안녕하세요 mineroller 입니다.

클량 20년차가 멀지 않았는데.. 사용기에 글쓰는건 무척이나 오랜만이네요. 

논란이 될 만한 주제라서 걱정도 되지만.. 이런것도 누구에게는 도움이 될까 싶어.. 

이번에 서울 25평 신축 아파트 월세를 구해 들어가게 된 후기를 적어 나눠 보려고 합니다.

시작하며

부동산이라는 토픽이 바야흐로 뜨거운 감자가 되었습니다.

그중 눈에 띄는 키워드라면.. "월세" 그리고 "(서울) 신축 아파트" 가 아닐까 생각합니다.

특히 신축 아파트라는 존재는.. 지금 분위기로만 봐서는 모두가 배를 타고 망망대해를 떠나 찾아가는 원피스와도 같은 존재로 부각이 되는거 같네요.

이런 대해적 시대를 맞아 .. 저는 얼마전 서울 신축 아파트 한곳에 월세를 구해 곧 이사를 앞두게 되었습니다. 

그 경험담과 생각을 나누어보고자 글을 적어봅니다. 

읽기귀찮은 분들을 위한 요약 [TL;DR] 

• 유치원생 아이 1명이 있는 3인가족
• 대출이 불가능한 상황으로 월세만 가능 (자격제한)
• 월세 매물은 전세보다는 조-금 여유가 있는편
• 결정한 곳: 서울 영등포 신길뉴타운내 역세권 25형 신축 아파트
• 최종 계약 가격: 보증금 7천만원 / 월 150만원

1. 집 찾기 시작 - 자본확보

왜 서울에서, 하필 왜 이 시국에 월세를 구하게 되었는가..라는 배경은, 이야기가 굉장히 길어지게 되어 생략하겠습니다.

당연히 형편과 여건만 된다면 전세로 살고 싶었지만, 이런저런 이유가 겹쳐 대출이 전혀 안되어 전세를 위한 몇억대의 자본 조달이 원천적으로 불가능해서.. 월세 외에는 사실상 선택지가 없었습니다.

(역설적으로.. 이렇기 때문에 장기적으로 봤을때 전세대출 제도는 없어지는게 맞다고 생각이 들더군요 ... )

결혼초부터 모아온 예금, 투자 및 적금등을 탈탈 털어 보증금 용도의 7천만원 정도를 마련할수 있었습니다. 

그리고 현금흐름 등을 고려한 저희가 낼 수 있는 월세의 최대한도는 150만원 정도로 잡았습니다.

시작하며 한가지 추가하고 싶은건 월세에 대한 저의 관념입니다.

저는 해외에서 성장한 교포로써, 대학시절 독립한 이후 해외에서든 한국에서든 평생 월세살이만 해왔습니다. 

(외국은 전세가 없고, 한국에서는 전세보증금을 마련할 수가 없었기에.. )

심지어 결혼후에도 계속 해외에서 생활하며, 위 예산인 150만원보다 훨씬 더 높은 월세를 내며 여지껏 생활해 왔습니다.

따라서.. 월세에 대한 두려움이 별로 없고 어찌보면 너무나 당연한 일생의 한 부분이기에.. 다른 분들보다 큰 심적 부담 없이(?) 월세를 찾아 나갈 수 있었습니다. 이런 점을 감안해 주시고 글을 읽어주시면 감사하겠습니다.

2. 그럼 무슨 집을 찾아볼까?

가족의 선호도를 따라 오직 아파트로만 집을 알아보기로 시작합니다. 저도 사실 아파트가 좋습니다. 

특히.. 아이를 키우시고 계신다면 일견 이해 하실것 같습니다.

다만, 다시한번 쓰고 싶은건 얼마전 올라왔던 빌라관련 글처럼 사람마다 거주와 환경의 선호 기준은 당연히 다름을 잘 알고 그런것 모두를 존중합니다. 순전히 저와 저희 가족 기준임을 넓은 마음으로 이해 해 주셨으면 합니다.

그럼 아파트로 간다고 하고, 그 중 선택이 가능하다면 역시나 신축 아파트에 살아보고 싶었습니다. 

