가끔 부동산 글을 쓰는 사람입니다.
종전에 문재인 정부가 과거 정부와 공급을 비교한 표를 바탕으로, 과거 정부와 비교해서 현재 문재인 정부의 부동산 공급이 역대급이다 라고 설명한 바 있습니다.
과거 정부와 현 문재인 정부의 부동산 공급 비교표 : 클리앙 (clien.net)
오늘은 김현미 장관의 잘못을 얘기해볼까 합니다. 또한 이를 통해 현재 전세 자금 대출에 대해서 얘기해보겠습니다.
모든 아름다운 요소를 가지고 오면 가장 아름다운 사람이 될까요?
우리나라 연애인의 아름다운 요소만 가지고 아름다운 사람을 그린다고 합시다. 특정 연애인의 입, 눈 코, 등등을 가지고 그를 통해 사람을 그리게 되면 과연 가장 아름다운 미인이 될 수 있을까요?
[장삐주의 VS] 카레맛 똥 VS 똥맛 카레 에서 캡처한 영상
물론 위에 이미지는 왜곡되어 있겠지만, 많은 사람들이 각각 요소의 장점을 모인다고 최고가 된다고 생각하지 않을 것입니다.
하지만, 정책 결정권자들은 이런 부분을 상당히 무시하곤 합니다. 이 계층에서 저런 문제가 있다 라고 해서 반영해주고 저 계층에서 저러한 문제가 있다 라고 해서 반영을 하다 보면, 결국 근본적인 문제는 그대로이고 또다른 문제가 생기는 것이지요.
여기서 김현미 장관의 부동산 대책에 대해서 보도록 해 볼까요?
2017 부동산 가격 급등하자 마자, 김현미 장관은 LTV/DTI로 부동산 대출 억제 정책을 펴기 시작했습니다. 정부로서는 실 수요자를 낮추어 가파른 상승세를 완화시키고, 집값 안정화를 꾀하려고 했던 것이죠. 또한 젊은 층에게 전세 자금 대출 혜택을 유지시켜 향후 집값이 어느정도 안정된 후 집을 구매할 수 있도록 한 것이지요. 더해서 법인 임대 사업자에게 혜택을 주고, 임대 사업자가 주거를 원활하게 공급할 수 있도록 한 것입니다.
청년층의 부동산 정책 수요 1위는 전세 대출
이것이 과연 좋은 정책이었을까요?
세상에 어떠한 좋은 정책은 없습니다. 아무리 정책을 촘촘히 설계를 했다고 하더라도, 빠져나갈 구멍은 너무나도 많습니다. 게다가 인간의 돈의 대한 욕망은 끝이 없기 때문에, 만약 집값의 가파른 상승이 시작된다면, 이를 무력화시키는 방법은 너무나도 빨리 나오게 됩니다.
- 투기세력들은 위와 같은 부동산 대책이 전혀 통하지 않았습니다. 먼저, 본인들의 돈으로 집을 사는 것이 아니였지요. LTV를 아무리 상향한 들 전세를 끼고 레버리지 구매를 하기 때문에 현존하는 전세 자금 대출을 유지하는 한, 통할 리 만무하겠지요.
- 일부 실 수요자도 투기세력과 동일한 방법으로 집을 구매하였습니다. 일단 전세를 안고 집을 매입합니다. 이후 집값은 꾸준히 상승하고 있기 때문에 그들도 매우 이익을 보는 행동을 하게 된 것이죠.
- 마지막으로 법인 임대사업자에 혜택(일테면, 대출제한 미적용, 양도세 미적용)을 이용하여 더욱더 적극적으로 부동산 시장을 교란해 왔지요.
이렇듯 이것이 아무리 선의의 맞춤형 정책이라고 하더라도 부동산 문제는 해결하지 못하는 것입니다.
