안녕하세요. 초록아빱니다.
이번에 너무나 애용해서 잘 쓰던 중고 아파트를 매각하고,
새로운 신축 아파트!! 를 장만하려 했으나, 가격표에 '싯가'적힌 거보고
바로 현실직시하고 장고 끝에 신축은 아니지만 가장 만족할 만한 곳으로 매수하였습니다.
이게 거의 전재산을 박박 끌어서 사는거다보니 당근에서 거래할때와는 다르게
상당히 사전지식이 많아야 되는 물건이더군요.
그러면 하나씩 짚어보겠습니다.
1. 아파트의 역사를 한번 채크해보자.
아파트는 시대에 따라서 많이 바뀌는데, 인테리어 트랜드보다는 법이 어떻게 바뀌었는지 중요했습니다.
각 년차마다 법적으로 의무화된 규정이 내부적인 스팩을 좌우 했습니다.
보통은 입지를 주로 보고, 구축이라도 내부는 인테리어 하면된다는 얘기가 많고 맞는 말입니다만.
가장 기본 스팩인 콘트리트 덩어리는 정혀져서 인테리어로 바꿀 수 없다는 것입니다.
2. 층간소음
제가 산 아파트는 가장 탑층으로 층간 소음은 없지만 반대로 아이가 있다보니 아랫 집에 피해를 줄 수 있으므로
탑층이라고 마냥 신경을 쓰지 않을 수가 없습니다. 준공 년도 기준으로 바닥 두께는 아래와 같습니다.
1999년이하 120mm
00~07년도 150mm * 2005년 7월부터 바닥충격음에 대한 기준이 생김.
07~08년도 180mm
09년 이후 210mm
2013년부터 강화된 소음진동관리법 등장으로 바닥충격음기준에 대한 규정신설.
여기서 준공년도 기준으로 설명되어 있긴하지만, 실제로 설계가 허가된 날짜 기준일 가능이 크므로,
2009년 준공이면 2006년 정도 기준으로 보면 맞을 것 같습니다. (혹시 제대로 아시는 전문가분은 댓글 달아주심이..)
결국 새거 일수록 좋은건 당연하고(?) 그것이 아파트 가격의 이유 중에 하나 였습니다.
3. 전열교환기
아파트 환기장치인 전열교환기는 미세먼지, 황사등에서 환기가 어려울때 창문을 열지 않고
그나마 필터를 거쳐서 환기를 시켜주는 제품입니다.
2006년도부터 이후에 지어진 아파트들은 설치가 의무화되고
그걸 집어 넣을 수 있는 공간을 확보해야 되기 때문에, 천장위 공간이 약간 더 넓습니다.
그래서 구축은 전열교환기를 설치하기 어려운 경우도 있습니다.
사실상 제가 원하는 넘버 1순위는 전열교환기였기 때문에,
무조건 이 것이 있는 아파트를 선택해야만 했습니다.
4. 여기까지 1차 선택기준은
- 제가 업으로 삼는 업종이 모여있는 곳 중 40분이내 출퇴근 가능한 거리.
- 자금 조달 한계상 도달 가능한 가격. (9억이내)
- 전열교환기 필수설치. (2006년식 이상)
- 층간소음이 잘 관리된 아파트 (2007년식이상, 근데 이건 어쨋든 윗층주민 사바사긴 합니다.)
- 스프링쿨러가 달린 아파트. (2008년식 이상, 자살자가 주변에 있었던지라 좀 무섭더라구요.)
- 1주택자로써 최소 10년 거주용
- 마트배달권, 컬세권
5. 여기에 선택 제외 기준을 더 합니다.
- 필로티 없는 1층. (담배를 안펴서 담배랑 매연, 이야기하면서 걷는 보행 소음을 제가 힘들어합니다.)
- 100세대 미만 아파트. (크게 불편한건 없이 살았지만 이제 아이가 생겨서 커뮤시설과 조경이 필요합니다)
- 1차 선택 기준에 따른 2009년이후 준공된 아파트.
