어떤 정부도 부동산 시장이 폭락하기를 원하지 않는다고 생각합니다.
정부는 현재의 시장 가격에서 인플레이션이 적정하게(?) 반영되기만을 원하죠.
집값이 올랐던 노무현 대통령 때의 서울 아파트 중위값이나
빚내서 집사라고 했던 박근혜 때의 서울 아파트 중위값은 비슷합니다.
그리고 지금의 서울 아파트의 중위값은 노무현 대통령 때나 박근혜 때보다 2.3~2.5배 정도 올랐습니다.
노무현 대통령 때 기준으로 보면 20년동안 생각보다 안 올랐고 박근혜 때 기준(2014년)으로는 인플레이션
이상인 것 같습니다.
이 기간동안 우리나라의 통화량, GDP성장을 보면 집값이 안 올랐다면 그게 더 이상한 것입니다.
현재 지방의 아파트 가격도 지은 지 20년된 구축은 1억원대 이지만 신축은 5억원입니다.(전북 익산의 예)
오늘 클리앙에 정부의 부동산 정책에 대한 공격이 많이 있기에
제가 볼 때 지난 8월 3일 세제 개편의 핵심이라고 생각되는 부분에 대해서 잠깐 이야기 해봅니다.
지난 번 발표된 세제 개편의 핵심은 2029년부터 장기거주 공제 금액 한도(캡, Cap) 10억 원'이라고 생각합니다.
이 부분이 시장에 미칠 영향은 큽니다.
이를 이해하기 위해서는 1세대 1주택 양도소득세 비과세에 대해서 알아야 합니다.
말이 1세대 1주택 양도소득세 비과세 지 서울에서 완전한 비과세를 받을 수 있는 아파트는 점점 사라져 가고 있습니다.
다음의 경우를 생각해 봅니다.
1) 5억에 산 집을 15억에 판 경우 (200% 상승, 차익: 10억)
2) 10억에 산 집을 20억에 판 경우 (100% 상승, 차익: 10억 )
3) 15억에 산 집을 25억에 판 경우 (약 66% 상승, 차익: 10억 )
....
위의 세 경우의 경우 10년이상 보유 및 거주를 해야 양도소득세 공제 80%를 적용받을 수 있습니다.
차익은 1),2),3) 모두 10억이지만 양도소득세는 3)번이 가장 많이 냅니다. (취득세는 고려하지 않습니다.)
왜 3)번이 수익률이 낮은데 양도소득세를 가장 많이 내는지에 대해서는 스스로 공부해 보시기 바랍니다.
지난 개편의 핵심은 초고가 주택을 보유·거주하다가 매도할 때 양도차익에 비례해 세금 감면 혜택이
무제한으로 커지는 것을 막기 위해 도입된 장치입니다.
강남3구의 투자수익률을 급격히 떨어트리는 세제 개편안 입니다.
현 시점에 압구정동의 현대 아파트를 사서는 세금 때문에 수익률이 안 나오게 만든 구조입니다.
(이 부분이 또한 비판 지점이 되기도 합니다.)
이와 관련해서 논란이 많습니다.
가진 사람이 너무 한 것 아니냐 라고 하는 것은 이해가 가지만
가지지 못한 사람이 누가 강남 잡으라고 했냐 라고 비난 하는 것은 이해가 되지 않습니다.
강남의 상승세가 멈춰야 시장이 안정화 될 수 있는 시작이 되기 때문입니다.
대통령의 평탄화 라는 표현은 부동산 카페에서 이야기하는 키맞추기를 뜻합니다.
강남이 상승세를 멈췄으니 비례적으로 시장 반응이 발생하는 것은 자연스러운 현상입니다.
강남이 하락세를 보였으니 그 주변 지역도 같이 하락세를 시작하기를 기대하는 것은
너무 희망적이지 않나 생각됩니다.
서울의 아파트 수는 어차피 제한되어 있습니다. 공급에도 한계가 있습니다.
아쉽게도 시장은 내가 돈을 모을 때까지 기다려 주지 않습니다.
평탄화되고 있다고 비난하지만 키맞추기로 주변지역 집값이 오른다고 확신되면
집을 사면 되지만, 현실은 노도강에 아파트 살 돈도 없는 경우가 많고
돈이 있다고 하더라도 앞으로 인구 변화를 보면 노도강에 집을 사도 될까 걱정되기도 합니다.
세금을 건드린 것으로 비판을 받는 것은 어쩔 수 없는 일이지만
문재인 정부 때처럼 양도세 중과한다고 선언적으로 법을 만들고 아무것도 하지 않는 것보다
이재명 정부에서 실제 법을 만들고 적용하는 것이 나은 정책이라 생각합니다.
이제는 집값이 안정화 되기를 바라고
언제가 될 지 모르겠지만 토허제 등 불필요한 규제가 사라지기를 희망합니다.
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글쓴 의도와 조금 비켜나가긴 했으나 이 정도 길이의 글만 써도 머리가 너무 아프고 눈도 아프네요.
읽는 분도 힘드실 것 같고요.
