올해 초 '아파트실거래가' 어플을 보다가 제가 살던 동의 같은 층에 전세 실거래가가 있던 것을 발견하였습니다.
작년말에 집주인이 실거주한다고 계약연장을 거절했던 집이었습니다.
그런데 호수의 끝자리가 보이지 않으므로 제가 살던 집인지 확실하지 않아 일단은 인터넷으로
간접적인 방법으로 확정일자 부여현황을 확인했습니다.
1. 확정일자 부여현황 열람
1) 인터넷 등기소에서 열람이 가능합니다. (무료)
2) 새 임차인이 도로명주소와 지번주소 중 어떤걸로 계약했고 확정일자를 부여받았는지 모르므로
도로명과 지번주소 둘다 조회해야 합니다.
3) 요청기간(조회기간 설정)을 바꿔가면서 조회하면 확정일자를 언제 받았는지 알 수 있습니다.
4) 정보제공유형은 '확정일자 부여현황'으로 설정하시면 됩니다.
(나머지유형은 임차인명이 일치해야하는데 현재 임차인의 이름을 모르니 조회가 안됩니다,)
5) 참고로 저는 이걸로 올해 1월경에 확정일자 부여내역이 있다는 걸 확인하고, 새 임차인을 들였다는 사실은
알 수 있었습니다.(보증금 금액 등 계약 내용은 모름)
6) 아래와 같이 소재지 정보 목록에 뜨면 현재 임차인이 있다는 것을 의미합니다.
(조회기간을 길게 설정하면 본인의 확정일자가 떠서 오해할 수 있으니 주의)
또한 조회기간을 변경하면서 조회하여 확정일자 부여일이 언제인지 간접접으로 확인할 수도 있습니다.
2. 이제 주민센터로 방문해야 합니다. 주민센터로 가면 현 임차인의 계약기간, 계약금액, 임대임과 임차인 정보를 조회할 수 있다고 되어 있는데, 어떤 절차와 무엇을 알 수 있는지에 대한 후기와 정보를 얻을 수가 없어서 답답했습니다. 실제 발급 후기도 찾을 수가 없었습니다.
1) 준비물은 신분증과 기존 임대차계약서 사본입니다.
2) 주민센터를 방문하니 아래 양식이 테이블에 없어서 직원에게 양식을 요청하니 사무실 책장의 어느 문서함에서 꺼내왔습니다.
잘 안쓰는 양식이라서 그런가봅니다.
3) 주민센터 직원이 저에게 현재 임차인이냐고 묻습니다. 전에 살던 임차인이라고 하니 정보열람을 할 수 있는
자격이 되는 대상이 아니라고 말합니다.
그래서 제가 아래 국토부 보도자료를 보여줬더니, 다시 뒤적뒤적 하다가 가능하다며 신청서를 주면서 작성하라고 합니다.
4) 그런데 직원이 이번에는 제가 신청을 하고 발급을 받더라도 알 수 있는 정보는 확정일자 부여현황 밖에 없다네요.
즉, 임대차관련된 정보(보증금, 계약기간 등)들은 나오지 않는다고....(그거야 인터넷등기소에서도 알 수 있는건데....)
뭐, 일단 알겠다고 하고 그냥 발급진행하였습니다.
다만, 신청서에 보면 '계약 갱신이 거절된 임대차계약의 임차인용'이라는 요청 항목이 있으니 거기에 체크하시면 됩니다.
3. 확정일자 부여현황 (계약 갱신이 거절된 임대차계약의 임차인용)의 발급
1) 직원의 말과는 다르게 확정일자, 임대인 성명, 임차인 성명, 임대차기간, 보증금(차임) 등 필요한 정보가 다 있습니다.
결과는 아파트실거래가어플의 실거래가정보와 인터넷등기소의 확정일자 열람결과로 추정했던 내용과 일치하네요.
집을 공실로 두었다가 약 1개월 후에 새 임차인을 들였네요.
2) 발급수수료는 600원입니다.
일단 사실관계 확인부터 쉽지가 않았는데 비슷한 사정이 있는 다른 분들께 도움이 되지 않을까 싶어
사용기를 올립니다.
나가신 분들은 주기적으로 조회해 봐야합니다
그런데 이 경우, 집주인이 실거주한다고 계약연장 거부에 위배 되는 부분인데 혹시 이런 경우에 전 임차인이 가질 수 있는 실효적 행정처분이 있나요?
1. 임대차분쟁조정위원회를 통한 조정 (강제성이 없음, 임대인이 거부하면 그만)
2. 민사 손해배상 청구소송
보증금의 차액 * 전월세전환율(현재 2.75%) * 2 로 계산하는게 손해배상액이 제일 많으므로 이걸로 거의 확정됩니다. 1억원당 550만원입니다. 2억이면 1100만원이구요.
승소 시 소송가액의 10% 정도는 패소한 피고(임대인)에게 물릴 수 있습니다.