가장 큰 이유는 바로 지하로 주차장이 난 차없는 단지였습니다. 구축아파트에서 살아보며 가장 아쉬웠던것이 연결안된 지하주차장 그리고 차가 많아 아이든 어른이든 사고가 나기 쉬운 환경이였습니다. 

이왕 돈내고 월세 간다면 아이가 조금이라도 더 편하게 단지 내에서 뛰어 돌아다니고 산책할 수 있는, 그리고 세찬 비바람이나 눈보라가 날려도 뜨듯한 지하주차장에서 편하게 집에 올라올수 있는 그런 환경에 살아보고 싶었습니다.

그리고 또 하나는 화장실 2개..ㅠ_ㅠ 가족간 응가타이밍 잘못맞으면 장이 힘들지요... 근 10년이내 아파트라면 20평대도 화장실은 무조건 두개 뽑아주는 경우가 대부분이라 역시 이것도 큰 이유.

이제 거주조건이 나왔으니 밖으로 나갑니다. 집 구하기 스타트.

3. 시작되는 발품. 부지런히 돌아봅니다.

저도 부동산을 잘 안다고는 못하지만, 오랜 월세 생활로써 아는것 하나는 바로 발품 입니다.

네이버 부동산이 요즘 많이 정확하지만 여전히 중복매물이 굉장히 많고, 직방은 가상현실 집체험까지 해주지만 직접 보는것과는 전혀 다릅니다. 꼭 시간을 투자하셔서 많이 둘러보셔야 합니다.

그리고 여러가지 논쟁은 다 접어두고 그냥 실제로 돌아다녀 보면... 같은 예산으로 월세든 전세든 구할수 있는 집이 예전에 알던 것과 꽤 차이가 납니다. 누가 잘하고 잘못하고를 다 떠나 현실은 현실이고, 이 현실과 맞부딪치는 것이 정말 상당한 수준의 굳건한 멘탈을 필요로 합니다. 힘빠지고 화나는 말을 정말 많이 들을 수 밖에 없기에.. 솔직히.. 많이 힘들었습니다... ;; 

다시 발품으로 돌아와서.. 

현 시장추이에 따라 집주인들이 발빠르게 반전세 내지는 월세로 전환한 물건들이 그럭저럭 보입니다.

그렇지만 아직까지는 집주인들 대비 아직 월세에 대한 수요는 상대적으로 적다고 생각이 됩니다. 

집도 안보고 돈 꽂는다는 전세와는 달리 정말 좋은 매물 아니고서는 몇개 집을 두고 둘러볼 여유가 있었으며, 네고의 여지가 약간은 보입니다. 보증금 조정 또는 그냥 부동산과의 적절한 중개가 따라주면 크진 않지만 네고가 가능했습니다.

3.1. 월세 가격대

월세의 가격 기준은 동네마다 물론 다 다르긴 하지만, 현재 전세보증금 1억당 30만원 전후가 월세로 바뀐다고 보입니다. 

예) 전세 5억 =~ 반전세 4억/30 =~ 월세 1억/120

저의 예산을 가지고 변환해보면 대략 전세 5억~6억 사이의 매물을 찾는 셈이네요. 

현시점 서울에서는 동네에 따라 59제곱(25평) 아파트까지 볼 수 있는 가격으로 보입니다.

4. 등짝... 아니 동네를 보자! 

살고싶은 주거형태가 정해졌으면 동네도 정해야지요. 돌아다닌 곳중 몇 곳만 요약해서 써봅니다.

저의 생활반경을 고려하여 서울 영등포와 그 서쪽을 위주로 보았습니다.

김포한강신도시 / 청라신도시: 

• 두 동네는 이미 살고있는 지인들이 몇 있어서 방문해본 결과 살기 참 좋다고 느꼈던 곳들이라 알아보게 되었습니다
• 김포의 경우 34평 신축 아파트를 장기, 구래 등 약간 먼곳은 5000/100 에서 걸포처럼 서울 가까운곳은 5000/180정도까지 매물이 군데군데 있습니다. 아시다시피 골드라인과 9호선의 힘으로 (가축수송을 버틸수 있다면...;;) 여의도 및 강남접근성도 양호.
• 청라의 경우 경인고속도로가 안막히면 (...응?) 목동까지 30분대에 접근이 가능하다는 장점이 있습니다. 시세는 김포와 비슷한 수준. 넓은 도로에 직사각형으로 도시가 잘 꾸며진 점, 그리고 공원 조성이 잘 되어있다는것이 좋아보입니다. 
• 장점은 예산안에서 최신 아파트를 34평대까지도 노려볼수 있다는것.. 단점은 기존 생활반경에서 많이 멀어진다는 것 이였습니다

