5일 국토교통부와 부동산업계에 따르면 정부는 지난 8월 '주택 신속공급 방안'을 통해 공공지원 민간임대 제도를 개편해 사업자의 '임대수익 확보' 길을 열어주기로 했다. 특히 20년 이상 장기 임대 모델을 도입하면서 규제를 대폭 풀었다. 세입자가 바뀔 때 기존의 '5% 인상 상한' 규제를 적용하지 않고, 시세의 95% 수준까지 임대료를 새로 산정해 올릴 수 있도록 허용한다. 금융 지원 문턱도 낮췄다. 정부는 20년 장기 임대 사업자에게 주택도시기금 융자 금리를 낮춰주고(2.6~3.4%→2.0~2.8%), 가구당 최대 2억원으로 융자 한도를 확대해 금융 부담을 덜어주기로 했다.

기업형 임대를 주도할 글로벌 사모펀드와 기관투자자 입장에서는 멍석이 깔린 셈이다. 시장에서는 현재 서민들이 부담하는 월세 수준으로는 기업형 임대 사업성이 성립하기 어렵다고 본다. 한국부동산원에 따르면 지난 8월 오피스텔 수익률은 연 5.12%다. 이는 매매가 대비 연 임대료를 단순 계산한 표면수익률로, 세금과 관리비 등을 공제한 실제 순 임대수익률은 3~4%대에 그친다.

부동산업계와 자본시장에 따르면 기관투자자들이 코리빙(공유주거) 등 주거용 부동산 매입 시 사업성에 기준을 두는 최소 목표 캡레이트(요구수익률)는 5%대 선이다. 김성주 국민연금공단 이사장이 밝힌 국내 임대주택 투자 목표 수익률도 연 6~7% 선이다. 특히 펀드를 조성해 진입하는 외국계 자본은 사업 운용 기간 내 9~15% 수준의 높은 총 내부수익률(IRR)을 타깃으로 삼는다. 불확실한 매각 차익을 논외로 하면, 정부의 규제 완화를 발판 삼아 세입자가 바뀔 때마다 월세를 대폭 인상하는 것 외에는 펀드의 약정 배당률을 맞출 방법이 없는 구조다.

부동산이나 전세 대출 받는 걸 사회악이라고 보는 분들도 꽤 계시는데 솔직히 대출 받이서 이자 바치는 거랑 기업에 월세 내는 거랑 도대체 뭐가 다를까요??