법률
민간 임대인과 관리비와 월세 관련으로 트러블이 생겼습니다..도와주세요..
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안녕하세요.
혹시나 조언을 구할수 있을까 싶어 글을 올려볼까 합니다.
화성에서 수원으로 이사를 와서 대략 19년도 2월 1일부터~21년 1월 31일까지 계약을 체결하고 수원에서 자취를 시작했습니다.
그러다가 22년 4월 1일부터 25년 3월 31일동안 계약을 하는 계약서를 22년 4월 1일에 작성하여 그뒤로 지금까지 재작성 없이 묵시적 갱신으로 지내왔었습니다.
원래 계약은 보증금 500,월세 40만이였으나,살면서 45만원으로 인상해야겠다고 하길래 5만원을 인상하여 45만원을 꾸준히 납부하다,정확하게는 기억이 안나지만 대충 작년부터 급 주택관리업체를 고용하기 시작했으니 앞으론 45만원 중 5만원은 관리비로 떼어 관리업체에다가 내라고 그러시길래 월세 따로 관리비 따로 각각 납부하며 지금까지 미납없이 살고 있었는데
저번달 말 즈음에 갑자기 주택관리 업체가 바뀐다며,관리비를 5만원에서 7만원으로 인상하겠다고 하길래 저로썬 부담이 되어 관리비 세부 증빙내역을 보여달라고 하니 급 6만원으로 인하하겠다길래 저는 월세 쪽으로 1만원 인상하고,관리비는 그대고 5만원으로 해달라고 부탁을 했었고 임대인께 46만원을 그대로 납부했었습니다.(확인을 한 상태였습니다 임대인도)
근데 오늘 관리업체쪽에서 납부내역을 보내주시길래 봤더니 6만원이길래 매달 1일에 납부하는 관계이기도 하고 그래서 혹시 몰라 오늘 급하게 다시 임대인께 연락드려봤더니 그대로 관리비는 6만원 내고 월세는 40만원을 내고,현 계약 만기일때 월세는 45만원,관리비는 8만원을 내야 한다며,다른 집은 이미 너보다 많이 내고 있다고 답변이 왔습니다.
이럴때 어떻게 해야할까요..참고로 오늘 혹시 몰라 해당 건물의 건축물대장을 확인해보니 무단용도변경주택개조 위반건축물로 되어있더군요.
어떻게 행동을 해야할지 머리가 아파 이리저리 찾다가 혹시 몰라 글을 남겨봅니다..
법적으로 가자니 애초에 월세 비용으로도 부담되서 그렇게 말을 꺼낸건데 법적 소송 비용도 꽤 나올텐데..
모쪼록 방법을 알려주시면 감사드리겠습니다..
댓글 14
임대인도 뭐 잘한 건 없지만... 이런거 보면 참 임대업도 못할 짓입니다. ㅎ
개인적으로 주택/상가 등 상속분이 있어서 하기 싫은 임대를 오래 했는데...
상가에 들어온 한 놈 빼고는 다들 착했네요. ;;;
임차인의 입장에서 비용이 오르는 게 달갑지 않다는 마음은 이해합니다. 무단용도변경에 대한 부분은 별 도움이 되지 않고요. 괜히 언급하면 상황만 악화될 것 같네요.
본인의 실익을 따져서 행동하세요. 주변 시세 확인하시고 오를 금액이 합리적인지, 이사를 가는 게 나은지, 계약갱신청구권을 써서라도 남아있는 게 나은지요.
지난 7년간 저 금액으로 했다면 뭐 고마운 분인 거 같은데요. 중간에 임대소득 축소를 위해 관리업체 위탁이 들어온 거 같구요.
임대인 입장에서 보자면 성가신거고, 임차인 입장에서는 관리비 명목이 투명하지 않으니 발생하는 분쟁입니다.
관리비에 공용전기, 수도요금, 건물청소 등이 포함되는게 보통인데 매달 금액 변동없이 수금한다는 것은 1~2만원 정도는 손해보지 않는 금액이 될껍니다.
위반건축물 문제
우선 건축물대장에 위반건축물로 표시되어 있다는 부분부터 말씀드리면, 그것만으로 임차인에게 곧바로 임대차계약상 문제가 발생하거나 임대료를 올리지 못하게 되는 것은 아닙니다. 위반건축물에 대한 이행강제금 등의 행정적인 문제는 기본적으로 소유자 측의 문제이고요. 다만 해당 건물이 어떤 부분 때문에 위반건축물로 지정됐는지는 별도로 확인해 볼 필요가 있습니다.
실제 그집에 살면서 사업자를 내는게 중요하고 그게 특약으로 설정되어있더라도...
그런게 있으니 기간을 다채우지 않았지만 나는 이사를 갈게요. 이런 정도의 방어는 되겠지만
이걸로 임대금액에 대한 문제로 협상도구가 되지 않을겁니다.
위반건축물로 인해 실제 임차인인 본인의 피해가 없으실것 같아서요.
피해가 있다면 그걸 문제삼을 순 있습니다.
현재의 상황
현재 상황에서 중요한 건 오히려 월세와 관리비 인상 문제, 그리고 기존 계약에서 계약갱신요구권을 사용했는지 여부라고 봅니다.
