한달 반쯤전에
https://www.clien.net/service/board/park/17174608CLIEN
이런글을 올렸습니다. 집을 팔아보니 분위기 심상찮다.
하락에 베팅 하겠다.(현금을 들고 있겠다)
그때는 매년 나오는 하락론자라고 비아냥 거리시는 분도 있었고 제 주위에 술자리 하면서... 다주택인 친구에게는 슬슬 1채 남기고
현금화 하는게 어떻냐...말해보고(물론 소용 없었지만...)
회사 사람들이 집 팔고 현금 보유 하겠다 하니 지금은 그냥 보합이고 다시 올라갈거라고...공급이 부족하다고 다들 후회할거라 하더니만
1달 반만에 또 분위기가 심화 되네요... 이제 시작도 안했는데...
이제 부동산 상승론자들도 기조가 달라지고 있습니다.
(뭐 몇몇 유튜버는 아직도 행복회로 태우시더라구요... )
폭락을 바라진 않습니다. 지금 가계부채비율에서 단기 폭락이면 난리납니다.
하지만 버블의 상승분은 반납할거 같네요.
너무 급격하게 올랐습니다.
워낙 펌핑이 되어 있던 터라.... 고점대비 2~30% 하락은 생각하고 계셔야 할듯합니다.(10%는 이미 까였죠...)
저의 전략은 고점대비 20%빠지면 구매고려...(시장의 분위기 파악) 30~35%빠지면 시장진입입니다.
발끝에서 잡는다는 나이브한 생각따위는 안하려 합니다. 산가격에서 더떨어지는것은 어쩔수 없는걸로 쳐야지, 신경쓰면 못삽니다.
제가 생각하는 앞으로의 부동산관련 스탠스는
1.무주택자:관망 후 20~30%하락보이면 진입 (계속 떨어질것 같다고 안사면 평생 못삽니다. 그냥 사야합니다;;;)
2.1주택자(영끌 실거주): 지금 집 전세로 돌리고 월세 얻고 숨죽이심이 좋습니다. 어려운일이지만 이게 리스크 헷징이라...
3.1주택자(영끌 갭투자): 급매 처분하는게 좋습니다. 8월에 전세금 올라간다는 언론얘기 믿지 마시고, 금리상승에 전세금떨어지면 못버팀
4.1주택자(적절대출 실거주):그냥 실거주 하시면 됩니다. 통화량 대비,GDP대비 집값 우상향은 팩트입니다. 버틸만하면 버티는게짱
5.다주택자: 던져야죠....
영끌했다는거 자체가 Dsr 적용 없는 지방이거나 이미 갭투라서요.
그리고 관망 후 저점 진입이란게 너무 어려운 영역이라..
급매물 넘쳐나는데 매수여력은 될때 진입하는 것도 방법일듯 하네요 ㅎㅎ
이거 무슨 뜻일까요...?
요
지금은 너무 많이 올랐어요.
결국 사람들이 살고 싶어하는 조건은 같기때문에....
부동산 안정화하겠다더니.. 대통령돠고 도대체 부동산 안정화 안하고 뭐하는지요.
제 개인적인 생각으로는,
1. 무주택자 (자금 여력 있는) : 실거주할 곳 매수
2. 무주택자 (자금 여력 없는) : 청약
3. 1주택자 : 스테이
4. 다주택자 : 1주택으로 갈아타기
저 같은 일반인은 주식이나 부동산이나 모두 바닥 심지어는 무릎에 사기도 어렵더라구요. 더더군다나 부동산은 환금성 때문에 내가 팔고 싶을때 팔았다가 사고 싶을때 다시 사기가 어렵더군요.
이론적으로야 고점에 팔고 저점에 다시 사면 되는데 설령 타이밍을 잡는다고 하더라도 취득세, 복비 등 각종 부대비용 생각하면 별로 남는건 없을거에요. 설상가상으로 내가 판 가격보다 올라가면 왠간해서는 다시 사기 어렵습니다...
아파트 같은 곳 월세면 제법 비쌀텐데요.. 관리비 포함하면 130~150 씩 나오지 않을까요?
근데 또 오를때는 1억이 우습게 오르기때문에...
세금을 몇백을 낸다고 해도 10년을 세금내도 몇천이니까
사실 갖고 있으면 거진 이득볼 확률이 크다고 봅니다
그런 생각으로 대부분 잘 안팔고 어떻게든 갖고 있죠
그리고 다주택자도 만약에 집을 팔아서 정리하면
다주택이니 그 과정에서 한채 팔면 세금이 어마어마한데
그 세금 빼고나면 다시 똑같은 집을 살 수 있을 가능성이없죠
그러면 버틸 수 있을때까지 버텨보게 되는거고요
그리고 너무 떨어지면 또 정부에서 세제혜택이나 뭐 금융권에서도
장기대출상품등(30년에 갚을걸 50년 대출로 하면 원리금 상환액을 줄일 수 있으니
금리가 올라도 비슷하게 버티는 효과가 생기죠) 으로 부담을 줄이는 방식을 택할 수도 있고요
거긴 진짜 무서워요
실거래가 분석하는 유튜버의 방송내용을 보니 특히 4월~5월 실거래가에서 거래량이 소폭늘면서 하락거래가 크게 증가했다고 합니다. 심지어 강남도 포함이구요. 많이 오른 곳이 하락폭도 컸습니다.