더욱이, 부동산 집값의 가파른 상승장에서 40~50대의 정부의 정책을 믿고 구매를 기다렸던 사람들과 20~30대의 젊은 층들에게 큰 반발을 사게 된 것입니다.
현시점에서 금리 인상과 대출규제를 하는 까닭?
2020년 한 해, 많은 국가들이 코로나 방역으로 인해, 전세계는 마이너스 경제 성장을 하게 됩니다. 이에 각국은, 돈을 풀어 경제 회복을 꾀하려 합니다. 이 돈은 실물자산을 상승시키기도 하고 시장을 과열시키기도 합니다. 현재, 주요 선진국에서는 과열된 경기의 흐름을 완화하고자 또한 물가 상승을 억제하고자 금리를 올리고 또한 양적완화 축소를 진행하고 있습니다.
또한, 아래와 같이 한국은 GDP대비 가계 부채 비율은 과거 12년동안 가파르게 상승하고 있습니다. (71% ~ 99%). 이는, 전세계 가계 부채 비율 증가보다 매우 가파르다고 볼 수 있습니다. 가계부채 증가는 향후 한국 경제에 큰 악영향을 줄 것입니다.
이에, 한국 정부도 이러한 물가 인상, 가계부채를 낮추고자, 금리 인상 움직임과 가계 대출 억제의 움직임을 보이고 있습니다.
일반 시중금리는 올리되 전세 자금 대출은 낮추고 풀어주면 부동산 문제 해결될까?
전 이런 경기 과열장에서는 불가능하다고 봅니다. 돈에는 꼬리표가 없습니다. 또한 전세자금 대출은 제가 위에서 설명한 바 투기세력의 부동산 투기 레버리지에 사용될 뿐입니다. 투기세력은 전세 자금 대출을 가지고 또 다른 부동산 투기를 할 뿐이겠지요. 이것은 위에 언급했던 김현미 부동산 맞춤형 정책의 실패를 보면 알 수 있겠네요.
결론,
- 과거 4년동안 부동산가격의 가파른 상승은 전세계의 통화량 증가에 기인한 것입니다. 결코 부동산 공급이 현 정부들어 적어서 발생한 문제가 아닙니다.
- 김현미식 모든 계층 맞춤형 부동산 정책은 아무리 선의가 옳더라도 절대 성공할 수 없었던 정책입니다.
- 동일하게 접근하여, 현재 전세 자금 대출을 억제하지 않으면, 과열된 부동산 시장을 억제하기 어렵습니다.
- 부동산 대책을 단순 공급을 늘리는 정책이 아닌 거주의 정책으로 패러다임의 전환이 필요합니다.
더하여, 부동산 해결책으로는 과거 제가 쓴 글 일부를 발췌합니다.
김수현 발언은 통계적으로 맞는 발언.. 정치적으론 문제가 있지요. : 클리앙 (clien.net)
- 부동산 개발이익 환수제도를 통해 일정 수익을 환수하여, 국가 임대 주택으로 전환해야 합니다.
- 이를 더해 공공 임대주택을 빠르게 늘려야 합니다. 현재 용산이나, 여의도 국회의사당 등 (가능한 모든 국가 부지를 대통령 임기 초반에 국가 공공 임대주택으로 빠르게 지정하고 지어야 합니다. 미적거리게 되면, 인근 주민들의 반발 관련 국회의원의 반발을 불러올 수 있습니다. 이렇게, 국가 임대 주택 비율이 높아지면, 이러한 부동산 과열장에서 부동산 가격의 급/등락을 완화하며, 이에 따른 경제 충격을 줄여줄 것입니다.
- 부동산 관리청을 신설하고 부동산 관련 자료를 디지털 전환을 해야 합니다. 이를 통해 부동산 과열 조짐이 나타나면, 선제적 파악하고 투기세력이 개입하지 못하게 원천 차단 하는 노력이 필요합니다. 현재와 같이 사후 조사를 하게 된다면, 절대 투기 세력을 근절 시킬 수 없습니다.
