물타입니다. 2025년의 여덟 번째 투자 기록이자, 7년차에 접어든 78개월차 투자 기록을 공개합니다.

먼저 8월의 매수 기록을 살펴보겠습니다.

연금저축 계좌

IRP 계좌

ISA 계좌

2025년 8월 16일 현재 저의 금융자산 규모입니다.

총자산 포트폴리오 현황은 다음과 같습니다.

다음은 2022년부터 제 자산 규모의 변동을 나타낸 그래프입니다.

지난 글에서 지수가 전고점에 다다르면서 제 자산이 9억을 돌파였다고 말씀드렸습니다. 이번달은 지수뿐만 아니라 제가 투자하고 있는 KODEX 미국S&P500 ETF(환율 및 분배금 반영)가 최고점을 경신하였습니다. 

따라서 제 자산도 최고점에 다다르게 되었습니다. 이렇게 자산이 최고점을 달성했다는 글을 올릴 때마다 수익률이 어떻게 되냐는 질문을 종종 받곤 합니다. 그럴 때마다 저는 다음과 같이 답변합니다.

"수익율을 따로 계산하고 있지 않아서 모릅니다."

이는 사실입니다. 제가 수익률을 계산하지 않는 이유는 두 가지가 있습니다.

첫째, 제 수익률은 모두 오픈되어 있기 때문이고,

둘째, 수익률보다 자산의 성장률이 더욱 중요하기 때문입니다.

오늘은 첫 번째 이유에 대해서 다뤄보고자 합니다. 두 번째 이유는 다음 글에서 다뤄보도록 하지요.

저는 몇몇 사모펀드처럼 비밀스러운 레시피를 가지고 포트폴리오를 운영하고 있지 않습니다. 제 포트폴리오를 매달 공개하고 있으며 지수를 추종하는 인덱스 펀드에 투자하고 있습니다. 그래서 제 수익률이 궁금하신 분들은 제가 투자하고 있는 펀드의 수익률을 살펴보시면 됩니다. 

앞서 언급한 ETF는 2021년 4월 7일에 10,000원으로 상장되었습니다. 벌써 4년이 넘었습니다. 그동안 가격이 약 두 배가 되었으니 100%의 수익률을 올린 셈이죠.

사람들이 수익률에 궁금해하는 이유는 다른 투자 대상과 비교를 하기 위해서일 것입니다. 저는 다른 투자 대상의 수익률과 상관없이 오로지 인덱스 펀드에만 투자하기로 결심했기 때문에 다른 투자 대상의 수익률을 신경쓰지 않습니다만, 이러한 태도를 취하는 것이 쉽지 않다는 것을 잘 알고 있습니다. 수익률이 더 좋은 대상에 투자하고 싶은 마음이 당연하기 때문입니다.

뉴스에서 자주 언급되는 아현동의 마포래미안 푸르지오와 비교를 해볼까요? 

지난 4년 간의 수익률을 비교해보면 S&P500 ETF의 압승입니다. 그렇다고 해서 주식이 언제나 부동산보다 우위에 있다는 말을 하기는 어렵습니다. 부동산이 주식에 비해서 압도적으로 유리한 점이 있기 때문입니다. 바로 레버리지를 저렴하게, 그리고 많이 일으킬 수 있다는 것입니다.

여기서 말하는 레버리지는 주택담보대출(이후 주담대)를 말하는 것입니다. 저렴한 이자(5% 이내)로 그것도 연말에 세금 혜택까지 받으면서 상당히 큰 액수를 쉽게 빌릴 수 있습니다. 

예컨대 10억짜리 집이 있다고 합시다. 이 집은 5년 뒤에 20억이 되었고 이 집에 투자한 사람은 100%의 수익률을 올렸습니다. 그런데 집을 구매할 때 5억이 원금, 5억이 대출이었습니다. 그럼 이 사람은 5년 만에 5억을 가지고 10억의 수익을 올린 셈이죠. 100%의 수익률이 아니라 원금 대비 200%의 수익률을 올린 것입니다.5억의 대출에 대해서 5년 동안 5%로 이자를 냈다고 하더라도 엄청난 이익을 올린 것입니다. 이는 주식으로 실행하기 어려운 전략입니다. 주식 담보 대출은 주택 담보 대출에 비해 이자가 비싸며 한도도 매우 적습니다. 이뿐만이 아닙니다. 1주택의 경우에는 양도를 할 때 말도 안 될 정도로 엄청난 혜택을 받습니다. 사실상 양도세가 없다고 해도 무방할 정도이지요.

이러한 장점이 있기 때문에 그동안 한국의 부동산 시장이 모든 돈을 빨아들였던 것입니다. 여기에다가 임차인의 돈을 무이자로 빌리는 것과 마찬가지인 전세 제도까지 있었기 때문에 집값이 상승할 경우 부동산에 투자하는 것만큼 좋았던 것이 없었죠.

지금 정부에서 주택담보대출 금액을 6억으로 제한하고 전세대출 규모를 줄이려고 하는 것은 이러한 혜택을 줄여보고자 하는 것입니다. 부동산의 과도한 상승은 사회적으로 악영향을 끼친다고 보고 투자금을 주식 시장으로 옮겨보려는 시도이지요. 이러한 규제에 대해 서민들의 주거 사다리를 걷어 차고 현금 부자들에게만 이익을 준다는 주장이 있는데 이는 위에서 설명한 주택 투자의 레버리지 구조를 모르고 하는 말입니다. 아니 어쩌면 누구보다도 잘 알고 있음에도 불구하고 이러한 혜택을 잃어버리기 싫기 때문에 하는 말이겠지요.

