강추천은 아니니, 끝까지 읽어봐주세요.

미국주식으로 은퇴하기 채널을 보고 저는 처음들어서, 바다건너당에 먼저 의견을 물었었습니다.

Chamath Palihapitiya의 SPAC으로 상장한것 중 성공적인 예로 거론되고 있는 것 같습니다.

https://www.clien.net/service/board/cm_oversea/15820758CLIEN

주말에 차근차근 읽어보고 이것저것 읽어보고 서치를 많이 해봤는데... 그래도 잘 모르겠습니다???

서치를 많이해봐도 '미국주식으로 은퇴하기'가 단시간에 가장 쉽게 이해하기 좋은 내용을 다루고 있는것 같습니다. 다만 미주은은 미국에서 사시는 분이 아니시라 정확한 현지 사정은 잘 모르신다는 점은 유의하셔야 겠습니다.

미국은 부동산 시장은 고비용, 저효율, 저만족 시장입니다. 여기서 능력도 없는데 손쉽게 돈버는 리얼터는 너무 많고, 집사려고(or 팔려고) 마켓에 나와보면 집을 사든 안사든 만족도가 바닥을 찍습니다. 아직도 종이를 프린트해서 사인하고 스캔해서 보내라는 곳도 있고, 리얼터라는 작자가 일은 안하고 거저 먹을려고 하기도 하고요. 하는 일도없는데 수수료는 관례대로 차곡차곡 챙깁니다. 미국은 파는 사람이 수수료만 6%(Seller 리얼터 3%, buyer 리얼터 3%)를 지급하는 것이 관례라고 합니다. 요즘은 5%정도 수준으로 낮아졌다고 알고 있지만 이것도 말이 안되게 높은 수준입니다. 파는 집이 100만불이면 5만불을 리얼터fee로만 부담해야 합니다. (당연히 미국은 주마다 법과 사정이 다 다르긴 합니다)

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부동산 시장은 정말 머리부터 발끝까지 한번 싹 다시 바꿨으면 좋겠습니다. 크기는 엄청 큰데 정말 느리게 바뀌고 있습니다.

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Opendoor에 따르면 집을 팔고 다른곳으로 이사하려고 할때 12%+ 비용이 소요된다고 하고 있습니다. $1M짜리 집이라고 할때 12만불을 비용으로 사용한다는 셈인데... 제가 몇번 경험해 보니, 조금 과장된 면은 있습니다. 12%이상이라고 하면 평균보다는 높을것으로 생각합니다. 물론 동양인들은 어려운 프로세스를 잘 이해하고 자기가 알아서 잘 챙기고, 비교적 좋은 동네 비교적 연식이 새로운 집, 비교적 수요가 많은곳에서 사고 팔기때문에 비용을 잘 컨트롤 하는것 같기도 합니다. 고비용에다 프로세스도 복잡하고 어쩔때는 머리가 지끈거릴 정도로 복잡하다는 것은 사실입니다.

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이런 마켓상황과 방향성을 봤을때, 확실한것은!

오픈도어 Opendoor(Open)는 온라인 부동산계에 질로우 Zillow (NASDAQ: Z) (NASDAQ: ZG) and 레드핀 Redfin (NASDAQ: RDFN)과 함께 2강1중으로 계속 잘 성장할것이라는 확신은 듭니다.

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얼마나 빠르게 바뀔것이냐, Opendoor가 이 분야의 명실상부한 top이 될거냐가 궁금합니다.

이태원 클라쓰에서 토니할머니의 말씀처럼 "어디까지 생각하노? 비즈니스 할려면 눈높이는 맞아야지" 처럼, 어떤 꿈을 꾸는지 참 궁금했습니다.

현재 모습을 보니, 미국의 서/남부지역 위주로 시작한것 같습니다. 상대적으로 부동산 시장이 핫하고 1년내내 거래가 가능하다는 장점이 있어서 선택한 것으로 보입니다. 아리조나 피닉스는 대표적으로 부동산 시장이 핫하면서 아직 가격도 그리 높지 않아서 거래하기가 쉽습니다. 그런데 마켓쉐어가 2-4%정도로 너무 낮습니다. 시작한지 얼마 안됐으니... 그렇겠지..요... 

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이제 투자받아 상장도 했겠다 속도를 마구 내는것 같습니다. 100개 도시에 진출을 계획하고 4%정도가 단기 목표인것 같습니다. 4%도 쉽지 않지만 달성해도 4%로는 별로 감흥이 없는 수치입니다. 이정도로 시장을 새로 재편하겠다고 하는것은 아닐텐데...

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문제점을 잘 알고 해결하려고 하고 마켓리더되려는 것은 알겠는데... 어떤 마켓리더인가 하는 궁금증이 듭니다.