긴 글을 읽어주셔서, 감사합니다.
지금 서울/경기 핵심지 분양 뭐 남았나 보면 둔주/이문/장위/광명 몇군데 정도에요.... 3기 신도시 분양/입주전까지 공급은 계속 부족할겁니다.
글에 차트를 봐주세요.
청년임대주택등은 많이 공급한거 맞죠. 윗분은 주로 폭등하는 평형대를, 서울 아파트를 공급했냐는 거에요.
팩트만 따지면 박근혜정권 때보다 문재인 정권이 공급이 더 많았습니다..
공급이 적었다는 확실한 근거가 무엇인가요?
"이 계층에서 저런 문제가 있다 라고 해서 반영해주고 저 계층에서 저러한 문제가 있다 라고 해서 반영을 하다 보면, 결국 근본적인 문제는 그대로이고 또다른 문제가 생기는 것이지요."
이부분이 정말 핵심이라고 봅니다.
실수요자 전세자금 이라고 해서 전세대출 풀어주고
임대사업자 혜택으로 물량 안나오게 하고
그밖에 양도세 종부세 등등 이거 봐주고 저거 봐주고 하다보니 아무것도 안하느니만 못한 상황이 된거죠.
애초에 사람들이 각각 가지고 있는 포지션이 다른데, 모두가 만족하는 정책이란 있을 수 없죠.
과감히 포기할 부분은 포기해야 하는데 너무 반발하는 층 눈치보다가 결국 이지경이 됐다고 봅니다.
저도 전세대출 부터 막았어야 한다고 봐요.
까놓고 말해서, 전세대출은 말이 안되는 제도라고 봅니다. 돈이 없어서 그 집에 살 능력이 안되는 사람을 남의 재산 담보로 그 집에 살게해주는건데...
참고로 공급이 부족한건 맞습니다.
현 정권들어와서 공급 인허가 평균 물량이 줄지 않은 이유는 2017년도에 재건축 초과이익환수를 피하기 위해 예년의 2배 가량 인허가를 받았기 때문입니다.
민간이 규제를 피하려고 서둘러 받았다는거죠. 평균 통계를 보지 마시고 매년 통계를 보시면 이해하실겁니다.
그러니 2017년을 제외하고는 공급이 보통보다 부족한게 맞는거고, 재건축 초기단계 아파트의 경우 안전진단 기준 강화로, 인허가를 받은 아파트는 각종 지구단위계획이나 초과이익 환수로 재건축을 진행 못하고 있는게 현실입니다. 도심지 공급자체가 줄었어요.
문제는 저걸 응축시켜 놓았기때문에 앞으로가 더 걱정된다는거죠...
아시다시피 통계라는건 보고 싶은것만 보게 만들수 있어요.
매년 통계를 한번 찾아보시기 바랍니다.
2017년부터 봐보세요. 수도권 아파트 입주량입니다.
제 글을 안읽어 보셨나보네요;;
전 '인허가'물량에 대해서 얘기드렸고 매년 데이타는 그림과 같습니다.
2017년이 초과이익 환수제 때문에 물량이 많아졌고 그 이후에는 점점 줄어들고 있습니다.
일단 재건축 허가 자체가 줄어들고 있고 이미 허가 받은곳들도 진행을 못하고 있어서 앞으로 공급이 줄어들거란 얘기입니다.
'입주량'은 또 다른 얘기입니다.
다르게 말하면, 집 값 상승을 담보할 수 있는 공급을 원하는 거구요
위에 같은 접근은 과거에도 너무 많이 봤습니다. 과거 시점의 글을 가지고 전체를 판단하는 오류라고 할 수 있습니다. 데이타를 저에게 보내주시면 제가 한번 찬찬히 살펴 보도록 하겠습니다.
이런 것을 보기 위해선 아래와 같은 논리적 접근이 필요합니다.