지금까지의 내용을 보면
* 최초 계약: 2019. 2. 1. ~ 2021. 1. 31.
* 이후 계약: 2022. 4. 1. ~ 2025. 3. 31.
* 이후에는 별도의 재계약 없이 묵시적으로 갱신
* 원래 월세 40만원 → 이후 45만원으로 인상
* 그중 5만원을 관리비 명목으로 별도 납부
* 최근 관리비를 5만원 → 7만원으로 올리겠다고 했다가 6만원으로 조정
* 질문자님은 월세 46만원 + 관리비 5만원으로 하자는 취지로 임대인과 협의했다고 이해됩니다.
계약갱신요구권의 사용여부
따라서 우선 2019년 계약과 2022년 계약 당시 계약갱신요구권을 행사한 것으로 볼 만한 내용이 있었는지를 확인해 보시는 게 좋습니다.
계약갱신요구권은 임차인이 행사하면 원칙적으로 1회에 한하여 2년간 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 따라서 아직 계약갱신요구권을 사용하지 않았다면, 현재 묵시적으로 갱신되고 있는 상황에서 임대인이 임대조건 변경을 요구하는 것을 계기로 갱신요구권을 행사할 수 있는지 검토해 볼 여지가 있습니다.
다만 여기에는 중요한 예외가 있습니다.
임대인이 법에서 정한 갱신거절 사유를 주장할 경우에는 이야기가 달라집니다. 대표적으로 임대인 본인이나 일정한 범위의 가족이 실제 거주하기 위해 갱신을 거절하는 경우 등이 있습니다. 따라서 단순히 "갱신요구권을 쓰면 무조건 2년 더 살 수 있다"고 생각하시면 안 됩니다.
45만원의 성격
그리고 한 가지 더 확인하셔야 할 것이 45만원의 성격입니다.
처음에는 월세가 40만원이었다가 45만원으로 올랐고, 이후 그 45만원 중 5만원을 관리비로 전환했다는 상황이라면 실제 계약서와 계좌이체 내역, 문자·카톡 내용을 확인해 볼 필요가 있습니다.
특히 임대인이 처음에는 45만원을 받다가 나중에 그중 5만원을 관리비라고 하면서 별도로 관리업체에 지급하도록 한 것이라면, 단순한 관리비 인상 문제인지 아니면 사실상 차임을 변경한 것인지 판단할 때 구체적인 계약 내용과 합의 과정이 중요합니다.
그래서 지금 당장 소송부터 생각하실 필요는 없다고 봅니다.
1. 기존 계약서 2개 확인
2. 계약갱신요구권을 실제로 행사한 적이 있는지 확인
3. 40→45만원으로 바뀐 과정의 문자·카톡 및 계좌이체 내역 확보
4. 관리비 5→6→7만원으로 변경된 과정도 전부 캡처
5. 건축물대장의 위반 내용 확인
이 정도를 먼저 정리해 놓으시는 게 좋습니다.
그리고 그 자료를 가지고 임대인에게
"현재 임대조건 변경에 동의하기 어렵고, 기존 계약관계 및 주택임대차보호법상 계약갱신요구권 등을 확인한 후 결정하겠다"
정도로 문자로 남겨두는 게 좋습니다.
결국 선택지는 크게
1. 임대인과 기존 조건에 가깝게 조율하거나,
2. 법적으로 갱신을 요구할 수 있는 상황인지 확인해서 대응하거나,
3. 조건이 맞지 않으면 이사하는 것
세 가지입니다.
소송은 비용문제로 안간다면 분쟁위원회에 가는방법도 있는데 없던 권리를 찾아주는것은 아니어서, 혹시 계약갱신청구권이 명확히 쓰이지 않았는데, 그걸 쓰려고 할때 집주인이 뭐라고 한다면 그걸 방어하는 용도로는 좋을것 같긴합니다.
원하시는 방향으로 잘 해결되시길 기원드립니다.
또한 동네 중개사무소에 대략적인 동네 시세도 확인해보세요.
지금 댓글을 보게 됐네요.
알려주셔서 감사드리구 좋은 하루 보내시길 바랍니다 ㅠㅠ
네 잘해결되시길 추가로말씀드리면 묵시연장이라고 하려면 두분다 계약기간을 넘겨서 아무말없이 기존의 금액대로 세를지불했어야 합니다.
계약서가 없더라도. 중간에 세를 올리거나 세의 일부를 관리비로 떼어내었다면 묵시연장으로 볼 수 없고 새로운 계약으로 봐야합니다.
그럼 구두계약으로 기존계약을 변경하신게 될거고
"연장계약이지만 새로운 계약"을 새로 하신것으로 볼 수 있습니다.
그래서 최대한 주신 정보로 임차인에게 유리하게 해석하면
원래 두개읜 전 계약서 이후에 세의 일부를 관리비로 변경 했던 그시점이 권리는 기존계약에 터잡은 새 계약의 시점으로 볼 수 있고 거기서 2+2 발생으로도 볼수 있습니다. 구체적으로 봐야하겠지만요.