이게 사실, 경제학에서는 거의 상식적인 거라네요.
인용횟수만 1700개 가까이 되는 논문도 있고, 국내 연구 논문도 찾아 보면 많이 나옵니다.
주요 내용은, 시장 포트폴리오를 주식시장 수익률에만 한정하지 않고 가계의 부동산 실물자산 비중을 가중하여 확장 분석했습니다. 부동산 자산의 비대칭적 변동성과 위험이 기대수익률(리스크 프리미엄)에 미치는 영향을 실증하여, 자금이 묶이는 실물자산의 위험 구조를 학술적으로 규명했습니다.
https://www.ejrea.org/archive/view_article?pid=jrea-12-2-159
라고 하네요.
결론 부분은
본 연구의 정책적 시사점은 다음과 같다. 한국 주택시장은 금융시장과 구조적으로 연계되어 통화정책 및 금융규제 변화에 직접 영향을 받을 수 있다. 또한 서울 핵심지역(강남·서초·송파 등)은 금융시장 변동에 대한 민감도가 상대적으로 높고, 서울은 가격 충격의 방향에 따라 변동성·리스크프리미엄이 비대칭적으로 반응하므로, 주택 정책은 가격 수준뿐만 아니라 이러한 지역별 위험구조의 차이와 변동성·리스크 프리미엄의 동학적 변화까지 함께 고려한 차별적 접근이 필요하다.
자세한 건 출처 참고하세요.
이러면 국민들이 주식에 대해 도박이나 다름없다는 아주 안 좋은 인식을 가질 수밖에 없습니다. 이런 인식은 국가적으로도 큰 손해죠. 국민들이 주식 투자를 꺼리게 만드니까요.
저 논문 결론을 보면, 주식은 그런 도박성도 있지만, 환금성도 있어서 회복력이 좋아 리스크가 실물자산인 부동산 보다 더 크다고 보기 어렵다네요. 부동산은 한번 폭락하면, 회복이 거의 불가능하다는 거 같습니다. 그게 일본식 장기침체죠.
네, 그것도 저 분석의 잣대로 보면, 말씀하신 내용이 맞는 듯 하네요. 부동산은 워낙 들인 돈이 많아서 사람들이 쉽게 포기하기 힘들죠. 그래서, 한번 오르기 시작한 부동산을 멈추게 하는 것도 어렵구요. 그게 거래량이 폭락해도 절대 매도하지 않아 가격 경직성도 높히는 것이라고 보긴 합니다. 하지만, 그게 주식보다 리스크가 적은지는 장담하기 어렵긴 하죠. 현재, 세계적으로 부동산 폭락을 경험하지 않은 나라는 우리나라 정도 밖에 남지 않은 거 같기도 하네요.
취임초랑 비교해도 놀라운 성장이고 차근차근 바닥 다지면서 올라온다곤 하지만 사람들이 이러나저러나 기억하는건 전고점 대비 (-) 니까요. 이게 아무리 현금화 전까진 내 돈 아니라는걸 알고 있어도 아무리 (+) 찍혀있어도 전고점 수익율이 머릿속에 있으니 고통스럽긴 하네요 ㅜㅜ
네, 그건 사실 정부 잘못으로만 보기도 어렵긴 하죠. 여러요인 겹쳤지만, 사실, 전세계적 인공지능 거품이 그 원인 같기는 합니다. 부동산 거품과 마찬가지로 인공지능 거품도 언젠가 꺼지겠지요. 다만, 우리나라는 부동산 거품과 인공지능 거품이 동시에 꺼질 가능성이 높아 그 충격이 더 클 거 같기도 하네요.
그건 또 다른 문제 같긴 하네요. 부동산 폭락은 회복하기 어렵지만, 그런 제조업은 주식시장이 폭락해도 생산기반이 있는 한 회복가능성이 있죠. 그게 저 논문 결론이구요.
정부의 이전지출이 소비로 이어지는 효과가
재산 중 부동산 보유비중이 높을 수록 크다는 얘기라... 지원금 뿌리는 정부 입장에선 더 유리하다는 얘기네요 ;;
너무나 상식적인 내용 입니다.