1. 일단 인허가 신청을 누가 할까요? 부터 접근 해야 합니다. 신청을 많이 해야 당연 허가 호수가 늘어나는 것이겠지요. 신청 많아질 수록 허가되는 호수도 상대적으로 증가하는 겁니다. 인허가 신청은 당연 민간 업자가 하겠지요.
2. 민간업자는 왜 인허가 신청을 할까요? 상대적으로 집값이 낮거나, 상승률이 크지 않을때 즉 사업시 이익이 되지 않을때 인허가 신청을 하지 않습니다. 반대로 상승이 가파를때 인허가량이 증가하는 것입니다. 따라서, 어느 정부에 따라서 인허가가 증가하고 줄어들었는 것은 그 시대에 부동산 가격 상승과 하락에 따라 인허가수도 변경한다가 옳게 되지요.
3. 따라서, 인허가나 물량에 문제로 접근 하시면 안됩니다. 또한 저는 과거에 글을 통해 과도한 인허가 또는 입주 물량이 향후 아파트 공급 폭탄에 따른 가격 폭락, 슬럼화를 걱정하고 있습니다.
마지막으로 왜 그럼 언론은 인허가 물량을 늘리라고 압박하는가? 라고 한다면, 최근 대장동 사례를 들어 설명한 글이 있습니다. https://www.clien.net/service/board/park/16550929?po=1&sk=id&sv=kim2140&groupCd=clien_all&pt=0CLIEN
이것을 읽어주세요.
외곽의 경우 대규모 신도시가 진행이 안되어서 그렇지 매년 상당 물량 착공이 들어가고 있어요. 도심지에는 역세권에 청년 임대주택도 많이 짓고 있고요.
전세계적으로 부동산 공급이 부족해서 그런건가요?
솔직히 까고 말하면, 저금리와 유동성 공급때문인데, 애써 현 정부 까려고 공급부족 들먹이는 거 같습니다.
혹시 제가 의도를 잘못 해석했다는 말씀이신가요?
아..제가 쓴 댓글에 물음표를 단 내용은
본 글에 달린 다른 의견의 댓글(공급부족)들을 쓰신 분들에 대한 물음이었습니다. (앗똑똑이님께 묻는 질문이 아니었음)
공급을 해본들,
결국 또 현금부자들만 가져가게 되는데,
왜 자꾸 이 얘기만 하는 걸까요?
이 금액으로는 구매할 필요없는 다른 선택지를 줘야 값이 내립니다.
현실은 현금 부자가 아니라면 살 수도 없는 분양가로만 나오는데,
분양가는 낮추지도 못한 채 물량 쏟아내고,
그거 못 사는 사람들 대출 풀어서 사게 해 줘야 집값 잡힌다는 공급론자 얘기만 잔뜩 나오네요.
부동산에 대한 관심이 많은데 너무 정쟁화되다보니 부동산에 대한 대화를 많이 나누기 어려웠습니다.
부동산 카페같은 곳은 더 분위기가 험악하고ㅋㅋㅋ
그래서 다들 여기저기서 어설프게 주어들은 지식으로 각자 주장만 반복하고 있는 실정인데
이렇게 데이터에 근거한 정성글 너무 좋네요.
감사합니다!
그것보다는 시중에 풀린 돈이 너무 많고, 국내 정서/금융 환경 상 큰돈 담글 수 있는 투자처는 역시 부동산을 찾게 되는거죠...
2008년 이후 미국 증시처럼 주식시장이 마냥 상승하고 수십배 터지는 종목이 즐비 했다면,
부동산으로 몰리지 않고 주식으로 몰렸겠죠.
월세 살더라도 주식 투자하면서 든든해하구요.
현 정부의 실책은 임대사업자 정책 과 핀셋규제로 대표되는 김현미의 헛발질이라 봅니다.
-> 답답해서 씁니다.
작년까지는 지난 정권에서 허가 내줘서 지은 것들 입주한거고,
올해부터는 이번 정권에서 인허가 막은 여파가 밀려오는 겁니다.