서민들이 5억을 가지고 10억 대출을 받아 15억짜리 집을 구입한다고 가정해 봅시다. (사실 이 가정부터 말이 되지 않습니다. 서민이 어떻게 5억을 가지고 있으며, 어떻게 10억을 대출받겠습니까.) 그럼 15억을 가진 현금부자는 가만히 앉아서 15억짜리 주택을 구매할 거 같습니까? 그들은 15억을 가지고 10억 대출을 받아 25억짜리 집을 구입할 것입니다. 위에서 언급한 레버지리 효과를 누리기 위해서입니다. 

물론 이러한 레버리지 효과가 언제나 작동하는 것이 아닙니다. 상승장에서 투자 수익률을 극대화할 수 있는 만큼 하락장에서는 큰 손실을 입을 수도 있습니다.

부동산 투자는 불패이며 레버리지 투자는 언제나 이익이라고 생각하시는 분들은 다음 영상의 20:45부터 보시기 바랍니다.

https://www.youtube.com/watch?v=dgaViJ7BVhY&t=1451s

바쁘신 분들을 위해 간단히 요약해 드리면 A씨는 2021년 서울에 있는 한 아파트를 6억 5천만 원에 매수했습니다. 대출금액은 3억 7,500만 원이었습니다. 소득이 400만 원인데 매달 원리금이 190만 원씩 나가고 있다고 합니다. 영상이 만들어진 시점인 2022년 9월에 해당 아파트는 5억에 거래되었습니다. 현재는 얼마일까요?

그래도 2022년 9월보다는 조금 오른 상태입니다. 가격이 매수할 때에 비해 1억 정도 떨어진 상태로 여전히 매달 소득의 절반에 가까운 금액을 매달 원리금만 내고 있는 겁니다. 속이 많이 쓰리겠지요.

물론 A씨가 고통을 겪는 것은 그가 상급지의 부동산을 사지 못하고 저런 서울 변두리 지역을 골랐기 때문이라고 말씀하실 수도 있습니다. 서울 상급지의 아파트는 2021년의 전고점을 이미 회복했기 때문이죠. 그런데 이건 지나친 결과론입니다. 기억하시겠지만 당시의 서울 부동산은 끝없이 오를 것만 같았고 언론들은 벼락거지라는 자극적인 용어를 사용해 사람들의 투기 욕망을 부추겼습니다. 미래에 모든 것을 예측할 수 있다면 강남 아파트를 뭐하러 삽니까? 엔비디아를 샀었어야죠. 저 당시 A씨의 결정은 꽤나 합리적으로 여겨졌을 겁니다.

다시 수익률로 돌아가겠습니다. 그런데 펀드의 수익률과 투자자의 실제 수익률이 다르다는 것은 잘 알고 계실 겁니다. 이는 저도 마찬가지인데 제 연금계좌의 수익률을 보죠.

제 연금저축 계좌의 수익률입니다. 약 88%라고 나와 있는데 이는 정확한 수익률은 아닙니다. 의무가입기간이 지난 ISA 계좌의 8,800만 원을 연금저축 계좌로 전환 입금했는데 이 8,800만 원의 800만 원은 수익금이므로 연금저축 계좌의 실제 납입금액은 1억 7천만 원입니다. 평가 금액이 3억 3천 7백만 원이므로 약 100%의 수익을 올린 셈입니다. 78개월 동안 투자한 결과입니다. 자세한 내용은 다음 글을 참고하시기 바랍니다.

https://blog.naver.com/jodongpalz/223453962940?trackingCode=blog_bloghome_searchlist

저와 같은 경우 펀드와 실제 연금 계좌의 수익률이 다른 이유는 적립식 투자를 했기 때문입니다. 매달 일정한 원금을 납입하기 때문에 실제 수익률을 깎아 먹는 현상이 발생하는 것입니다. 

우리는 흔히 수익률에 도움이 되지 않는 일은 하지 말아야 한다고 알려져 있습니다. 하락장에서 물타는 것은 허용하되 상승장에서 불타는 일은 하지 말아야 한다는 것이지요. 그럼 저도 수익률을 높이기 위해 연금저축 계좌에 더 이상 추가금액을 납부하지 말았어야 하는 것일까요? 

가상의 시나리오를 통해 이 주장의 어리석음에 대해서 살펴보도록하겠습니다. 2024년 초반 KODEX 미국S&P500 ETF가 15,000원쯤 되었습니다. 저의 평균 매입단가는 11,000원쯤 이었습니다. 저는 이미 이 펀드에 투자해서 많은 수익률을 올린 상태이고 더 이상 수익률이 깎이는 것이 싫어 평균 매입단인 11,000원 이하로 가격이 떨어지기 전까지는 매입하지 않겠다고 결심했습니다.

이는 가상의 사례이지만 만약 그랬다면 어떻게 되었을까요? 지금까지 한 푼의 추가금도 납부하지 못했을 것입니다. 15,000원이 넘는 금액에 ETF를 매수했어도 상관이 없습니다. 지금 가격인 이미 2만 원이 넘었고 앞으로는 더욱 오를 것이기 때문이죠.

수익률은 중요합니다. 수익률이 중요하기 때문에 원금이 보장되는 예적금을 하지 않고 주식 투자를 하는 것입니다. 그런데 수익률보다 더 중요한 것이 있습니다. 바로 자산의 성장률인데요. 다음 시간에는 자산의 성장률을 행동경제학에서 유명한 심리 계좌 개념과 엮어서 설명하도록 하겠습니다.

읽어 주셔서 감사합니다. :)