갱신청구권 행사가 명확하고 증거가 있다면 승소가능성은 100%입니다.
아마, 2번으로 가기에는 임대인도 부담이 될 것이므로 소송으로 안가고 합의를 하지 않을까 생각됩니다.
2. 민사 손해배상 청구소송
보증금의 차액 * 전월세전환율(현재 2.75%) * 2
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여기서 “보증금의 차액”은 ‘새로 이사한 집의 보증금 - 과거 보증금’이 되는걸까요?
아닙니다. 원래 살던 집에 제가 보증금 1억에 살고 있었고, 그 집에 새 임차인이 전세보증금이 3억이면
보증금 차액은 2억이 됩니다.
이사 비용, 복비, 이사해서 얻은 집의 임대료 - 갱신 시 임대료(2년치 월세 환산 금액)이 될 듯합니다.
그렇군요. 다른 집이면 계산이 이상해질 것 샅았어요. 확인 감사합니다.
살던 집을 실제 전세로 다시 내 놓았는지에 대한 확인이 좀 더 간단해져야 하겠네요. 이제 모든 임대차를 신고하게 되어 있으니 곧 가능할 것 같으네요.
해보니 생각보다는 새로 임차인을 들였는지 확인은 간단한 편이었습니다. (처음엔 어렵게 느껴졌지만)
따라서 해보시면 어렵지는 않을겁니다.
실제손해발생액(3항) 의 경우 아직 판례가 없어서 어디까지 인정해줄지가 확실치 않을 것 같습니다.
위 계산방식이 현실적으로는 최선인 것 같아 보입니다.
비슷한 조건이면 3번의 실제손해액(이사비용 등)을 주장하는게 맞다고 보여집니다.
그리고 본인(기존임차인)이 전세로 살다가
월세로 가든, 매매로 가든 상관없습니다.
기존에 살던 집의 보증금 차액(또는 환산월차임 차액) 기준입니다.
1인 소송을 진행해봤던 경험으로는 소송이 어렵거나 무서운 게 아닙니다.
소장 작성 방법 및 제출해야 하는 서류랑 재판 진행 과정에 대한 것을 잘 몰라서 다들 어려워 하시는 거 같아요.
소장 전달 대상을 법원에 전달해야 하는데 주소지를 모를 경우 주소지를 찾아내고 송달하는 방법 등 이런 게 복잡해 보이지만 의외로 간단 합니다.
변호사나 법무사 상담이 아니어도 각 변호사 사무실의 사무장님과 상담해서 사바사바 하고 간단한 서류 작성만 도움 받고(약간의 감사 표현, 저는 8년 전에 10만원 드렸습니다.) 이후는 혼자서 진행할 수 있습니다.
거의 임대인이 유리한 상황이라 1인 소송이 가능한 부분이 있습니다.
이정도로 서류를 찾으실 정도면 소송도 크게 부담은 아닐 것 같아요.
단, 확정 판결 받기 까지 3~6개월 정도 걸립니다.
힘 내세요.
잘 되실거에요~
소송까지 가게 되더라도 큰 돈 들여 변호사 고용하지 않고 가능해 보인다. 그런 의견 입니다. ^^
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
위와 같이 임대인에 대해 손해배상을 청구할 수 있습니다.
물론 상대측에서 민사로 진행을 원하면... 결국 고소로 진행되기는 하겠지만요.
임차인이 갱신청구권을 행사했냐, 임대인이 정당한 사유로 거절한게 맞냐라는 이슈가 있으니 소송은 진행해야할 것 같긴합니다. 다만 임차인이 권리행사를 확실히 했고, 임대인이 허위거절이라는 전체하에서는 승소가능성이 높다고 볼 수 있습니다.
아예 처음부터 임대인이 실거주를 신고하는 등 임대인이 증명토록하고, 정부기관이나 시스템에서 위반사항이 바로 확인된다면 말씀하신 거서럼 지급명령도 가능하지 않을까 싶습니다.
좋은 결과 있으시길 바랍니다.
문자, 통화녹음을 한 것도 인정이 됩니다.
내용증명이면 좋겠지만, 서로 거부감이 들어서 어려울 것 같구요.
그래서 아이폰을 쓰다가 갤럭시로 넘어온 1인 여기 있습니다.
통화녹음, 매우 중요합니다.
설마했는데 2년인가요?
정당한 사유는 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미한다.
실거주하던 직계존속이 갑자기 사망하거나, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 등 경우가 불가피한 사유에 해당된다.” 예외도 있군요
진짜...임대인이 하루라도 살다가 다시 임대준거면...
임대인 입장에서는 문제될 것이 없어지는 것인가요?
아니요. 그래도 문제됩니다.
2년동안 새 임차인을 들이면 안됩니다.
위반 시 손해배상을 해야합니다.