내년에는 올해보다 입주가 더 적습니다.
23년에만 잠깐 평년 수준이고, 그 뒤에는 또 없습니다.
18년에 재건축 틀어막으면서, 신축 품귀가 선반영되서 기존 신축들 중심으로 폭등 시작한 겁니다.
데이터를 보면 인허가를 막은 건 이명박근혜 정부인거 같은데요?
아니 입주물량을 결정하는게 인허가인데, 인허가가 많이 줄은게 이명박근혜때이고
그래서 현 정부에 입주물량이 줄은거라고 해석하는게 당연하지 않나요?
왜 저 표에서 문재인 정부에서 인허가가 높게 나오는지 아세요 ?
2017년에 재건축초과이익환수제 실시 때문에 엄청난 숫자의 재건축 아파트 단지들이 그 직전에 인허가를 완료 합니다.
그게 문재인정부 인허가 실적으로 잡혀서 그래요.
그것 때문에 17년도 서울 전체 인허가가 11만채가 넘고,
바로 다음해에 6만채 초반으로 줄어듭니다.
그래서 저 표 가지고 현 정부에서 인허가 많이 시켜줬다고 하면 안됩니다.
확실히 부족했어요.
최소한 1년에 1만채 이상 부족합니다.
그리고, 재건축 정밀안전진단/분상제 때문에 더 부족해 졌고요.
18년부터 시작해서 뒤로 가면 갈 수록 인허가가 줍니다.
잘한건 잘했다고 해야 되고 잘못한건 잘 되도록 해야 합니다.
2021년 인허가를 보셨나요? 아 제 말을 왜 못믿을까요.
집가격이 상승하면, 당연히 인허가도 늘어난다고요. 이건 원인이아니라, 집값이 올라가는 결과로 발생하는 겁니다.
즉 현정부를 비난하려면, 왜 인허가가 늘어나냐 라고 해야 맞는 비난인거지요. 위에 답을 다 알려 드렸는데 아쉽습니다.
올해부터는 정부에서 공공씨리즈 하는 것 + 서울시장 바뀌면서 전향적으로 재건축 재개발에 나서고 있어서 인허가 물량도 늘어날 겁니다.
지금 서울시에서 인서울 공급 앞당기려고 엄청나게 노력 중인데, 그래도 입주까지 몇 년 걸립니다. 단기적으로 수급 불균형 심하게 옵니다. 올해하고 내년이 시작이고요.
국민을 개돼지로 보는게 아니면, 어떻게 정책을 이렇게 세웁니까.
이걸 칭찬하면 안됩니다.
정부 재정 건전화 시키려고 사람들 골로 보내는 거에요.
아쉬운점은 언론이 과연 이런부분에 어떻게 접근했느냐를 봐야 하지 않을까요?
말씀에는 저도 동의합니다.
선출되지 않는 권력집단인 기재부와 모피아 때문에 그런거죠.
노무현 대통령은 이런 땜질처방 의견을 막고자 몇수를 앞에 보시고 특별법으로 용산 개발을 막은건 신의 한수라 생각됩니다. 좋은 의견은 차치하고 결론은 별로 와닿지 않았습니다.
1. 코로나 시기엔 어쩔 수 없다 쳐서 제외하고 미국 부동산과 비교했을 때, 미국이 코로나 이전까지 찍어낸 통화량과 한국의 통화량을 GDP 대비로 비교해보면 미국 부동산은 달러의 유동성으로 오른게 맞고, 서울 및 수도권 부동산 정책은 원화의 유동성에 비해 미친듯이 올랐습니다. 즉 한국 부동산 정책의 폭망 맞습니다.
트럼프 시기 그 큰 덩치의 소비왕국 미국이 한국과 성장률이 비슷하던 시기입니다. 취업률로 비교해봤을 때도 넘사벽이구요. 오죽하면 연준이 제로 금리에서 금리 인상을 조금씩 단행했을까요. 그럼에도 오히려 한국 부동산이 미국 부동산 지표를 선행하는 희안한 그래프가 그려졌었죠.