여의도 시범아파트 단지:

• 원하는 주거 조건은 하나도 안맞는 초구축 .. 이지만, 여의도 한복판이라는 위치가 너무 깡패라서.. 한번 알아봤습니다.
• 1971년 준공된 여의도 시범아파트.. 23-25평 기준 3000/100에서 5000/150정도 있습니다. 집 상태에 따라 조금씩 네고 가능. 물건에 따라 리모델링이나 수리가 괜찮게 된 집도 있습니다만 아무리 수리를 잘 해도 50년이라는 세월의 풍파를 무시할수는 없습니다.
• 세월의 풍파에 반해, 시범은 단지가 넓고 평평하고, 주차난은 조금 있지만 그래도 언덕이 없으니 아이가 뛰어놀곳이 꽤 있으며, 그야말로 서울의 초중심지중 하나라는 큰 장점으로 만회할 수 있다고 보입니다.
• 최고의 입지, 그리고 저희 예산안에 들어오는 가격대의 물건이 있었기에... 마지막까지 좀 고민을 했습니다.

영등포구 당산동/문래동

• 여기는 제가 결혼 전 3-4년정도 혼자 월세생활을 했던, 익숙하고 개인적으로 무척 좋아하는 동네라서 알아보았습니다.
• 단점은 신축은 거의 없고 대부분 구축. 그러나 장점은 언덕없는 평평한 지형에 2/5/9호선 접근성이 확보되고 동네가 무척 조용하며 영등포 타임스퀘어, 홈플러스, 신도림 테크노마트 등이 있어서 참 편리합니다.
• 시세는 지하철 근처는 1억/100 정도, 역에서 멀어져 목동쪽으로 가까워지면 5000/100 정도에서 조금더 아래도 있습니다.  

영등포구 신길뉴타운/대림/구로:

• 2020년 11월 기준 현시점에서 신길뉴타운과 그 근방은 매물에 여유가 좀 있(었)습니다 (몇주 지난 지금은 또 어떨지 모르겠네요). 신길뉴타운 개발이 어느정도 끝나면서 몇개의 초대형 브랜드 아파트가 요 몇달-몇주 사이에 입주를 한번에 시작하게 되어, 전세는 역시 거의 없지만 발빠르게 월세로 전환하여 내놓으신 집주인들이 좀 계시더군요. 여기서부터는 보증금이 1억부터 시작하는 매물들이 더 많습니다. 
• 입주 이제 첫 시작하거나 한두달 이내인 브랜드 아파트 25형이 대충 1억/150 정도 선에서 위치나 형태에 따라 위아래로 있습니다.
• 여긴 친정집이 있는 동네라서 그것이 가장 큰 장점 (...)

결국 여러 고민끝에 .. 마지막인 신길뉴타운 안에서 저희 예산의 한계치인 7000/150에 맞춰 다른 모든 조건을 거의 다 만족하는 아파트를 찾아.. 지난주 계약을 마쳤으며 다음주에 이사를 합니다.

5. 발품 팔아본 시장 감상평(?!): 위치가 어디이든, 보증금이 얼마이든, 아파트 월세는 100만원부터..

일단 제 느낌은 그렇습니다.. 3-4인가족 기준 아파트라는 전제 아래, 집 크기가 달라지고 보증금이 바뀌고 사는 위치는 바뀌지만, 월 100만원이 일종의 월세 기준시점이 아닌가 생각합니다. 

100 이하로 가려면, 보증금이 전세금과 큰 차이 없는 실제적인 반전세 (4억/30 이라든지)이거나 실제로 그만큼 전세가가 낮을 만큼 선호도가 높지 않은 아파트였습니다. 그게 아니라면 집주인들은 굳이 보증금을 많이 받으려 하지 않는 경향을 보았습니다. 일단 현금 100정도는 받고 그에 맞춰 보증금을 조정하여 받으려는 분위기라고 보이네요. 