2019년 기준으로 18,799집을 팔았다고 나오는데, $4.7B 매출이라고 되어 있습니다. 집팔아 남긴것이 다가 아니겠지만 집한대당 매출은 얼마나 되나를 알아보려고 $4.7B/18799=25만불 ??? 집한채당 25만불 매출... 뭐야 한채당 매출이 이건 뭐지... 

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잘 이해고 안되고 궁금해서 이것저것 더 찾아봤습니다.

그러다가 질로우랑 레드핀, 오픈도어 세 회사를 비교하게 되었습니다. 어떻게 처음에 시작되었을까.

질로우 (Zillow)는 부동산 시장을 '인터넷페이지'로 접근했습니다. 예전에는 MLS리스트를 직접 볼수도 없어서 리얼터를 통해서 리스트를 보고 리얼터에 다 의존할수 밖에 없었지요. Zillow는 MLS를 디지탈화해서 웹페이지에서 누구나 볼수 있게 했고 거기에 광고를 넣어 파는 것을 주요 비즈니스라고 봤습니다. 아주 대박이었지요.

레드핀(Redfin)은 질로우보다 느렸지만 온라인 리얼터라로 비용을 낮추는 것에 초점을 마춘것 같습니다. 그래서 처음부터 자체 리얼터를 직접고용하고 연봉+성공보수 식으로 운용을 했습니다. 질로우는 리얼터가 광고하고 연결해주는데에 그치지만 레이핀은 직접 자기 리얼터를 연결해주고 고객에게 저렴한 fee를 약속하는 거지요. 저는 레드핀이 맞다고 생각했었습니다. 그래서 레드핀에도 투자했었는데, 몇년전 제가 사는 도시를 바꾸게 됐었습니다. 그래서 당연히 제 회사인(?) 레드핀을 이용하려고 했는데, 레이핀에 연락해서, 주주님이라고 불러라... 는 아니고 ㅋㅋㅋ, 내 회사랑 일하게돼서 아주 설례였는데 원하는 수준이 아니었습니다. 같은 도시에서 이사하는 것이라면 비용이나 줄일까해서 레드핀과 일했을텐데, 도시를 바꾸다 보니 보다 나한테 dedicate되어 있고, 친밀하고, 내가 묻는것 뿐만 아니라 모르는 '정보'를 알아봐줄 사람이 필요했는데 레드핀은 그 수준이 아니었습니다. 내회사를 버리고 결국 다른 리얼터를 하이어 하게 되더군요. 워낙 원하는게 다르다 보니 공장에서 마구찍어내서는 서비스로는 미국 부동산 시장에서 어렵습니다.

그러면 오픈도어는 어디서 부터 시작한거야를 가지고 서치해보니, 딱 "Fixer and Upper" 더군요. HGTV에서 한국계 인테리어 디자이너 Jo가 예뻐서 계속 보게됐던, Fixer and Upper. 정말 다 쓰러가는 집을 ㄸ값에 사다가 싹 뜯어고쳐 드림홈을 만들어 주는 프로그램이지요.

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Opendoor의 초기 사업방향은 저렴한 매물을 찾아 직접매입하고 대량으로 자제를 구입하고 대량으로 contract해서 저렴하게 fix해서 시장에 내놓는 전문이었던것 같습니다. 그러다가 부동산이 너무 활황이라 돈을 너무 잘 벌다보니, 더 큰 꿈으로 전체 부동산 시장을 바꿔보겠다고 바꾼것으로 보입니다. 회사 이름과 사업방향도 바꾸고 인재들을 영입하고... 그래서 지금도 주요 revenue는 부동산을 팔겠다는 사람에게 저렴하게 매입후 그것을 최소한 금액으로 고쳐서 마켓에 좋은 가격으로 파는 것을 주요 사업으로 하고 있는것 같습니다.

이렇고 놓고보니 얘네 뭐지 했던 것들이 대부분 이해됐습니다. 물론 말씀드린대로 Fixer & Upper만 하는거 아니고요, 전통적인 부동산 중계도 하고 앞으로 사업분야로 주택을 사고팔때 필요한 모든것을 다 우리 platform 내에서 할거라고 밝히고 있습니다. 그래야 더 커지고 투자자도 찾아오고 상장도 하지요(성공했네요). 추가적 서비스는 예를들어 title, escrow, finance, home warrant, house upgrade, home maintenance, home moving 등등이지요. 지금은 매출이 거의 없을것으로 보는데, Platform을 잘 만들어 놓고 그 안에서 다 할수 있게 해주는게 방향은 맞습니다. 몇년 지나면 기하급수적으로 매출이 늘수 있을것 같습니다.