마음껏 비판해주시면 (선택적으로) 답변 드릴께요
정작 부동산 정책의 목표가 되어야 할 공급 및 전, 월세 대책은 안보이는게 맞는거죠?
공급에 대해서 여러 번 말을 하고 있지만 쉽게 되는 것은 아니고요.
용산공원 부지 내 임대주택 이야기를 해도
생활환경(용산에 가난한 사람들 들어와 산다고 싫어함)과 주변환경(녹지는 그대로 두자는 사람들)에 대한 반대만 있을 뿐이죠.
지지율이 좀 더 높으면 용산공원 내 임대주택 공급이 가능했겠죠.
정비사업 장려하면 되는데 그건 부자들 더 배불린다는 논리와 임기내 공급이 안된다는 이유로 안하는거고, 용산, 태릉 등 임대는 안되는거 알면서도 남탓할 수 있기 때문에 얘기만 하는거에요. 애초에 공급할 마음이 없는겁니다.
문통 시절부터 안되었던걸 모두가 다 알고 있고 상황이 바뀐게 아무것도 없는데 왜 그걸 다시 얘기할까요? 안된다는거 이미 알고 있는거고 오시장 제안을 거절한걸 보면 공급할 마음조차 없는겁니다.
그리고 정부 주장에 따르면 지금도 충분히 안정화 상태 아닌가요? 왜 토허제 해제 안하나요?
아마 이대로라면 내년까지 전세가율 계속 상승해서 70% 까지 근접하지 않을까 전망합니다
(언제 전세가 사라져야 한다고 했나요? 사라질 것 이라고 했죠 입니다)
상승하던 집값이 상승을 멈추고 전세가격 상승하던 것은 노무현 대통령 때도 문재인때도 봤던 현상입니다.
제가 자본주의에 살면서 느꼈던 것 중의 하나는
시장은 개인들이 가진 돈을 어떻게든 빼앗아가려고 한다 정도 입니다.
전세가율 70%까지 가는지역도 있을테지만 지역마다 다르겠죠.
전세 사는 사람이 인플레이션을 이기려면 전세가에 맞춰서 낡은 빌라, 신축 빌라, 나홀로 아파트, 외곽아파트 등으로 바꿔야 하는데 그거는 미래의 불확실성 때문에 싫은거죠.
빌라에 전세 살고 계신 분들, 오피스텔에 전세 살고 계신분들, 살고 싶은 지역의 아파트에서 전세 살고 계신 분들은 고민을 하실 수 밖에 없죠.
40년전에 1억에 사서 40년을 쭈욱 산 사람은 양도소득세 미친듯이 오르게 되죠.
그런 분들은 상속으로 가진 부동산 넘길테고요. 이 경우에 상속받은 자녀의 취득가는 시가로 신고 시 리셋이 되죠.
증여를 하면 증여도 시가로 증여를 하니 양도소득세와 상관이 없죠.
그나저나 상속세율도 상속세율이지만 일괄공제 내역이나 빨리 상향되면 좋겠습니다.
현실은 세금과 제도가 실거주에 인센티브, 비거주에 페널티로 작동하면서 임대인들이 실거주를 들어오게 되고 패닉에 빠진 세입자들이 집값을 밀어올리는 형국입니다.
이번 정책이 적용되지 않았더라면, 국민들의 과거 학습 경험 때문에 이재명 대통령도 비난 받지는 않았겠죠.
전월세 시장과 매매 시장이 다르기에 생겨난 문제고요. 매매시장이 침체되었던 과거에는 전세와 매매가 가 거의 붙어 있던 지역도 있었죠.
모두를 만족시킬 수 있는 정책은 요원하죠.
매수자도 갈아타기의 비용이 올라가니까 한방에 가능한한 무리해서 집을 사야합니다.
실질적인 공급이 부족한 시장이 서울이니까요.
게다가 집을 일단 사게 되면 상급지로 갈아타는 것이 아니라면 같은 금액대의 주택으로 매매를 통해서 이사를 하는 것은 손해가 크죠.
결국 추가 주택 공급이 없으면 주택시장은 매매 뿐만 아니라 전월세 시장도 공급은 없는거죠.
갈아타기 비용을 줄이려면 취득세, 양도세는 줄이고, 보유세는 높은 형태가 되어야 바라직할 것 같은데 그런 대대적인 세제개편은 가능할 수가 없죠.
사팔사팔하며 취득세 많이 내란 이야기죠. (물가 상승률이란 게 꽤 큽니다.)
세제 개편 통해서 사팔사팔이 빈번한 시장으로 가지는 못합니다.
서울 아파트 평균 분양가가 15억 가는데 누가 취등록세 5천만원 내고 사팔사팔 하나요.
지금 10억짜리 아파트 25억 되는 데 얼마 걸릴까요?
단순 물가 상승만 고려해도 20년이면 도래할껄요.
(5퍼센트 물가 상승만 가정해도...1.05^20=2.66)
그럼 양도세 리셋하려고 사팔사팔해야죠.