음모론보다 현실적으로 생각한다면 무슨 세력이 있다기보다 그들만의 네트워크가 있고 어떤 컨센서스가 변한게 아닌가 싶습니다. 특히 미국의 빅스텝 이야기가 한창 있을때였으니 말입니다.
다주택자도 버티면 결국 올라가는 건데, 대출이 많이 끼어있을 거라고 생각하셔서일까요?
대출없는 다주택자는....1주택자와 같은 포지션이 아닐까 싶기도 합니다.
최근 2~5년 이내의 인기 있었던 신축의 경우,
분양받고 나서 입주까지의 기간동안 급격하게 오르다보니,
분양가보다도 전세보증금이 비싸진 곳들이 꽤 보입니다.
(분양 당시는 아직 폭등 전이라 아주 싼 분양가. 입주 당시엔 폭등 후라 전/월세는 아주 비싸짐)
이런 곳들은 집주인의 실재 투자금은 "0"이지요.
당연히 집주인의 대출금도 "0"이고....
전세 보증금이 떨어져도 그 떨어진 만큼만 마련하면되는 거라
당장에 전세가가 억단위로 떨어지지 않는 이상,
자금 마련은 어렵지 않은 경우가 많이 보입니다.
이런 부러운 분들 (자기자본 0원으로 집을 갖고 계신 분들...)
은 딱히 내놓을 필요가 있을까 싶은데,
대부분 부동산 좀 오래했다, 투자용으로 샀다하는 분들은 이런 곳들을 갖고 계시더라구요.
수도권 아파트 다주택자는 대다수
매수가가 현 전세시세보다 낮습니다
취등록세 중과 이후로 다주택진입한 사람은
거의 없어요.
물론 지방 비규제 지역은 털어야 할 때가
이미 지났죠….
혹시 공유해주신 통화량대비, GDP대비 지표를 볼 수 있는 앱은 어떤 것인지 이야기 해주실 수 있을까요?
여태 상황이면 다주택자들 끝까지 갈정도로 돈 벌었을거 같은데요...
같은 뷰 입니다. 금리가 올라가야할 시기에 코로나로 인해 금리가 오히려 내려가며 지금 같은 상황이 생긴거죠. 채권, 주식 다 크게 조정 받았고, 이제 부동산 차례인듯 합니다. 부동산은 살면 된다고 하지만, 그간 유행한 영끌이란 단어처럼 과한 레버리지는 어떤 자산시장이든 독이 되기 마련 입니다.
아.위 데이터는 어디서 제공되는건지 알려주실 수 있으실까요?
유룐가요?
감사합니다. 그 회사에서 유튜브방송도 해서 보는데 전부 유료정보인줄만 알았습니다.
강서구에 2019년부터 거주하며 전세 매매 시세를 꾸준히 지켜본 입장에서 계산해보니,
통화량기준으로 보면 현재신고가 대비 27프로 정도는 빠져야하는군요 이 가겨이 대충 2019년말에서 2020중순정도의 가격이네요
결과적으로 코로나가 미친 거품을 만들긴 했네요
그동안의 소득증가와 물가상승을 고려한다면 최소가 2019년 수준이 적정할 것 같습니다.
그런데 산이 높으면 골이 깊다고, 이번에 산이 많이 높았던 것에 대한 반작용으로 그 밑으로도까지 갈 가능성도 염두에 두어야 할 것 같습니다.
비교적 적은 거래량과 대출(통화량)로 시가총액이 과도하게 상승했고,
만약 저금리가 지속되었다면 꾸준히 대출(통화량)이 더 많이 늘어나면서 통화량은 오른 시가총액에 수렴해갔을 겁니다.
그런데 저금리에서 고금리로 전환되면서 대출(통화량)의 증가가 쉽지 않으니, 높아진 시가총액을 떠받치는 통화량이 오히려 부족해지는 상황이죠. 그렇다면 시가총액이 낮아져서 균형을 맞출 수 밖에 없을 것 같습니다.
전세가 빠지면 집주인은 마이너스현금흐름이 억대로 발생을 하는데... 이거 마련 어려우신분들 분명히 계실겁니다.
전세금이 올랐기때문에 올려받고 그현금 가지고 있다가
20프로 이상 하락하면 하나 더 사겠는데요? 님 논리라면요