편법을 말씀하셔서 궁금해지는건데요
그럼 이렇게 편법이 완성될 수 있는걸까요?
1. 실거주한다고 임차인 통보, 그 후 실거주(전입신고)
2. 어느정도 기간이 지난 후 자녀에게 증여
(어느정도 기간이라는게 애매하지만, 1일 후여도 상관없을 듯 하긴 합니다)
3. 자녀는 새로운 임차인 들이기
이 과정에서 임대인이 [기존 임대인]->[기존 임대인의 자녀]로 변경됐으므로
갱신청구권 침해의 가능성이 없어지는걸까요?
물론 그 과정에서 증여세를 내긴 했을거라 또 엄청 이득보는 건 아닐것같은데...
어차피 증여를 할 계획이었다면 상관없겠지만....
궁금하네요
정말 자기가 들어와서 살거면 지금 자기가 사는 집을 팔고 그 돈으로 전세보증금을 주거나, 전제로 내놓을거면 전세보증금을 받아서 주면 될텐데, 은행 융자를 받아야 해서(왜??) 일찍 나가는것도 안된다고 거절하더군요.
그래서, 자기가 들어와 살거라는건 통화녹취를 해놨고, 제가 나간 뒤에 정말 집주인이 들어와 사는건지 확인하고, 그게 아니라면 저도 소송이라도 걸까 고민중입니다.
어차피 이사 비용과 엄청 오른 전세보증금, 그리고 새 전세 복비등 손해가 막심하겠지만, 거짓말인거라면 조금이라도 보상받아야죠.
후기 올려주시면 큰 도움 되겠습니다. 감사합니다.
전세권을 등기해야 등기부등본에 기록됩니다. 그래서 대항력을 가지는 일반적인 주거 임대차계약은 전세권을 등기하는 경우가 매우 적습니다.
개인적으로.. 임대인이든 임차인이든 서로 간 이런 상황이 발생하게 되는 것 자체가 참 슬픈 것 같습니다. 어느 누구도 행복하지 않은 일인 것 같아요. 개선이 좀 되어서 서로간의 잘잘못다툼이나 대립보다는 서로의 입장이 잘 조율되어서 진짜 상생할 수 있는 세상이 좀 왔으면 좋겠습니다. 너무 이상적인 얘기일지 모르겠지만 아무튼 지금과 같은 상황은 빨리 좀 나아지면 좋겠습니다.
힘내시고 어떻게 되실지 후기 가능할까요
조문상으로 임대를 주는 것만 금지하고 있기 때문에 매매는 법상 규제 대상이 아니다 vs 법 취지를 감안하면 편법으로 매매하는 행위도 손해배상이 될 수 있다. 가 대립 중인 것으로 압니다. 일단 국토부는 후자의 입장을 내긴 했는데 법조계에서는 전자를 지지하는 입장도 있어서 실제 사례가 소송까지 가서 판례가 나오든 명백하게 법개정이 되든 해야할 거 같아요
그러네요
전입신고만 하고 팔면되니
전 임차인이 보장된 기간이 2년이니 그 기간은 살아야 한다는 조항 있음 좋겠네요
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
"목적 주택을 임대한 경우" 라고 되어 있어서 이 부분이 아직 논쟁 중인 것으로 알고 있어요. 대법원까지 가 보는 경우가 나와야 하지 않을까 싶네요.
대부분 1주택 갭투 하신 분들이 전세 놓고 전세로 살다가 그쪽 전세도 천정부지로 올라서 본인 집으로 돌아가거나, 다주택자인 분들이 몇개 정리하고 들어가는 경우가 많아서 원룸 투룸 같은 투자용이 아니라 20평~30평대 빌라나 아파트라면 실제 주거할 목적의 집주인이 대부분일 껍니다.
네. 다만 실거주가 거짓이 아니라면 문제가 없는거죠. 그런데 위와 같이 임대차정보가 존재할 경우에는 집주인의 실거주가 아닐 가능성이 높고 임차인의 갱신청구권을 허위로 거절한 게 되니 문제입니다.
꼭 후기가 궁금하네요.
한달 산거요. 2년 동안 살면 됩니다.
감사합니다.
이거 당하지 마시고 잘 알아보고 가야됩니다.
좋은 정보 감사합니다.
정말 좋은 정보 감사합니다
네. 저도 찾아본 후기에 발급을 못했다는 내용도 있고,
유튜버나 블로거들도 그걸 근거로 실제로 열람 못한다며 허위갱신거절을 부추기는 글들이 많이 보였습니다.
여기 모공에서도 잘못된 정보를 사실로 호도하는 것도 봤구요.
그래서 이래저래 찾아보고 그게 아니라는 것도 알게되었고,
다른 분들은 저같은 시행착오 안 겪게 되었으면 하는 바람입니다.
조만간 저도 비슷한 상황이 생길것 같은데 많이 도움되었습니다.
추후에 후기도 부탁드릴게요.