- 30평이상 (평수 줄이는 고통이 너무 심해서..)
> 즉 9억 이내에, 최소 2007년에 설계되어 2012년에 준공된 아파트가 선택의 기준이 됩니다.
6. 10년 뒤를 생각해보자.
- 15~20년 뒤 인구 자기장이 점점 줄어들면서 자기장 바깥의 인구가 점점 줄어들어도
나름 미래산업들이 위치해 있어서 최후 생존 가능한 위치 = 강남, 판교로 정해집니다.
(IT, 바이오, 연구단지라서 제일 나중에 망하겠지 정도.)
- 역세권이 좋은 건 누구나 알지만, 누구나 알고 있어서 무조건 비쌉니다.
- 10년 후에 자율 주행이 활성화될 것을 믿는다면 오히려 도로가 넓고 인근에 IC 까지 신호등이 적어서
차량 이동이 수월한 곳이 좋은 선택지가 될 가능성이 있을 거라고 봤습니다.
지하철역에선 멀어서 싸지만, 오히려 거리가 깔끔하고 괜찮은 지역이 나을 수 있겠다는 판단이 있었습니다.
- 따라서 지하철에서 멀어도 된다가 타협점입니다.
7. 위치 기준
위에서 업이 모여있는 곳 + 미래산업 기준으로 판교를 중심으로 잡았고
그러므로 주택 위치는 판교, 위례, 성남, 광주오포, 수지, 영통, 의왕 정도가 됩니다.
판교... 위례... 성남...은 일단 겸손함을 가지고 과감히 제외하고. 의왕은 너무 빨리 금액대가 멀어져 버렸고 ㅎㅎ
나머지 오포,수지,영통 3군데 모두 3차례 이상 임장을 다녔고, 부동산 좀 잘 아는 분께 간단한 유료 상담을 몇 차례 진행 했고
모두 신분당선라인의 수지, 영통을 추천해주더군요. 하지만 모든 문제는 "근데 님, 그 금액으로?"로 귀결.
> 자세히 들여다보면 결국 욕심은 욕심대로 다 부리는 상황이 됩니다.
8. 자동차 옵션마냥 아슬아슬한 가격차이.
처음엔 8억을 목표로 시작했습니다. 아파트 매도자금 + LTV 40% 풀 대출.
근데 8억짜리 보면 좀 아쉬운 면이 있으면서 8억 3천짜리가 좋아 보입니다. 또 3천만 살짝 더하면 더 좋은거 등장.
여기에 살짝살짝 몇천만 더 얹으면 좋은게 계속 나오니..
저층에서 고층으로... 앞 아파트에 가려지는 동에서 해 잘드는 로얄동으로...
그렇게 8억 -> -> 8억 5천 -> 9억 -> 9억 2천 -> 9억5천..
좋은 집을 볼수록 눈은 높아지고. 행복한 상상력은 풍부해지고...
아반때 사려다가. 벤츠 사게 되는 그런 상황이 옵니다.
근데 5천을 어떻게 구해? "이번에 그냥 엄마랑 장모님께 무릎꿇자..." 이렇게 인성마저 점점 패륜적이 되어갑니다.
9. 임장을 가서 보게 되는 것.
- 실제로 온라인에 올라온 것들은 천천히 팔생각인 배짱매물이 많습니다. 실거래가를 항상 확인해야 합니다.
- 좋은 물건은 바로 팔리기 때문에 온라인에 올릴 필요가 없습니다. 부동산에 직접 전화 연락해보면 가끔 괜찮은 거 나옵니다.
그리고 단독 중개 물건에 한해서 매도인에게 복비를 깍아주는 사전협상이 된 곳이라 그런 경우가 있습니다.
