오래전에 한두번인가 이 주변을 가본거 말고는 이 동네에 대해서 잘 모릅니다.
숫자는 모두 대략 입니다. 전용 84m2, 욕실2개짜리 기준이구요.
- 최근 실거래 : 5.5억
- 올해 구정 전후 : 6억
- 25년 1년전 가격 : 5.5억
- 23년도 최저가 : 5.5억
- 22년 직전 최고가 : 8억
- 호가 : 5.6억
- 전세: 4.5억
- 1995년식
- 950세대
- 초품아 단지
- 초등학교, 중학교 배정으로는 일산에서는 가장 우수한 편
- 23년도 이후부터는 가격이 똑같은거 같습니다. 실거래 가격 차이는 층수/향/동 그리고 올수리 여부 이런거이지 않을까 추측해 봅니다
- 후곡학원가/백마마두학원가/호수공원쪽/킨텍스쪽 이 중에서 후곡학원가쪽만 봤습니다
- 21년/22년 전고점 대비 아직도 -20% ~ -30% 떨어져 있으면서
- 전세가율이 높으면서
- 전세가격 자체도 주변 단지들보다 높아서 인기있는 단지 위주로 봤습니다
역시나, 이게 안좋고 저게 안좋고 이래서 안되고 저래서 안되고 이유가 많을테지만 5억 중반이면, 내돈 1.5억 + 대출 4억 빌리면 살 수 있는 가격이고,
4억 대출이면 정책금리 적용받으면 월 이자가 150만원 정도인데 서울 출퇴근 가능한 화장실 2개 있는 아파트 중에서 이정도 주거비용이면 비싼거 같지는 않아보이네요
서울,수도권 내에서 양극화는 물론 기존 인프라도 제대로 활용 못하고 스러지고/중복투자 들어가는 것도 다 사회적 비용입니다
아빠만 힘들면 되죠 > 울 집은 엄마만 독박 육아야, 가정에 소홀하니 외롭다 > 사랑과 전쟁....
아...요새 결혼/육아 게시판을 너무 흥미진진하게 봤나 봐요.
그런데 저런 곳도 언젠가 평탄화될 수 있다는 우려가 나오고 있습니다.
아이러니하게 저곳에 사시는 분들 중에는 몇년을 내놔도 안 나가는 집들이 있었을 것입니다.
그 분들은 평탄화의 신호가 올 때 뒤도 보지 말고 팔고 나오셔야 합니다.
노선도 다 알려져 있는데 지금 이가격인데 무슨소리냐? 하실탠대... 신분당선도 그랬습니다. 개통 다 하고 나서 미친듯이 올랐죠.
몇년 고생은 해야겠지만 몇년만 있으면 강남 접근성 좋은 역세권 단지에 사는거죠.
gtx-a 삼성까지 개통 되는게 언제일지 불확실성이 높으니 그렇죠.
gtx-a 개통 될때쯤엔 일산은 정말로 썩다리구축 되는데 일산은 재건축 힘들죠.
시장의 가치판단은 매우 객관적이고 날카롭습니다.
부동산 가격은 빅데이터의 결론이자 결과입니다.
그래서 전략은,
- 모아놓은 돈도 얼마없고 연봉도 얼마 안 높은 무주택 젊은층
- 과도한 대출 말고 적정한 대출(4억~6억) 받아서 2년 살다가 한 2억~3억 오르면 갈아타기
- 그 2년 사이에 0.5억정도 추가로 저축은 필수 겠구요
글쌔요 지금 가치는 그렇지만 미래는 아무도 모르죠. 마래푸와 경희궁자이가 괜히 미분양이였겠습니까? ㅋㅋ
부동산은 미래가치 예상하고 하는거고요.
마래푸와 경희궁자이가 미분양일땐 거기보다 안좋은곳은 더 했습니다.
반포자이도 미분양이였는데 말할게 있나요?
한국은 축소사회로 접어들었고 저런곳은 확정적으로 미래가 없다고 판단되고, 정책까지 뒷받침되서 똘한채로 자본을 빨아들이고 있는건데요.
무주택자 & 순자산 1.5억 이하 인 사람들 한정으로,
누군가는 긍적적인 면을 보면서 싸다 들어갈테고, 누군가는 부정적인 면을 보면서 계속 전월세 살테구요
계속 이렇게 매매 5.5억/전세4.5억 유지하면 부정적으로 본 사람들이 승자일테고,
만에하나 매매가랑 전세가 둘 중에 어느것 하나라도 오르면 계속 전월세 산 사람들이 불리해 지는건데
전세계 70년 부동산 역사가 이 패턴의 반복이었던거 같습니다
재건축 경제성이 안 나오니 멋드러지게 새로 올릴 수 있는 입지,아파트는 어차피 제한적입니다
그리고 생애주기 따른 어쩌구 갈아타기도 급지간 양극화, 양도세 포함 비용이 늘어나는 시대에선 어차피 어려울거고요
- 그래서 저는 오히려 일산 같이 적절한 인프라 갖춰진 곳이 적당히 나을 수도 있다고 봅니다 물론 처음부터 돈 많아서 상급지서 시작하면 제일 좋을 거고 돈 많으면 더 좋은 곳 알아서 옮겨 가면 되죠
물론 지방은 앞으로 외곽 신시가지 아닌 재건축,재개발 통한 신축은 진짜 귀해질겁니다 더 경제성이 없으니 재건축,재개발이 서울보다 더 요원할거고 시내서 살고 싶으면 구축 각오하고 사는거죠
교통 좋지 않습니다.
서울로 대중교통으로 출퇴근하시려면, 무조건 중앙로를 도보로 접근할 수 있는 아파트에 살아야 합니다.
아니면 서울로 출퇴근시 차를 2번이나 타야 합니다. 자가용이 있으면 사정은 조금 달라집니다.
사실 이동네를 잘 몰라서,
- 갭1억이하 &
- 전세가율 75% 이상 &
- 고점 대비 하락률 -25% ~ -30%
위 3가지 조건이 모두 앤드조건으로 만족하는 단지만 찾아봤었습니다. 저 중에서 하나라도 어긋나면 굳이....생각이 들어서요
다만, 앞으로 2년 정도는
- 서울 출퇴근 갈아타고 힘들어도 어찌든동 가능은 한
- 대단지
- 6억이하
이런 조건을 앤드조건으로 동시에 가지고 있으면 뭐든 오를거 같아서요