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음. 오늘 부동산얘기가 모공에서 흥하군요.-_-a 참여할까 하다가 그냥 리뷰로 대신합니다.(...)

개인적으로는 이 책이 다루는 것에 대해 회의적인게 몇가지 있어 읽다 만 바 있습니다. 저자는 노무현정부 당시 부동산정책자로 있었던 바 있습니다. 책검색하다 알았는데, 이번 문재인정부에 기용된 바 있군요. 다소 제목은 극단적입니다만 내용은 온건하며 쓸만한 편입니다.

부동산문제는 항상 골때리죠. 양자의 욕망이 엇갈립니다. 한쪽은 집값이 내려서 좀 싸게 구매해봤으면 좋겠다란 욕망이고 한쪽은 집값이 올라서 자산효과를 봤으면 좋겠다는 욕망입니다.

음. 삼천포는 뒤에 빠지기로 하고 이 책은 2011년에 출판된 바 있으며, 부동산거품, 참여정부가 집값을 못잡은 이유, 부동산정책에 대한 얘기, 그리고 공공임대주택 등에 대해서 다루고 있네요. 일단은 다시 읽어본 결과는 괜찮습니다만 결국 6년전에 쓴 책이라 후속편은 따로 봐야겠단 생각입니다. 그건 나중에 리뷰할테구요..

책으로 들어가, 집값의 경우 올라도 문제, 내려도 문제입니다. 가계자산의 80%는 부동산이라고 하는데 현재는 얼마나 변했는지는 봐야겠군요. 시장주의자의 경우엔 공급만이 살길이라며 정부를 질타(저자표현 집값이 더 오르라는 주술)하거나 혹은 시장을 살리기 위해 정부가 개입하라고 말합니다. 돈이 제일인 사회에서 돈이 걸린 문제니 목숨이 걸린 문제겠죠?-_-a 저자는 부동산 인질사회라고 표현합니다.

집의 경우 해결책으로 들고 나오는 유형을 저자는 이렇게 정리합니다. 1.공급(시장)주의자의 유형으로 수요가 있는 곳에 공급을, 필요한 규제는 다 풀어버리란 입장입니다. 2.싸고 좋은 집을 대량으로 공급해서 폭탄을 날려버리잔 입장입니다. 3.불로소득을 원천적으로 없애면 저절로 해결된단 입장입니다. 불로소득을 없애자는 의미는 조지스트(주:헨리 조지, 지대를 없애자는 주장을 함)의 주장인 바 있는데.. 사실 세주장 다 문제가 있긴 있는 주장입니다.-_- ;

정부의 공식적인 주택보급률은 101퍼센트, 서울은 97퍼센트정도인데요. 선진국은 대개 110-120퍼센트에 이른다고 합니다. 자기 집에 살고 있는 비율은 54퍼센트, 서울은 41퍼센트이지만, 자가소유율(현주택여부에 관계없이 주택소유여부) 은 자가61퍼센트, 민간임대 35퍼센트, 공공임대 4%로 나뉜다고 합니다. 2011년 당시니 현재는 많이 바뀌었을겁니다.

주택가격의 경우 2000년부터 2006년 사이에 OECD국가들은 주택가격이 40%정도 올랐습니다. 국내는 20%정도로 의외로 적게 올랐습니다.(서울만 주택이 있는건 아니니까요) 생각보다 부동산이 적게 올라간 것은 유동성광풍에서 다소 비켜나간 점도 있지만 시장만능주의에 대해 기존 관치문화가 많이 쫒겨나지 않은 것도 좀 영향이 있지 않나 싶습니다.

책외로 개혁론자의 경우 부동산문제를 짚지 않은 사람은 많지 않았습니다. 의식주, 옷과 밥과 집이 없이 살수 있는 사람은 없는데 옷은 어차피 싸고 식량도 사회가 진전될수록 싸지는데 집은 그렇지가 않거든요.

저자도 적듯이, 부동산은 필수품인데다 가격에 거품이 형성될 여지가 매우 많습니다. 인플레방어 고정자산이란 인식은 지울수 없는 인식이니까요. 사실 거품이 형성된다고 해서 꼭 나쁜가 할 수는 없는 것이, 정부기획산업(철도나 전기같은)같은 경우 어느정도 거품을 허용해서 정부가 이용한 바 있었죠. 사실 주택도 거품으로 인해 다소 주택의 질이 나아지는건 사실입니다. 