문재인 정부 경제팀의 삽질을 조금 더 살펴보면 이 시기 미국 금리 인상 시그널을 잘못 받아들여서 유동성이 줄어들어 부동산 경기가 하락세일거라고 잘못 판단한거라고 봐야 합니다. 안그럼 2018년도까지 정책이라고 할만한게 안나올 수가 없었어요.
2. 되도 않는 핀셋규제는 언급할 가치조차 없습니다. 가장 중요한 임사자 혜택에 대해 거의 언급이 없으셨네요. 김현미는 이걸 권장하고 다녔었죠. 모든 규제가 이거 하나로 다 빠져나갈 수 있는데... 그래놓고 집팔 기회를 주겠다고 되지도 않는 언플만 하고 댕겼습니다. 장관이 인용하는 통계치에서 서울 부동산이 15%정도 올랐다니 미친게 아닌가 의심이 되더군요.
문대통령도 이 책임에서 1도 자유로울 수 없습니다. "급등지역 가격 원래대로 돌려놓겠다"고 공식 브리핑서 언플이나 하고 다녔습니다. 이 정도 세기의 워딩은 국민들이 봤을 때, 조직적으로 투기하면 국세청, 검찰 동원해서 털어버린다고 생각하지 아 개뻥이구나라고 받아들이진 않을겁니다.
3. 서울 동남권에 제법 큰 규모의 물량 투하가 있었죠. 헬리오시티를 필두로 물량 투하가 시작하니 잠실 전세까지 떨어지게 되어 뉴스에도 났었죠. 이 시기 투기꾼과의 심리전에서 이기려면 더 고강도의 규제책을 적용했으면 갭으로 들어간 사람들은 못버티고 팔고 나옵니다 근데 얼마 뒤, 미친.... 대출 규제를 풀어주는 완전히 미친 짓거리를 해댑니다. 여기서 깨달았죠. 이 정부는 부동산 잡을 생각이 전혀 없구나. 이로써 깨어있는(?) 국민들이 서울 아파트 투자를 본격적으로 탐내기 시작합니다. 심리전에서 폭망했죠.
코로나 이후의 유동성 때문에 오른건 뭐 전세계적이나 핑계가 되지, 2017년도부터 2020년 중반까진 ... 유동성 핑계 는 안먹힙니다. 부동산 정책 폭망한것 맞습니다.
개인적으론 서울에 한해서 한번 더 미친 상승을 예측합니다. 만약에 종전선언이라도 하면 이 예측은 취소입니다. 왜냐면 이러한 예측을 뛰어넘는 상승이 될테니까요.
1. 미국과 비교하면 한국의 부동산 가격 상승폭이 컸다?
먼저 전 미국하고 한국의 부동산 가격을 비교한 적은 없습니다만, 전세계 비교하여 설명하였습니다. 전세게 부동산가격 상승이 없었다는 얘기인지요?
2. 임사자는 아쉬운 분입니다. 개인에서 법인으로 바꾸고 일종에 양성화를 하여 세금을 걷는 쪽으로 택했다고 봅니다.
문대통령의 언급부분은 뼈아프다고 할 수 있습니다. 과거 제가 이점이 발목을 잡았다고 언급한 부분이 있습니다.
3. 대출규제를 푼적은 없습니다만, 헬리오시티등으로 일시적으로 서울에 집 가격이 하락한 부분은 있습니다만, 이것이 장기적으로 부동산 가격에 영향을 주지 않는 다는 부분은 동의합니다. 그렇기에 공급과 가격은 다시 생각해봐야 하겠네요.
4. 심리적으로 망했다 라는 부분은 공감합니다. 특히 세금 부분에서 민주당이 종부세를 완화하면서 부동산에 않좋은 시그널을 주었죠. 저는 이러한 세금부분은 강하게 나갔어야 합니다.