바건당에 질문올렸던 글에보면 지인들이 해보니 오퍼가 형편없었다는 내용이 있습니다. 저도 최대의 이윤을 추구하는 기업이 마켓에서 정상적으로 팔았을때 보다 높게 쳐줄리는 없다고 봅니다. 그러나 오픈도어의 비지니스 모델은 파는 사람은 귀찮은거 하지말고 우리가 다 할테니 저렴하게 우리에게 팔아라라고 하는 것이니 그것도 이해가 됩니다. 이들은 집팔때 고치지도 말고 청소도 하지말고 귀찮게 showing 하느라 스트레스 받지 말고 돈 더 들이지 말고 그냥 우리에게 저렴하게 넘겨입니다. 어떤 이들에게는 시간은 돈이니 이런 서비스도 좋겠지만, 저처럼 가난한 사람에게는 완전 호구되는 느낌일것 같습니다.(게다가 우리가 사는 곳은 부동산 마켓이 핫하다구, 내놓으면 금방 팔리는데 구지 저럼하게 후딱 넘길리가...)

저도 궁금하면 잘 못참아서 팔지도 않는 우리집을 파는것처럼 해봤습니다. 진짜 파는 리스트까지 올리고 그렇게 까지는 못해보지만, 어떤식인지 직접해본것과 상상만 해본것과는 틀리니까요 가입은 해봐야지요. 내집정보를 비교적 자세하게 넣습니다. 가격을 estimate해야하니 당연하겠지요. 마지막에는 Optional이라고 하면서 내가 생각하는 가격도 넣으라고 합니다. 다 넣고 submit을 하니 며칠 더 걸린다고 합니다. 그리고 바로 어떤 agent로 부터 구글미팅이 잡힙니다. "Virtual home walkthrough" 30분정도 온라인 미팅을 하고 필요한거 묻고 보려고 하려나 봅니다. 구지 미팅까지야 하고 거절했더니 가격 offer는 오지 않았습니다. 뭐 개나소나 다 응대해주려면 인력을 많이 써야할테니 어느정도 거르려고 하는것 같습니다. 뭐 그럴수 있다고 생각했습니다. 현재 우리 동네에 집이 얼마나 많이 나와있나 사이트에서 봤더니 25mi 반지름 원으로 2개만 달랑 올라와 있었습니다. MLS와도 연동이 안되는 자기 매물만 가지고 장사하나 봅니다. MLS에는 안세어 봤지만 25mi 반지름이면 1000개정도 있을것으로 생각됩니다. 레드핀 같은 경우에는 MLS에 등록하고 자기 매물을 highlight하는 식으로 하지요.

아... 예네들 마켓쉐어 4%도 어렵겠구나...

저는 Opendoor가 계속 성장할거라는 것에는 의심이 없습니다. 워낙 21세기 IT강국이라고는 느껴지지 않는 미국의 부동산 시스템은 문제 투성이 입니다. 그런데 이 주식이 10배가 될까하는데는 의심이 듭니다. 저는 지금이라면 Zillow랑 Redfin 성장의 평균을 상한으로 생각해야 하지 않을까 생각이 듭니다. 계속 어떻게 바뀌어 가는지 Zillow, Redfin, Opendoor 세 회사를 계속 follow up하는 것이 필요할것 같습니다.

비교를 하다보니 질로우가 부동산시장에 현실적인 접근을 한것 같습니다. 맘에 듭니다. 미국 부동산에 뭘 다 바꾸기 보다 "나는 페이지뷰나 늘리고 연결고리 역활만 하겠다!" 왜 몇년전에 이 강점을 약점으로 생각했을까요? 레드핀과 오픈도어는 약간 다르지만 vertical로 내가 다 해먹겠다는 생각을 하고 있습니다. 빨리 변하는 시장이라면 내가 모든것을 다 하는것이 유리하겠고, 쉽게 변화지 않는 시장이라면 한계가 있을 것입니다.

오픈도어 투자 리스크

1. 부동산 상승장에서는 고객에서 샀다가 몇달만 묵혀도 올라갈테니 고치기까지해서 팔면 수익이 늘텐데, 부동산 하락장에서 악성재고는 어떻게 할 계획인지
2. 부동산 활황인 최근 3년동안도 그렇게 많이 번것도 아닌데 부동산 시장이 잠잠해져도 돈 벌수 있을지
3. 앞으로 매출에서 Flipping 을 어느 정도 잡고 있는지
4. 새로운 서비스는 언제부터 하려는지
5. 앞으로 MLS 랑 연동 안할건지. 이건 양날의 검인데 시작하는 업체가 방향을 잘못 잡은듯
6. Zillow도 가격오퍼를 주는 서비스를 시작했음
7. 레드핀의 저렴한 비용과 어떻게 경쟁할려는지
8. 저처럼 레드핀 주주도 레드핀과 계약안하는 이런 시장에서 고객을 어떻게 잡을지에 대한 구체적인 계획이 없어보임