- 엘리베이터 탈 때, 공고문에 이 아파트의 단점이 써져 있습니다. "층간소음, 금연등, 지상주차장에 매연등"
- 꼭 지하주차장에 들릅니다. 거기서 보게 되는 것 중에 통로에 이중주차 된 것을 보면 주차난을 짐작할 수 있습니다.
- 방안에서 책상이나 쇼파에 놓여진 "6개월 밀린 관리비"가 보일 때도 있습니다.
이 집은 곧 경매로 나갈 집을 간접적으로 의미하고, 장기간 팔리지 않는 집 = 나도 이거 사면 나중에 팔기 힘들 집이 됩니다.
하지만 급한 관계로 급매수준의 가격협의가 되는 것이 장점입니다.
- 개인취향이 지나치게 듬뿍담긴 집을 볼 때가 있습니다. 이럴 때는 예쁘다 이전에 철거비+폐기비용부터 생각납니다.
9. 결국 질러버림.
- 수지에 2010년에 준공된 9억대 아파트를 매수하게 됩니다.
- 모든 최적의 조건을 갖춘다면 10~11억이 훌쩍 넘어갔으나 적당히 타협하되 만족도는 지킬 수 있는 수준으로 정했습니다.
- 신축은 아니지만, 요즘 신축의 트랜드가 시작된 시점의 아파트라서 매우 만족합니다.
10. 앞으로..
- 이제 중도금까지 치뤘는데, 대출이 아슬아슬한 상황에서 잔금 치루는 일이랑 공포의 인테리어가 남았네요.
쓰다보니 길이 너무 길어졌네요.
다음에 시간이 된다면 2부를 써보도록 하겠습니다.
좋은 후기 기다리겠습니다. ㅎㅎㅎ
좋은 글이네요. 참고 하겠습니다.
감사합니다. ^^
저도 얼마전에 매수를 했는데 많은 부분 동감이 되네요
부동산 중요 요소가 교통, 학군, 환경 이라고 하는데 제 예산으로 분당, 평촌, 수지로 좁혀졌었습니다. 회사가 강남쪽이라 안양은 대중교통 때문에 제외했고, 분당 임장 갔는데 일주일만에 수천이 올랐더라구요. 뒤도 안돌아보고
수지구청쪽으로 왔고 1년 동안 느낀건 주변이 평지, 주거지와 상권 분리, 조용, 학원이 많다보니 학습 분위기의 조성 및 아이들 안전한 느낌(표현이 어렵네요) 등입니다. 수지 오신걸 환영합니다!
글 한참 읽고 댓글 달려고 보니 본인이시군요;;;;
내용이 거의 교재 수준의 어휘라 얼핏 번역본인가? 싶었습니다.
잘 봤습니다. 고생많으셨어요~
가서 봤는데, 이거 내력벽 위쪽에다 구멍을 여러개 뚫어놓은거 아닌가싶네요.
구조에 엄청 큰 문제가 생길것 같은데요
다만 내력벽에 200mm 타공을 한 것도 문제고, 타공 간격이 너무 짧아 사실상 200mm 타공이 아니라 400mm 타공한 것과 마찬가지인 상황으로 보입니다.
그 외 작게 타공 된 부분도 너무 간격이 좁아 보입니다.
제가 가격을 고려 안했네요!
참고로 신축 1층은 어지간하면 담배냄새 안납니다.
단지내에서 담배피지 않는건 아니지만, 집 근처에서 피면 난리쳐야죠. ㅠㅠ
그보다 지상에 차가 없어도 택배차들이 다니는게 짜증이 나네요.
요새 창이 좋아서 문닫으면 소음이 없지만 열어놓고 지내는 편이고 창문열고 조경보는걸 좋아하다보니..
(직전 월 실거래가랑 비교하면 항상 몇천만원 이상 씩 비싸기는 하더군요..()
좋은글 잘 읽었습니다.
