집값이 떨어지면 단기에는 전세도 떨어집니다.

하지만 장기에는 전세제도는 결국 사라집니다.

 

전세제도는 집값이 상승한다는 가정하에 투자(또는 투기)에 의해서 유지되는 제도입니다.

자동차를 3천에 사서 2천에 전세주실 분있나요?

없습니다.

 

집이라는 것도 자동차와 비슷합니다.

집은 대지지분평가액 + 감가상각된 주택가격(이게 자동차에 해당)입니다.

 

감가상각이 지속적으로 진행되고 있는 주택이 가격이 상승하는것은

대지지분평가액이 감가상각되는 주택가격(철근콘크리트조)를 능가해야 가능한것이고

그렇다는 보장이 없다면 전세를 줄 이유가 없습니다.

 

전세가 없어진다는 이야기는 집을 이용한 투기는 종말된다고 보시면 맞습니다.

투기보다는 투자또는 [임대사업]에 가까운 형태로 변하니깐요

 

 

그렇다면 월세는 현실성있는 시세로 돌아서게 됩니다.

 

집값이 오르지도 내리지도 않는다는 가정하에

제가 생각하는 주택 수익율은 무위험수익률(국채등) + 최소 2%입니다.

그래야 집주인은

1.보유세

2.보유에 따른 보험료증가

3.장기수선충당금

4.부동산중개료,

5.주택 수선유지가 겨우 가능하다고 봅니다.

 

2%로 어쩌면 모자라겠고 그럼 집을 매각 후 무위험자산에 투자하겠죠.

 

 

이는 현실적으로 보자면

3억짜리 주택의 경우 현 금리라면 2.25% + 2% = 4.55% 수익률

결국 월세 111만원에 해당됩니다.

월세 111만원이 싫으시면 3억짜리 집을 구입하시고 이자를 내시면됩니다.

이게 전세제도가 완전히 사라지고 집값이 더이상 오르지 않을때의 현실적인 월세시세입니다.

 

 

결국 아이러니하게도 집값이 상승하고 있기때문에 매매를 꺼리는 실수요자는 오히려 시세이하로

거주하고 계신다고 보는게 맞습니다.