마지막 코로나 유동성? ㅎㅎ 2017~2018년에 유동성이 없다는 부분이 조금 저와 생각이 다릅니다만, 님의 의견으로 생각하겠습니다.
미국 부동산 지표와 달러 통화량 증가 대비 미국 GDP, 그리고 원화 통화량 증가 대비 한국 GDP와 서울 부동산 실거래가 지표를 보고 서울 부동산 가격을 봐보세요. 이 특이점이 문통 집권 후 2020년 초까지 한국 경제성장과 원화의 통화량 증가로 설명이 안된다는 이야기입니다.
"부동산 관리청을 신설하고 부동산 관련 자료를 디지털 전환을 해야 합니다. 이를 통해 부동산 과열 조짐이 나타나면, 선제적 파악하고 투기세력이 개입하지 못하게 원천 차단 하는 노력이 필요합니다. 현재와 같이 사후 조사를 하게 된다면, 절대 투기 세력을 근절 시킬 수 없습니다."
라고 쓰셨는데 정성글에 딴지 걸어 죄송하지만 시스템 아무리 구축해봐야 안타깝게도 전혀 소용없다고 봅니다.
민주당은 권리 당원 시스템이 정착되지 않아서 개혁에 지지부진한 건가요?
권리당원 시스템은 최악인 이낙연같은 인간을 경선에서 떨어뜨릴 정도밖에 안되는겁니다.
행정부의 수장인 대통령 이하 국무총리부터가 대표적인 사회 정의 구현 기관인 검찰과 경찰을 제어 못하고 공급기관인 LH의 부패조차 별로 손을 못대는데, 무슨 부동산 관리청을 세워봤자 그건 어떻게 제어할 수 있을까요?
두루뭉수리한 설명이였다는 부분은 동의합니다. 음 전 개인적으론 이모든 데이타를 전산화 하고 이를 API로 민간에 공유 했으면 하는 점이 있습니다. 다양한 사람들이 해당 데이타를 가지고 각자 나름대로 시스템을 구축하게 되면 더 나은 미래로 가지 않을까요. 물론, 개인정보가 어느정도까지 공개될 수 있는지 라는 아쉬움이 남긴합니다.
현재 문제는 투기세력과 실 수요와의 차이가 모호하다는 점입니다. 이점을 차차 개선해 나가야 하지 않을까 싶네요. 꼼꼼히 읽어주셔서 감사합니다.
투기 세력과 실 수요 구분은 기술적으로 불가능하다고 생각합니다. 일단 경제학적으로는 투자랑 투기조차 구별할 수 없습니다. 선물/옵션만 해도 투자 안전 장치인지 투기책인지 구별 자체가 불가능하죠. 어떻게 사용하는지 결국 의지의 문제겠지만 말이죠.
민주 정부에서는 무슨 무슨 청하고 기관을 늘리거나 권한을 강화해봤자 결국 관료에게 놀아나는 결과만 보여줬었습니다.
권위정부 시기처럼 경찰/검찰/국정원/국세청/감사원 동원해서 국민들 원성이 자자할 무렵에 시범 케이스로 조져버리지 않는 이상 관료 같은 늘공들은 항상 어공들 위에 머리 꼭대기 위에 있어왔습니다.
유시민 전장관조차 보건복지부 장관 시절을 회상하며 이 부분에 대해 어려움을 토로했었죠.
권력이 집중화되서 문제가 되는것 보다 권력이 (순진하진 않고) 멍청해서 생기는 문제들이 대다수라고 봅니다.
나중에 시간 되면 만나서 대화해보고 싶네요. 감사합니다.
어느정권이 잡던 앞으로도 계속 줄어들 수 밖에 없는 중요한 포인트인데, 글쓴분께서 이부분을 지적하지 않으셨네요.
이거 진짜 공감합니다.