감사합니다
진짜 포트폴리오 인터넷에 있는 회사들은 42평에 거의 억 가까히 부르더라구요;;;;;
메이저들아닙니다.. 유투브 등 유명 한 곳은 1.5 부른데도 있어요...
몇년전에 지금 살고 있는 집 인테리어 할때랑 가격이 몇배가 오른듯..
공기질에 민감해서 공기질측정기로 늘 측정 했었는데 전열교환기/공기정화기 가동만으로는 미세먼지는 해결이 되고 이산화탄소 농도는 부족하다는 결론이었어요 사람이 많은 시간때에는 주기적으로 환기가 필요했어요..
근데 경기도 한강가 바람환기 잘되는 구축 전열교환기 없는곳으로 이사오고 한달도 안되서 비염이 아주 많이 좋아졌어요
물론 창문을 열어놓을수 있는 계절에만 해당되겠지요... 겨울철 환기는 전열교환기 없음 답이 없는거 같아요
저도 핀코네 보면서 공부를 좀 했었네요.
국내 전열교환기(열회수 환기장치)는 많이 부족하다고 느꼇고,
집 지을때 독일 폴사 제품으로 했고 시공비 포함 천만원 살짝 넘었었네요.
잔금과 인테리어...그리고 잔금치르고 나면 부동산수수료와 등기칠때 세금도 꽤 나옵니다..ㄷㄷㄷ
참고로 위에 07년 설계 12년 준공으로 계산하셨길래...다른분들께도 설명드리는 차원에서 씁니다.
만약 07년 이후 설계로 찾으신다면 10년 정도에 준공된 아파트로 찾아보시면 될것 같네요.
보통 공사기간 쉽게 개략적으로 계산하는 방법으로 최고층수를 공사기간으로하고 +- 감안하시면 됩니다.
일반적인 경우입니다. 특수한 경우(민원다발, 문화재 발굴 등...;;)는 제외하구요.
예를 들어서 35층 아파트라고 하면 삽 뜨고부터 공사기간은 35개월 정도로....대략 3년정도 되겠구나..예상하시면 됩니다.
실제로는 요새 공사 방법이 좋아져서 지상은 보통 일주일에 1~2층씩 올라갑니다.
1년이 52주인데 비오고 태풍오는 시기 빼도 웬만하면 지상 골조는 1년이면 다 올라가요.
근데 최고층수가 높을수록 지반 개량 등으로 토목공사가 길어지는 부분도 있고 하다보니 지반 공사하고 인테리어하고 조경하고 제반 공사하는 시간까지 고려해보면 대충 맞더라구요.
공포의 인테리어비.... 절대 공감합니다.
비용 뿐만 아니라 인테리어 기간이 길어지면 그동안 사는게 불편해질 수 있겠더군요.
저도 여러 고민들이 있었는데, 이렇게 혜안을 올려주시니, 또 참고가 되네요.
본문 중에 좋은 매물은 인터넷에 올릴 필요가 없어서 현장에 있다는 말씀이 크게 와닿네요. ㅎㅎ
저도 수지쪽에 이사예정인데요, 고려되는 사항들이 저와 비슷해서요.
감사합니다.
알아볼때마다 가격이 올라서 피 말리고
고생하셨습니다
지금은 무주택자지만 내집마련 꿈이 있기에 이런글들 올려주시는분들께 너무 감사하게 생각하고 있습니다.
http://www.lxhausys.co.kr/rn/productcategory/category3/view.jsp?sup_category=A01&mid_category=A0104&fin_category=A010405&prd_id=13279
/Vollago
(개인차가 있겠지만 어짜피 실거주 한채사기도 빠듯한 상황인지라 오르면 다른곳도 오르니 똑같더라구요..)
정말 이 집이다 싶을때는 꼭 저녁 늦은시간 주차장에 가보시길 바랍니다.
퇴근시간 이 후 9시가 넘어서야 이중주차로 대 환장이 되는 진풍경이 벌어지거든요.
