@언어분석님 공급 더 하려면 용적률을 올려야 한다는 것을 부정하는 것이 아닙니다. 어쨌거나 재개발 사업성이 정부 결정에 달려 있게 되고 늘어난 세대에 필요한 기반 시설 부담도 공공이 지게 되겠죠. 말씀처럼 정부가 "허락 할 지 말지 결정만 하는" 쉬운 문제로 보이지 않는다는 것이죠. 원래 도시계획 차원에서 따져야 할 복잡한 결정이라는 뜻입니다. 지금 정부가 그걸 충분히 세밀하게 하고 있는지는 또 별개의 문제고요.
재개발되면 소득 수준 되는 일반 분양자들 추가로 들어오면서 지역사회가 활발해지고 소비 여건도 좋아지게 되는거죠 그리고 세수도 크게 늘어나게 됩니다 이런 긍정적인 요인들이 있으니 공공의 기반 시설 부담은 정당하고 명분도 충분하지요 이런 부분들을 종합적으로 판단해서 재개발이 되는 지역들은 이미 잘 되고 있는 거고 사실 지금 안 되는 곳은 뭐가 됐든 안 될 겁니다
제가 보기에는 서울에 재개발될 만한 지역들은 이미 추진하고 있거나 추진 예정인 지역들이고 사업성이 안 나와서 안 될 구역은 애초에 되지도 않습니다
리트리셈
IP 124.♡.33.52
09-26
2026-09-26 22:47:37
·
@언어분석님 "정부가 용적률 올려주는 게 무슨 큰 감당을 하는 건가요? 그저 결정일텐데 말입니다" 용적률 올려줘서 거기 교통량 폭증, 도로 정비 비용 상승, 상하수도 정비비용 상승, 교육, 의료, 치안, 소방 인프라 확충 등등 사회간접자본 추가 투입에 얼마나 많은 영향이 있는데, 그런 뒷감당 계산없이 그냥 결정만 한다고요? ㅎㅎ
언어분석
IP 211.♡.196.148
09-26
2026-09-26 22:50:49
·
@리트리셈님
재개발 되어 아파트 들어서면 세수 추가로 많이 들어옵니다 조합원들은 재산 있는 사람들이니 당연히 좋은것이고 일반 분양자는 소득되는 사람들이 대부분이니 소비 여건도 좋으므로 지역사회 활성화 되고 상권도 좋아집니다 인구도 늘어납니다
이런 상황에서 기반 시설 확충을 공공이 해주는 건 당연한거지요 국가에서는 당연히 해야 하는 겁니다
처음에는 정부가 감당할 것도 없고 허락할지 말지 결정만 하면 된다고 하셨는데, 세수와 지역 활성화를 위해 공공의 기반시설 부담이 정당하다고 하시면 정부가 허락만 하는 게 아니게 됩니다.
또 재개발은 조합원의 땅과 돈으로 한다고 하셨는데, 그 외 돈은 일반분양으로 충당하고 공급을 위해 용적률을 올려야 한다고도 하셨습니다. 결국 사업비를 조합원 돈으로만 하는 게 아니라, 정부가 준 용적률과 일반분양자의 돈에 기대야 한다는 뜻이죠.
이런 맥락에서 기부채납도 보면, 기부채납의 목적은 용적률을 올려받는 데 있습니다. 올려받은 용적률로 늘어난 물량은 일반분양으로 팔리고, 그 돈은 일반분양자가 냅니다. 공공이 준 용적률과 일반분양자의 돈으로 상당 부분 상쇄되는 교환인데, 이걸 조합원들의 땀과 희생으로만 보기는 어렵다고 생각합니다.
이야기가 계속 도돌이표가 되는 것 같아 마지막 댓글로 제 결론을 말씀드리면, 조합원의 부담이 없다는 건 아니지만 재개발이 조합원의 100% 내돈내산이나 선한 의지, 희생으로만 가는 모델은 아니라는 것입니다.