저는 임대아파트가 정답이라는 글쓴분의 의견을 여쭙고 싶습니다.
개발이익을 환수하여 공공임대로 전환한다
-> 재건축이나 재개발 물량중 일부를 임대로 전환한다는 이야기신지요?
국가소유 부지를 활용하여 공공임대 아파트를 빠르게 늘린다
-> LH가 적자를 보더라도 저렴한 임대료가 맞는지?
-> 장기적인 운영을 위해 조금 부담스라운 임대료가 맞는지? 궁금하네요
감사합니다. 먼저 저는 정확하게 목표화 할 수 없는 일반인입니다.
이점을 착안해서 봐주셨으면 좋겠습니다.
먼저 첫번째는 맞습니다. 개발하면 이익이 발생하니 그 부분을 임대 물량으로 하면 좋겠다는 의견입니다.
두번째는, 어느 경우에 있어서 손해가 발생하면 안되겠지요. 이런것은 임대라고 하는것이 아니라 베품이라고 하지 않을 까요. 적정임대료라는 것은, 정부에 손해가 없는 임대료를 뜻합니다.
정부에 손해가 없는 수준의 임대료를
임대아파트 수요층에서 얼마나 받아들일수 있을지 사실 의문입니다.
저는 임대수요와 분양수요가 명확히 나뉘어져 있다고 믿는 사람입니다..
결국 분양수요를 임대아파트로 끌고와야 하는데
과연 현재의 임대아파트에 대한 선입견과 실제 퀄리티가 비용내에서 해결이 가능한지 고민해봐야 할 것 같아요.
완전히 착각하신게 상품 별 수요 대비 공급이 가격 결정에 훨씬 중요합니다. 그러니 서울 아파트는 공급이 부족한건 맞죠. 청량리에 오피스텔이 2000세대가 공급되었고. 지금도 그만큼 공급되는데, 왜 아파트 가격을 상관없이 치솟는데, 구축 오피스텔 매매가가 떨어집니다. 심지어 월세도 빠지고 있죠. 주택으로 묶여도 그건 완전히 수요자가 다르기 때문이죠.
자산가격에 영향을 미치는 것은 매수자가 구매 유동성을 투입하지 않을 정도로 그 유동성을 담아줄 바구니(공급)이죠.
송파 만세대는 시중 통화의 20조원을 다른 투자 자산에 투여되지 못하게 묶죠. 반대로 여기 고시원 2만세대 넣으면 800억이죠. 고가 주택 상승을 잡으려며, 경쟁하는 유사 상품의 대량 공급이 가격을 잡죠.
2년제 대학의 장학금과 학자금 지원, 용돈에 차량 제공하는 한다해도, 서울공대 입학점수는 안빠져요. 대신 의-치-약 특정 인기과로 쏠려야 서울공대 이공계 기피로 입결이 내려가지요.
뭐 주거별 공급과 수요가 다르다 라고 이해합니다.
님이 지적하신 첫번째부터 조금 오류가 있습니다.
왜냐면 현재 1인거주거가 과거보다 많이 늘었다는 것입니다. 이렇게 보면 님이 말씀하신 오피스텔 매매가격이 떨어지면 안되는 것이겠지요.
뭐 마지막 서울 핵심권은 가격이 빠지지 않을 것이다 라는 부분은 동의 합니다.
오피스텔의 대량공급으로 주위 오피스텔의 시세나
오피스텔의 수요층과 겹친다고 볼수 있는 월세는 안정화 되었지만
아파트 매매시세는 계속 오르고 있는것은
오피스텔의 공급이 아파트 시장과 별개이기 때문이라 하시는 것 같습니다.
즉 정부가 단순히 공급세대수로 이야기 할 것이 아니고 적정지역에 적정형태에 공급을 했냐는 것이 중요한데
시장이 원하는 서울 내 아파트의 공급이 많았느냐 반문하시는듯 해요