다만 그렇다고 보증금이 무작정 낮아지지도 않습니다. 임차인에 대한 리스크가 더 커졌다는 이유를 주로 들더군요.

아파트 기준으로 보증금 5천만원 이하는 거의 없는것 같습니다.

그리고 월세 상한선도 약간 느껴지는데.. 제 생각에는 평범한 아파트 기준이라면 200만원정도가 현 시점에서 한계라고 보입니다.  

소득이 있다해도 200 이상을 내기에는 어려울것 같아요. 

평수를 떠나 월세가 200을 넘는 경우는 강남이나 여의도 같은 특별한 위치가 아닌이상은 많이 없는것 같습니다. 

6. 결론을 내면..

1억 정도의 보증금을 대출없이 순수 현금자산으로 확보 할 수 있다고 가정했을 때, 

3-4인 가족이 인서울에 나쁘지 않은 아파트에 살기위한 댓가는 .. 현 시점에서 약 월 150만원 전후..라고 결론을 내릴수 있겠습니다.

부동산 가격이 추후 안정된다면 .. 100초반으로 내려오거나, 아니면 같은 가격에 30평대를 노릴수 있겠구요.. 

다만 말은 쉽게 써도, 한달에 주거비용을 150만원씩 지출한다는것은 .. 대출이자라면 모를까, 월세로는 아직 우리나라 현실에서는 소득이 되더라도 대부분 가구에게 있어 쉽지 않은 조건임을 100% 이해합니다. 

월세시대가 본격적으로 온다면 이정도부터 시작 하겠구나 라고 생각하시면 될 거 같아요.

하지만, 거주 환경 자체만으로 보면 그렇게 높은 가격이 아니라고도 볼 수 있습니다.

실제로 약 10년전 2011-2012년도.. 제가 문래동에 혼자 살던 시절, 11평짜리 나홀로 원룸아파트의 월세를 50만원씩 내고 살았었고, 지금도 좀 괜찮은 서울 역세권 오피스텔 원룸에 월세로 들어가면 기본으로 50-60이상부터 시작하는걸 생각해 보았을때... 3배의 사용료만큼의 값어치는 충분히 하지 않나 라고 생각을 해 봅니다.

7. 월세 시대에 대한 단상

평생을 월세 살아온 사람 1인으로써.. 개인적으로 저는 월세 시대가 "나쁜" 시대라고 생각하지는 않습니다. 그냥... "다른" 시대라고 봅니다.

전세는 고성장시대에나 유지 가능한 제도이고 이제 선진국 대열에 진입하려는 시점에서는 뭘 해도 계속 유지되기는 어렵다고 보거든요.

다만.. 다른 선진국과는 달리 전세라는 제도가 이미 수십년간 있었기에, 세상이 바뀐다고 해도 월세가 "좋다" 라고는 말할 수 없는것도 엄연한 사실입니다. 

저렴한 주거비용의 기회를 주는 전세가 이제 시대가 바뀌어 점점 없어진다면, 월세시대로 갔을때 오른 주거 비용만큼 다른 비용을 보전 받을 수 있는 국가적, 거시적인 환경이 만들어져야 하지 않을까 생각합니다.. 그것도 아주 빨리요. 

월세시대는 벌써 왔는데 그걸 감당할 국민들을 도와 줄 제도와 환경이 빨리 안오면 많은 분들이 걱정하는 양극화를 비롯한 많은 악영향들이 크게 발생할것이라 봅니다.

개인적인 의견으로는.. 단순한 부동산 정책이 아닌 국민소득의 실질적인 증가와 복지안전망의 대폭적인 확대가 바로 그 환경이라고 생각합니다. 돈을 더 벌 수 있는 더 많은 기회와 더 안정된 환경을 만들어주고, 또한 그만큼 다방면의 공공복지제도의 확대로 살아가는 자체에 돈을 덜 쓰게 해주는 것.. 

물론 말은 쉽지요;;; ㅎㅎㅎ ;; 그러나 그렇게 이루어 갈 수 있다면 더욱 진짜 선진국이 된 대한민국을 볼 수 있을 것이라 기대해봅니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.