다만 부동산의 경우는 이른바 자산효과가 있습니다. 빚을 빌려서 그 상환해야 할 금액보다 집값이 오르면 횡재한 느낌이 들겠죠. 이런 이유로 소비가 늡니다. 경기를 쉽게 좋게 만드는 방법인데 정책당국자가 이 문제를 피해갈 수 있을까요? 악마의 유혹이죠.-_- ;

토막글로 서브프라임 모기지(주:미국 08년 금융위기를 겪게 한 NINJA론(무보증론))를 담고 있는데 결국 가격상승에서 가격폭락으로 이어지자 미국은 매분기별 30만가구 이상이 주택차압을 겪게 되었습니다. 돈을 못갚으니 쫒겨나는거죠.

저자는 주택가격 결정요인을 1.주택의 과잉공급과 과소공급 반복 2.고용, 경제상황 3.과잉유동성에 따른 자산거품을 들고 있습니다. 사실 책외로 5천만명이 살고 있는 우리나라같은 곳에 외국인 자산취득을 통제하는 경우라면 저 세가지 빼곤 원인을 찾기 힘든 구석이 있어요. 그래서 제어하는 방법도 다소 뻔한데 정치적으로 매우 인기없는게 문제입니다.-_- ;

일본식 거품붕괴는 2020년정도까지 나타나지 않을 것으로 보는데, 1.인구구조가 정점에 달하지 않았으며 2.주거수준이 선진국에 비해 낮은 문제를 꺼냅니다. 3.전세제도가 일종의 방어막 역할을 해줍니다.

우리나라의 경우 점점 전세를 구하기 어려운 형국에 와있습니다. 사실 전세의 경우 월세보다는 임차인이 다소 유리한 계약입니다만 사실 전세같은 제도같은 경우 임대인이 불리할 것이 없었기에 시작된 바 있습니다. 저자는 전세의 경우 집값상승으로 전세를 끼고서라도 먼저 사는게 유리한 상황에서 파생된 바 있다고 적고 있습니다. 사실 전세대란이 최근들어 일어난 경우, 대출 및 저축이자가 상당히 낮아져 민간에서 돈구하기 쉬워진 것도 원인이 아닐까 싶습니다. 저자가 쓰고 있듯이, 금리가 낮으면 집값이 오르죠.-_- ;

참여정부(노무현)시대에 사실 정부의 경우 부동산 관련 많은 욕을 들었는데, 이런저런 세제개편을 하긴 했지만 금융의 패러다임이 바뀌어 유동성 과잉현상이 벌어진 것도 원인의 하나로 볼 수 있을겁니다.(증권화, MBS같은 것 말이죠.) 일단은 그 당시 부동산과 금융의 관계를 명확히 인식하지 못한게 문제였다고 얘기하긴 하는군요.

책외로 좀 적자면 정부의 정책은 생각보다 규모가 크고 어떤 정책이 어떤 효과를 낼지에 대해서도 쉽게 추정할 수는 없습니다. 그래도 부동산이 경제에서 차지하는 비중이 우리나라같은 경우 굉장히 큰 편이기 때문에, 정부도 꼴깍 넘어지게만큼은 보통 못가게 마련입니다. 정부의 좋은 선의가 좋은 결과로 이어진다는 보장은 없으나, 정부의 손은 매우 크죠. 그런면에서 부동산 폭등론자나 폭락론자나 이런 면에서 진퇴양난을 겪는겁니다.

정부의 역할의 경우 용도규제, 금융, 세제, 공급규제, 택지조성 등이 있는데 하나같이 중요한 역할입니다만 굳이 개인적으로 보자면 금융적인 문제가 가장 큽니다. 사회적인 제한조치들이 없는 한 소득상승이나 빚을 통한 소비상승은 주택가격 상승으로 이어지게 되어있습니다. 저자는 부동산정책은 경제정책인 동시에 사회정책, 정치임을 강조합니다. 욕망이 없다면 집값도 높아질리가 없겠죠.

정부가 집을 제공하는 방법은 공공임대주택과 민간임대주택의 임대료보조로 나뉩니다. 임대료보조는 다소 매력이 썩 없어보이지만(어차피 집값 올라갈때는 같이 올리는 요소로 동작하므로-_-a) 뭐 해당요소는 뒤에 다루므로 뒤를 보면 아실 내용이고..

보유세와 거래세에 대해 다루고 있는데, 저자도 인정하다시피 북유럽도 세제에 대해서는 비교적 약한 편입니다. 종부세의 경우 정치적인 문제로 쫑이 난 바 있죠.

일단 내용을 정리하자면 부동산의 경우 가격상승에 대한 욕망이 이리저리 얽혀있습니다. 정부는 큰손입니다만 부동산가격이 폭락하면 다들 아시는 내용대로 심각한 내수위축(=공황)이 굴러들어오게 될 뿐더러 가격상승이 일어날 경우 쉽게 경기를 진작시킬 수 있는 방도가 됩니다. 그러므로 정부 입장에선 정말 악마의 유혹이겠죠.

뭐 다음편으로 넘어가죠.