저는 글쓰신님과 같이 꼼꼼하게 준비하고 고민해서 구매할줄 알았는데..
결국 자기 집은 따로 있지 않나 하는 생각이 들었습니다.
지금에 비할바는 아니지만 2018년 자고일어나면 천단위로 집값이 올라 어어어 하던사이 몇억이 오르고..
안되겠다 싶어 보러간 곳에 가격이 맞는 집이 딱 한채 있어 비가 쏟아지는 날 애 둘을 데리고 가서 한시간도 안되 구매를 하게되었다는..
결국 제가 셍각한 기준과는 한참 못미쳤지만. 지금은 그때 집을 사지 않았으면 어땠을까 하는 아찔한 상상과
나는 그 집에 가기로 이미 정해져 있었나 싶기도 합니다.
그래서 전 직주근접성(도보 출퇴근), 적당한 학군 , 영끌 가능 마지노선 딱 이것만 챙기고 매수했습니다
그리고 인테리어라는 2단계 대환장 파티에 오신걸 환영합니다 ㅜㅜ
저는 분당 30년 구축이라 벽채빼고 다바꾼지라 저랑은 상황이 다르실테지만 빡치는건 매한가지 아닐까 싶어요.
아무리 자세하게 설명해줘도(심지어 저는 배선도나 주요 사안은 PPT로 만들어주고 주요 자재는 넘버까지 작성해서 전달했는데도...) 전달과정상 누락되고 자기 멋데로 하는 경우가 태반입니다..
요즘은 인테리어도 몇년전보다 엄청 올랐다고 하는데 꼭 필요한건 하나하나 꼼꼼히 문서로 남겨서 요청하세요 그래야 나중에 문제되더라도 재시공을 요구하는데 큰 증거가 됩니다
신분당선 연장되면 신사까지 전철 환승 되면서 강남/삼성동 쪽 접근이 편리해 지더라고요.
살기도 좋고 학군도 괜찮은 것 같습니다.
참고로 GTX 생기는 구성역 인근도 참 좋아질 것 같습니다.
좋은글 잘봤습니다
저희집 매수/거주기도 올려봅니다.
https://cafe.naver.com/jaegebal/3084348
사실 학군 쫓아 다니는 것도 좋지만, 이렇게 자연환경 좋은 곳에서 자녀 키우는 것도 정말 좋은 것 같습니다.
멋진 집 잘 봤습니다.
저도 수지살때 집보러 여기 많이 갔었는데
좋은데 사시네요!
그런데 저는 저렇게 하려면 조상님까지 다 뒤져봐야 가능하겠네요. 이번 생은 그냥 머물다 떠나는 걸로.
글은 짧게(?) 쓰셨지만 정말 많이 고민하고 찾아보셨을 게 눈에 선합니다ㅠ
쳐낼거 다 쳐내도 결국엔 가격보고 한번 더 내려놔야하는 그 마음ㅠ
저도 말씀하신 기준에는 부합하지 못하지만 수지 4년 거주자였어서 엄청 흥미로웠네요 :)
좋은글 잘 읽었습니다!
선택의 우선순위로 보통 직주근접, 애들 교육 등을 많이 보는데, 접근 자체가 신선했습니다.
전열교환기 의무가 아니고 환기장치가 의무입니다.
전열교환기가 없다면 창호에 자연식 환기장치가 있을 거에요.
좋은 글 감사합니다
10년도 준공이면서 평면, 조경, 지상에 차없는 단지, 널널한 주차, 홈네트워크는 10년대 후반 아파트와도 큰 차이가 없죠.
저도 잔금까지 한달 남았네요.
엇 맞을꺼같네요.ㅎ
전동일거주중입니다
너무좋은동네이죠.
어떤 단지 인지 모르지만 상가는 좀 지나면 개선되지 않을까요? 고라니까지 나올 정도면 환경은 정말 좋은 곳이네요.