과거 서울 뉴타운 시절(2005년~2015년)의 조합원 분양율은 30~40% 이하였습니다

원주민 재정착율(소유자+세입자)은 10% 대였고요

작년에 서울의 모 재개발 구역이 조합원 분양 신청율 60~70%를 찍었다고 해서 화제가 됐는데

이제 90%라니 정말 놀랍습니다

왜 놀랍냐면

조합원 분양이라는 건 

애초에 100%가 가능한 구조가 아니기 때문입니다

같은 조합원이라도 

근린주택, 다가구주택, 단독주택, 빌라, 토지, 도로를 

갖고 있는 경우가 제각각이고 갖고있는 토지나 건물의 면적이 다르고

위치가 다르기 때문에 종전자산평가액이 다 다릅니다

어떤 분은 60억인데 어떤 분은 20억이고

5억이거나 5천만원인 분도 있다 보니

물리적으로 분양 신청 자체가 어려운 분들이 나오게 됩니다

예를 들어 구석에 있는 대지지분 10평 빌라 소유주라면 종전자산평가액이 4억원일 수도 있습니다

괜찮은 대로변의 대지 50평 다가구주택은 28억원 나올 수도 있고요

현재 서울 재개발 지역의 84형 조합원 분양가는 10억대 초중반

59형은 10억 아래에서 형성되어 있습니다

그러니 4억 받은 빌라 소유주는 59형을 받기에도 크게 부족하고 

84형은 말도 안 되는 거죠

반면 28억 받은 다가구주택 소유자는 

84형에 59형까지 받을 수 있습니다

그러니까 조합원 분양율 90%라는 건

종전자산평가액 4억 받은 분도 최소 59형은 신청했다는 뜻입니다

이분은 분담금을 최소 6억 이상 내야 하고

공사비 인상으로 분담금이 더 늘어날 가능성까지 감안해야 합니다

물론 

신청 안 하면 현금청산인데 일단 넣는 게 당연하지 않냐고 말씀하실 수 있습니다

맞는 말씀입니다

신청 자체가 이상하다는 게 아니라

그 돈을 앞으로 어디서 충당하느냐를 봐야한다는겁니다

서울에 현금 6억 이상 갖고 있는 분이 얼마나 되겠으며

서울의 재개발 주택의 소유자 평균을 보면

이정도 금액은 대출로 충당하기 어려운 금액입니다

이주비대출은 1주택자 기준으로 종전자산평가액의 70%까지인데

4억의 70%면 2억8천입니다

나중에 잔금 집단대출로 전환한다 하더라도

소득이 없는 70대 80대 노인이라면 그마저도 쉽지 않습니다

서울 재개발 조합원 주택 소유자의 평균 연령이 70대라고 합니다

당연히 대부분 자녀가 있을 것이고

자녀들 나이는 30~50대일 겁니다

이 자녀들이 이자를 부담하고 분담금을 나눠 내게 되는 거죠

어차피 분양받을 아파트는 자녀의 것이 될테니까요

종전자산평가액 3억 받은 분도 분양 신청했다고 하는데

직업도 현금도 없는 평균적인 70대, 80대 어르신이 

혼자 그 돈을 어떻게 마련하겠습니까

자녀들이 어떻게든 충당하는 수밖에 없을겁니다

한국 사회에서 부동산은 내 것이 아니라 우리 가족의 것이고

내 자식의 것이라는 겁니다

90%라는 분양율은 서울 부동산 시장이 좋다는 뜻이기도 하고

앞으로 오를 것이라는 예상도 할 수 있겠지만

그것과 별개로 그만큼 많은 경우에 자녀들이 

부모의 분담금과 이자를 떠안기로 했다는 뜻이기도 합니다

이걸 서울의 재개발 현장에서 목격할 수 있습니다

인간의 자본에 대한 욕망은

부모 세대에서

자식 세대로 그대로 이어지기 때문에

민주진보 정권의 부동산 개혁은

다주택자 개혁은

세금을 올려서 부동산 개혁하려고 하는 그런 의지는

실현하기 어려운 것이지요