이걸 논문까지 가져와서 이해 시켜야 하다니 ㅎㅎ
결국 더 큰 돈이 작은 돈을 먹기 쉬운 게임이 주식시장이라고 봅니다. 어쩌면 거대 기업이나 금융자산에 유리한 이론일 수 있고요. 개인이 이길 수 있는 방법은 사실 단기적으로 뭘 하려고 하기보다는 장기적으로 건전한 유동성에 올라타는 것이라고 봅니다. 단기적으로 어떻게 해볼 수 있는 시장은 아닌 것 같고요.
우리 같은 개인이 바라볼 때는 시장에 돈이 얼마나 잘 도느냐도 중요하지만 과연 어떤 방식이 내 자산 형성에 도움이 될까가 중요한게 아닐까요?
네, 다들 그런 생각으로 대출 댕겨서 아파트 사는 거겠지요. 하지만, 그건 부동산이 언제까지나 우상향한다는 믿음이 있을때만 가능한 이야기죠. 지금까지 우리나라는 그 믿음이 깨진 적이 없고, 그래서, 이렇게 반발이 심한 거일 수도 있다고 봅니다. 하지만, 경제에서 그런 믿음도 또한 인간의 심리일 뿐이지요. 그게 언제까지 갈지는 사실 아무도 예단하기 어렵구요. 다만, 현재 우리나라 부동산 시장이 정상은 아니란 건 누구나 동의하는 거 아닌가 싶기도 하네요.
주식시장도 물론 기업의 자금조달과 가격발견이라는 중요한 기능이 있습니다. 다만 거래소에서 거래되는 대부분의 주식거래는 이미 발행된 주식의 2차 거래이고, 실제 기업에 직접 자금이 들어가는 것은 상상장시 IPO외에는 간혹 있는 증자 같은 경우입니다.
사실 다수의 단기 투자하는 개인들의 심리는 투자가 아닌 도박에 가깝고요. 이런 투자는 필히 심리상 건전한 생산성을 갉아 먹습니다.
반면 부동산은 서민들의 주거비용과 매우 직결되는 자산으로 공익적 목적에서 조절이 필요하다고 보지만 투자자 입장에서는 한 번 발을 담그면 어쩔 수 없이 장기투자(투기)하는 자산이고 지금까지 안정적인 자산형성의 수단이었고 현재 우리나라 개인의 부를 형성해 주었습니다. 결국 자산 보유 여부에 따른 격차가 확대된 문제라고 봅니다. 그렇다고 그 자체를 시장이 비정상이라고 할 수는 없는 것 같습니다. 부동산 가격 역시 다른 자산과 마찬가지로 기본적으로 수요와 공급이 반영되어 형성되는 가격이니까요.
사실 그래서 공익적 목적으로 주식과 비교하면 부동산에는 큰 세금을 매기고 있고요.
불로소득과 자본이익은 본질적으로 차이가 없습니다.
최근 부동산 문제는 저는 정책실패와 더 관련이 있는거 같습니다.
말씀하신 내옹은 금융시장과 부동산 시장이 별도로 분리된 경우에만 성립하는 거 같네요. 이렇게 대출 받아서 부동산 상승이 이어지고 있다면, 주식시장과 마찬가지로 금융시장의 영향하에 놓이게 됩니다. 그래서, 강남 3구가 금리 오르면, 금방 반응해서 가격이 내려간다는 결론이 위 논문에 나오네요. 그건 거기 사는 사람들이 시장에 매우 민감하고, 대출없이 집을 산 사람들도 많고 아마 다른 방법으로 자금을 조달해 투기르 하는 사람들이라 그런 듯 하구요.. 반대로, 서울 나머지 지역은 비대칭적으로 가격이 변한다는 결론을 보면, 나머지 지역 사람들은 돈을 은행에서 빌려서 투기한 경우라서 가격이 내려가면 일제히 버티기 들어간다는 소리같네요. 결국, 사람들이 위험을 회피하기 위해 반응하는 형태와 시간지연이 부동산과 주식이 다르다는 거지. 대출이 많을 경우 그 위험도는 주식시장과 별반 차이 없어 보이네요. 결국, 정부 정책보다는 시장의 대출총량과 금융시장 관련성이 더 큰 요인같네요.