청주ic근처에 농지를 구입하게 되었습니다.
용도는 건물을 지어서 1층에 애견카페, 2층은 주거용으로 사용하려고요.
모아둔 돈이 적다보니, 부족한 자본으로 300평 정도의 땅을 사기까지 정말 어려웠습니다.
교차로 등을 이용하여 주말마다 땅을 보러다닌지 6개월만에 산거 같네요 ㅎㅎ
의뢰했던 부동산만 약 15곳 이상 되더군요.
대법원경매사이트까지 뒤져서 쫓아다닌 땅까지 하면 한 100군데는 본거 같아요 ㄷㄷㄷ
 
참고로 이글을 쓴 이유는 진짜 아무 정보도 없는 상태에서 땅을 구매하고 건물을 올리고 싶은 분들을 위한 가장 기초적인 정보입니다.
기초정보가 있는 상태에서 접근하는것이 나름 유용할 것이라 생각해서요 ㅎ
 
일단 좋은땅이란 도로에 인접한 사각형 모양의 계획관리지역 이상으로서 여기에 가까울수록 가격이 높아져요~~~
 
땅의 지목은 크게 임야(산), 전(밭), 답(논), 대지(건물을 지을 수 있는 땅, 위에 건물이 없는 대지를 나대지라 하고요), 도로, 잡종지 등등으로 구분됩니다. 더불어 이런 지목에 땅의 용도가 따로 부여됩니다.
 
땅의 용도는 크게 도시지역, 계획관리지역, 자연녹지지역, 생산관리지역, 생산녹지지역, 보존녹지지역, 보존관리지역, 자연공원지역 등으로 구분됩니다. 나열한 용도지역은 뒤로 갈수록 건물을 짓는 등의 개발행위가 제한되는 지역입니다. 다르게 말하면 건페율(건물 1층 바닥면적), 용적율(건물 각층 바닥면적의 합) 등과 1종 근린생활시설, 2종 근린생활시설, 주택, 다세대 등을 지을 수 있는 건축행위가 제한됩니다. 그리고 용도지역별 제한사항은 국토계획 및 이용을 위한 법률과 각 지역별 조례를 찾아보셔야 정확히 알 수 있습니다.
참고로 단독주택은 보존녹지지역까지 가능할겁니다. 소매점, 카페 등은 자연녹지지역까지 가능할 거고요. 이것 역시 조례마다 틀려요.
그리고 건물을 지을려면 무조건 최소 도로폭 3미터 이상의 도로와 땅이 붙어있어야 합니다. 이런 도로애 안붙어있는 땅을 맹지라 하죠.
 
정리하면...예를 들어 근혜동 999-9번지는 지목은 전이면서 용도는 계획관리지역가 부여될 수 있는거죠. 땅의 주소만 알면 토지이용규제정보서비스 사이트에서 지목과 용도가 공짜로 열람가능 합니다.
 
만약 1000제곱미터이고 매매가 1억원인 전(밭), 자연녹지지역인땅에 1~2층 총 40평 정도의 건물을 지을려면 비용가 절차가 어떨
까요?? 엄청 복잡합니다.
 
1. 매매비용 1억원이면 부동산 수수료가 0.9%라서 100만원 정도 됩니다.
2. 농지를 샀으면 농지취득세를 내야합니다. 세율이 4%정도라 4백만원 정도 되고요. 이는 법무사에 등기비용까지 포함한 금액입니다.
3. 농지를 건물을 지을 수 있는 대지로 바꾸려면 그 부분만큼 전용분담금을 내야 합니다. 이는 공시지가의 30%인데, 최대 제곱미터당
   5만원까지가 맥심이니까 최대로 할때, 500만원 이겠네요. 물론 땅을 전부 대지로 바꾼다는 가정하에 말이죠.
4. 만약 도로폭이 좁다거나 실제로는 안보이지만 지적도상으로만 땅에 도로가 붙어있다고 했을때 도로를 점유해야 하는 비용도 만만
   찮습니다. 땅에 붙어있는 도로는 일단 점유비용을 내야하니 대략 300만원 정도로 볼께요. 진입공사를 한다고 하면 추가로 몇백
   이 더 붙고요
5. 건축을 하려면 일단 건축설계사무실에 의뢰를 해야 합니다.(위에 농지취득세는 매매시 법무사에서, 전용분담금과 인허가 부분 각종
    세금은 건축설계사무실에서) 건축설계 비용은 300만원 정도로 잡죠. 만약 건축행위가 신고가 아닌 허가사항이라면 감리비용이
    추가 됩니다. 약 100만원 정도입니다.
6. 또한 이와 별개로 토목설계사무실에서 땅에 대한 밑그림을 그려야 합니다. 이 부분은 건축설계사무실에서 거래하는 토목설계사무실
    이 있기 때문에 맡기면 되지만 토목설계 비용은 약 200만원 정도입니다.
7. 또한 땅의 정확한 지적을 위해 지적측량을 하게 되는데 약 50만원 정도입니다.
8. 이제 실제 건축을 해보겠습니다. 건물을 올리려면 상하수도 인입공사, 전기공사, 기반공사가 필요한데 총 1000만원 정도 보셔야
    합니다. 도로에 쇄석이라도 깔게 되는 날이면 몇백 더들고요.
9. 건물은 철근콘크리트는 평당 450만원이고 조립식은 300만원 정도면 될겁니다. 평균 400만원으로 한다면 40평이니까 약 1억6천만원
   이겠네요. 만약 1층에 인테리어라도 한다면 싸게 잡아서 평당 200만원은 듭니다. 4000만원정도 소요되겠군요.
   참고로 위의 이런 행위들은 건축설계사무소 또는 종합건축사무실에서 일괄로 진행해 줄 수 있습니다. 각각 개인이 계약해서 진행
   하는 것이 좀 더 싸겠지만 몇푼아끼자고 시간내고 신경쓰는것은 반대입니다.
 
   총 합을 보면...땅 1억원 + 매매수수료 100만원 + 농지취득세 400만원 + 농지전용분담금 500만원 + 도로점유비용 300만원 + 건축
   및 토목설계비 500만원 + 기반공사 1000만원 + 건물건축비 1억6천만원 + 인테리어 4000만원 정도겠네요. 총 3억 2천 정도 되겠
   습니다. 물론 이 비용은 상당히 보수적으로 잡은겁니다. ㅜㅜ 실제 한 10%정도는 더 봐야해요.
 
   아참...임야는 농지전용분담금 대신 산지전용분담금을 내게 되는게 이게 생각보다 엄청 쌉니다 대신에 평탄화 등 개발비용이 몇천
   이 더 들어가죠 ㅎ 만약....자연녹지 이상의 지대가 아주 낮은 임야가 도로에 딱 붙어 있다면 정말 적극 추천입니다..
  
   지방 소도시 인근의 전원주택 건축시 대지면적 150평정도에 건물 30평 정도면 현실적으로 총 3억5천 정도가 들어가네요...
 
   이상입니다 !!!!!!