일단 저 가정에서도 20년차에 팔아도 캡 씌우면 2~3억이 손핸데요.
덧) 평생 안정적인 주거 꺼져! 이게 이번 장특공/보유세 개편의 핵심이라고 봅니다.
고가주택 기준도 계속 상향되었고 본문에 쓰려다 말았는데 츼등록세도 구간 손질이 될 것이라 믿습니다.
정책의 일관성 신뢰성 이미 상실한게 참 치명적ㅡ
정청래의 닥치고 검찰개혁 싫어합니다.
윤석렬의 의대정원 2천명 증가. 묻지말고 GOGO 에는 학을 뗍니다.
검찰개혁은 정청래의닥치고 검찰개혁이 맞는 방향이라 확신합니다ㆍ이재명 김민석은 국민을 우롱한 죄과를 받아야 합니다? ㅋㅎ 참 아이러니하네요ㅡ 정청래의 검찰개혁 ㅡ 추미애 박은정 김용민ㅡ등이 도리어 똥고집이 되어버린 ㅡㅡ듯한 작금의 민주진영 혼란을 겪어보니 ㅡ 참 사람들의 정체성이? ㅋㅋ ㅋ다 가면 ㅡ?
하긴 생각해보면 지들끼리 뭐 비리 저질러서 몇십억 해먹는게 별거 아니었어요 ㅎ
이렇게 국민들 괴롭히는 거보면..
이놈이나 저놈이나 똑같은 놈들끼리 서로 권력싸움하는거였음
그럴바에야 감세해주는 쪽에 한 표 던질래요 앞으로는
저는 길게 보면 강남 집값 이렇게 라도 상승을 막아야 한다고 생각합니다.
그게 제 자녀에게 좀 더 나을 것이라고 생각합니다.
내 자식한테 가는 돈 더 내라는 것도 싫네요! 토허제로 주거이동에 제한 것도 싫고요 내 집 한채 있는거 팔 때
돈 더 뺏어가는것도 싫어요 .ㅎ
국가가 국민 개인을 기망하는 것이라고 생각합니다.
정부가 국민을 어디 한두번 속였나요?
제가 이 글을 쓴 이유는
부동산에 대해서 한 것 없다는 묻지마 비판자를 대상으로 쓴거고요.
결국 바뀐 정책에 의해서 피해를 볼 수 밖에 없는 분들의 입장을 모르고 쓴 것은 아닙니다.
나이가 들면 들수록 보수적으로 될 수 밖에 없는 이유는
지금까지도 힘들게 살아와서 적응을 해 왔는데 무언가 또 바뀐다는 것은 스트레스니까요.
때로는 그 변화가 이득이 될 수도 있지만 (그 이득이 큰 경우는 거의 없고)
그 변화가 작은 손해라 할지라도 변화가 주는 스트레스는 나이가 들수록 클 수 밖에 없습니다.
젊은 사람, 이제 노력으로 쌓기 시작해야 하는 사람들의 눈으로 보기에도
본인들이 열심히 맞춰 쌓아 간 것도 정권이 쉽게 말 바꾸고 뒤집어서 가져가겠다고 생각하는것이
합리적이지 않습니까?
거기 속하는 국민이 아니더라도 저런 공산당같은 정책 싫어합니다
사익을 억누르면 억누룰수록 사회주의화 되는거고
사익의 극대화를 인정하면 인정할 수록 소수만을 위한 사회를 만든다고 생각합니다.
제가 와이프에게 이런 말을 한 적이 있습니다.
필리핀의 부자들은 국가와 경제가 발전하는 것을 원하지 않을 것이다.
국가가 발전하면 할수록 월 10만원에 가사도우미를 몇 명 씩 쓸 수 있는 좋은(!) 사회는 사라질 것이기 때문입니다.
필리핀 부자들이 필리핀에 왜 삽니까?
부자들이 고작 10만원에 가사도우미 쓰려고 필리핀에 살까요?
필리핀 부자 자손들은 이미 다 해외에서 잘 먹고 잘삽니다.
부패한 필리핀에서 부정한 방법으로 부자가 된 사람이라면 발전을 원치 않을수도 있겠지만, 합당한 경제활동으로 돈을 벌어서 부자가 된 필리핀 부자는 필리핀 경제가 부흥되길 두손모아 바랄겁니다.
필리핀은 나라가 넓고 섬으로 되어 있어서 지역별 신흥,전통 부호와 가문로 나누어져 있는 걸로 알고 있습니다.
필리핀 부호들은 1차 산업과 기반산업, 유통, 물류, 부동산 산업으로 특히 마닐라 중심의 재벌가가 국가 전체 자산의 압도적 비중을 차지하고 있습니다.
이들에게 중요한 것은 국민 개개인의 행복 증진이 아니라 그들의 자산 증가를 위한 안정적인 사회구조를 원한다고 생각하고 있습니다. 사회 구조 자체가 특정 가문에 종속되어 있습니다.
이들이 세계적인 부호가 꿈이라면 인도의 부자처럼 기술개발 이런 것들에 노력을 하겠죠.