 점입니다.
거기다가 재개발이 생각보다 쉽지 않다는 점도 리스크입니다. 지금까지는 재개발 하면 돈이 된다는 인식이 매우 강했지만, 앞으로는 만만하지 않을 것이라고 생각합니다. 같은 수준의 '용적율'로는 재개발했을때 실익이 나오지 않기 때문에 건설사가 적극적으로 뛰어들지 않을 것이기 때문입니다. 건설사든 조합이든 결국 '일반분양'의 가격을 높게 책정해야만 그들에게 이익이 돌아갑니다. 또한, 용적율을 높여서 기존보다 더 많은 세대를 만들어서 팔아야 한다는 점입니다. 그런데 이제는 용적율 올리는게 쉽지 않습니다.
예전에 다른 글에서도 썼지만, 이미 대한민국은 닭장 수준으로 변했습니다. 괜히 주차난이 터지는게 아닙니다. 그런데 또 주거복지 어쩌구 저쩌구 하면서 지상주차장은 아얘 없애버리는 추세기도 하고.. 요즘은 가구당 차량이 1~2대는 기본이고 3~4대가 되는 경우도 있어서 심각한 주차문제가 발생하고 있죠. 이런게 다 문제입니다. 삶의 질이 떨어진다는 것이지요. 용적율을 올리면.. 그렇다고 집값이 싼것도 아니고.. 비싸지는 상황이구요.
재건축을 하면 돈이 된다는 인식이 있었기 때문에.. 지금까지는 무지성으로 진행을 많이했고, 슬프게도 그게 성공적이기도 했지만.. 앞으로는 그렇지 못하다는 점입니다. 특히 지금과 같은 상황에서는 더욱 더 그렇죠. 재건축을 한다는 전제하에 가격이 상승하던 곳들이 여러곳이 있었죠. 입지는 좋은데, 아파트는 낡은 그런 동네.. 은마나.. 둔촌이나.. 이런데요. 소위 노른자위라는 그곳들.. 둔촌은 지금 조합 자체의 문제도 있지만, 여러가지 이권개입 및 원자재가 상승등으로 어려움에 처해있죠. 개인들이 1~2억씩 더 내는 것 조차 힘겨워하는 판입니다. 그런데 이게 쉬울까요? 앞으로는 쉽지 않다는거죠.
이제 우리나라는 사망자가 출생자보다 많아지는 시대를 살고 있습니다. 본격적인 인구감소의 시대를 살고 있으며, 더욱 안좋은 점은 매우 빠르게 늙어가고 있다는 점입니다. 일본이 더 빨랐지만, 초고령화 사회에 진입하는 속도는 한국이 더 빠릅니다.(한국보다 더 빠른 중국도 있다는건 함정이긴합니다. ㄱ- 아시아 문화권의 종특이 아닐까 싶네요)
무슨소리냐면.. 앞으로 우리나라는 '빈집'을 걱정해야하는 상황입니다. 물론 가치있는 집들이 빈집으로 덩그라니 남아있을 가능성은 낮지만.. 사람의 손을 타지 않는 집은 상태가 빠르게 악화되서 결국은 사람이 살기 힘든 집이 됩니다. 일본은 이미 그런 문제가 있어요. 도쿄 내에서.. 지방에도 있지만, 도쿄에도 빠르게 발생하고 있다는거죠. 우리나라도 마찬가지 일겁니다. 젊은 세대가 선호하는 집이 아닌 구축들은 결국 방치되게 되는거죠. 재건축을 하기도 힘들고, 팔아도 팔리질 않으니..
100퍼센트 일본을 따라간다고 생각하지 않지만, 인구감소 추이와 그로 인한 경제적 변화를 생각해볼때 그런 식으로 흘러갈 가능성은 매우 높다는 것이죠.
부동산 가격이 상승한다는 명분은 '안정적인 인플레이션'이 생겨서 자산가치가 상승했을때의 이야기입니다. 하지만 우리나라는 이미 디플레이션의 늪에 반쯤 걸쳐있습니다. 과연 이런 상태에서도 부동산 가격이 상승할 수 있을까? 라는 것을 생각해봐야 하겠지요.
1. 기준 금리와 부동산 가격의 상관성은 앞서 설명 드렸던걸로 보입니다. 중앙은행 기준 금리를 인상하는 가장 큰 이유는 과열된 경기를 냉각시키기 위함이지 단순 부동산 가격만을 위하는건 아닙니다. 따라서 금리를 인상하게 되면 부동산의 영향을 주는것이 아니라 거품 자산이 원래 본질의 가치를 찾아가는 것으로 이해하시면 되지 않을까 싶습니다. 저는 윤석열 정부가 들어설때 가파른 금리 인상과 이에 따른 부동산, IT, 코인 시장의 버블이 터질 것이다 라고 설명드린적이 있습니다. 또한 경제 위기가 오고 실업률이 상승하면 정부는 금리를 인하 하게 됩니다. 이렇게 바로 인하를 한다고 해서 부동산 가격이 다시 오르지 않는 다는 겁니다.
2. 수요와 공급에 대해서는 별도로 얘기하지 않겠습니다. 님의 의견을 존중합니다. 그러나 제가 알기론 2012년쯤에도 선대인 소장님께서 우리나라에서 더 이상 집값 상승이 어렵다라고 했던 걸로 기억합니다만 그리고도 지금 더 많이 오른걸 보면, 앞으로 시간이 지나면 명확해 질것 같습니다. 첨언을 하면 미국 주식도 한국 사람이 사는 것처럼 한국 부동산을 한국 사람들만 사는 건 아닐꺼 같고 또는 어느 지역은 올라가지 않지만 어느 지역은 오르는 경우가 발생할 수도 있겠네요.
3. 규제라는건 때에따라 축소되거나 폐지될 수 있습니다. 본문에서 언급했지만 집값 하락이 가속화 된다면 당연히 각종 부동산규제는 폐지 수순으로 갈 것입니다.
4. 일본 부동산 가격이 님이 생각하는것처럼 낮지 않을겁니다. 1991년을 정점으로 꺾였지만 지금가격은 그 때보다 훨씬 높게 형성되고 있습니다. 심지어 우린 디플레이션 국가라고 하지요.
5. 제 의견이 맞는다고 생각하지 않습니다. 세상엔 다양한 의견이 있드시 제가 님의 의견을 존중하듯 님도 저의 의견을 이해해주셨으면 하네요.
M2 이야기를 하셨는데 사실 지난 10년간의 성장은 유동성 확대에 힘입은 바 크죠. 이제 유동성은 상당기간 축소될 것이구요.
Regime Change가 일어나면 기존 데이터에 기반한 스토리 또는 이론이 더이상 맞지 않게 됩니다. 앞으로는 현상을 설명하고 미래를 예측하기 위해 어떤 프레임과 스토리가 필요할까요?