노원 소형평수 전세가 추이 관해 몇가지 생각해볼것들

- 가독성 위주로 문장을 짧게 쓰겠습니다. 

- 아파트 기준입니다. 그러므로 빌라/단독은 제외 입니다.

- 신규 전세 계약 기준입니다.

1) 수도권 아파트 전세 중위가격 - 1년간 +8% 상승

-> 물가 및 경제성장 반영하면 그럴수도 있겠다 싶습니다

2) 좁혀서, 서울 아파트 전세 중위가격 - 1년간 +13% 상승

-> 쫌 빡세긴 하네요

3) 서울 권역별 전세가격 순위는,

한강이남 동남권 > 이북 도심권 > 이북 서북권 > 이남 서남권 > 이북 동북권 순

-> 이 중 전세가격이 가장 싼, 동북권이 상승률 가장 높았습니다.

4) 그 안에서도 중형/중소형/소형평수가 대형/중대형 평수보다 전세가격 상승률이 더 높았구요

5) 그래서, 서울에서 가장 전세가 싼 동북권 중에서도 소형평수가 많은 동네중에서 교통때문에 수요가 있는 단지를 몇개 봤습니다. 

-> 수요와 거래량 둘 다 많은 단지 위주입니다.

-> 찾아본 배경에는, 어제 전세 실거래 가격이 폭등한 소형평수 단지가 눈에 띄어서 거기서 궁금증이 시작되었습니다. 

6) 7호선 중계역 도보로 둘 다 대단지 입니다.

워낙에 매매/전세 거래가 많아서 이쪽에 안 살아 보셨더라도 한번쯤 이름을 들어보신 분들도 있으실 거에요.

-> 이름은 중계그린, 중계무지개 입니다.

7) 21평을 봤습니다.

전용 15평(=49m2) 짜리인데,

복도식 방2개 아파트라서,

아마 서울/경기도 동서남북 워낙에 90년대에 많이 지어서 누구나 봤을법한 평면도 이고, 그 중 전용49m2는 이런 복도식 방2개 아파트 중에서도 약간은 디폴트 같은 평수 입니다.

-> 그래서 저학년 아이 1명 정도는 괜찮고, 최근에는 혼자 사는 젊은 층에게도 인기가 있다고 들었습니다.

8) 매물이 많지는 않은데, 현재 최저가가 보통 3.7억 정도 시작하는 분위기 입니다.

-> 그렇다고 여기보다 인기가 없는 단지가 더 싸냐 하면 그건 또 아니라서 이쪽 일대에서는 기본 시작가가 대략 3.6억 정도가 최저 시세 같습니다. 

-> 물론 좀 더 멀리, 마들이나 상계쪽으로 가면, 0.2억~0.3억 정도는 싸지는거 같습니다

9) 이게 대략 1년 전에는 수리가 안 되어진 집 위주로 2.7억~2.8억 정도 거래가 이뤄졌었던거로 파악됩니다.

10) 대략, 1년 사이에 0.8억 ~ 1.0억 전세가 상승이 있었고

11) 퍼센티지로는, +35% 상승입니다.

-> 2)번 서울 전체 +13% 비하면 상대적으로 많이 오른 편이죠.

12) 10)번 1억을 전월세 전환율로 환산하면, 월 40만원 인상입니다. 

13) 3)번,5)번을 봤을때 세후 소득에서 월40만원 주거비용이 늘어나면 적은돈은 아닐거 같아요.

-> 또한 기존 전세대출 받은거도 기준금리가 올라가면 이자비용이 늘어날거고요.

14) 문제는 서울의 이런 저가 소형평수 아파트 카테고리에서 매매가격은 정체 또는 소폭 하락이 나올 수 있는데, 전세가격은 내년에도 구조상 오를 수 밖에 없고

15) 가장 큰 원인 중 하나로는, 지난 2년~3년간 서울에서 신규로 지어지는 저가 빌라 시장이 -90% 수준으로 급감을 했다는 겁니다.

-> 서울의 주택공급은 보통은 아파트가 절반, 빌라가 절반을 담당했었습니다.

-> 즉, 서울 공급의 절반을 담당하던 쪽에서 10분의 1토막이 났다는 거죠