아이러니하게도 토지등 소유주들이 이익보고 꾼이 적당히 붙어야 사업이 스무스하게 추진됩니다. 여태 민주진영에서 추진한게 다 이걸 틀어막아서 발생한거였죠. 아니면 어떤 분처럼 신념으로 층수 틀어막고 사업 지연되켠 일몰시키고 심의 지연시키거나 한동 남기면서 인허가권의 따끔한 맛을 알려주셨던가요. 어지간하면 이익보게 해주면 다 되는겁니다. 재초환 풀고 분상제 없애고, 재당첨제한 풀고, 조합원 지위양도 제한을 재개발/재건축 등 모든 정비사업 전부 관처 이후로 통일시키면 됩니다. 거기에 서울은 임대주택 기부채납 강제분 없애고 현금기부채납 받으면 만사형통이겠죠. 그런데 이거 민주당에서 절대 못할겁니다. 정비사업에 문외한인 대통령이었다면 모를까 한때 양지마을 선도지구 조합원이셨에 아주 잘 아셨을 대통령께서도 저 길을 차마 안 걸어가셨죠.
간단한 예시로 사업 빠그라지는 요인인 종전자산평가로 비대위 열리는 루트가 있습니다. 원래 정비사업이 재건축이던 재개발이던 다 내가 쥐고 있는 대지지분 팔아서 하는거라지만 유독 대지분자에게 가혹하죠. 재건축은 소형평수가 뺏어먹고 재개발은 쪼개기가 뺏어먹습니다. 그나마 재건축에서 대형평형 소유주, 재개발 등에서 단독주택, 다가구 소유주 들에게 달래기 용으로 쥐어주던 +1 제도도 간신히 1+1 취득하면 양도 제한 규정으로 발목 잡힌 동안 종부세 빔 두들겨맞고 그마저도 요샌 머릿수로 밀리면 사실상 개털되기 쉽상이죠. 이 사람들이 적당히 달래질 수 있도록 해주면 동의 잘 얻고 사업 잘될겁니다. 대출도 뭐 매한가지죠. 1+1 신청하면 다주택이라고 이주비 안 내주는게 말이 되나요..
룬이
IP 122.♡.233.170
09-26
2026-09-26 22:30:31
·
@님 정답이네요
초심.
IP 124.♡.160.56
09-26
2026-09-26 21:53:55
·
댓글 다신 분 전문가 시라 댓글 달기 조심스러워지네요 ㅎ 전 단순하게 생각한 겁니다. 이런 고충 문제가 있구나 많은 분들이 댓글 보셨으면 좋겠네요
준프
IP 211.♡.148.153
09-26
2026-09-26 21:59:47
·
대츨이 공짜도 아니고 다 이자 내면서 사업성에 반영되고 있는데 이런 규제로 정비사업의 발목을 잡으니 공급이 지연되고 사업이 자빠지는겁니다. 이주비 대출로 신규 매수금지 조건 정도면 충분하다 봅니다.
초심.
IP 124.♡.160.56
09-26
2026-09-26 22:20:42
·
@준프님 이것만 원하시면 쉽게 해결될 거 같습니다. 그게 아니라 서요 ㅎ
준프
IP 211.♡.148.153
09-26
2026-09-26 22:25:16
·
@초심.님 지금은 투과지역은 감평 40%만 담보대출이고 30%는 사업자대출로 이자부담을 키우고 있는데 그 정도야 감수하는듯 하고요.
주택수 상관없이 다주택 여부 상관없이
거주여부 상관없이
종전자산평가액의 70%더라고요
이 기준이면 대부분 납득할걸요?
감정평가액이 20억인 사람은
14억까지 해주면 되고
감정평가액이 10억이면 7억 해주면 되고
감정평가액이 3억이면 2억 정도 해주면 되겠네요
그리고
재개발 이주비 대출에 대한 이자를
조합원이 매달 낼지
입주시 정산할 때 한번에 내게 할지
이것도 결정하기 나름이라 하더군요
재개발 하려면 대출 해줘야합니다
대출 안해주면 재개발을 어떻게 하나요
대출 안해주면 그사람들 이사도 못갑니다
그러면 이주도 안되므로 비용 추가되지요
종전자산평가액이라는 확실한 것이 있기 때문에
한도는 40%로 하든 70%로 하든 상관없습니다
이건 정책 결정권자의 의지의 문제이지요
문제 없습니다
통상적으로 조합원들이 요구하는 게 다주택자 여부 상관없이 70%더라고요
정부에서 무슨 감당을 하나요?
허락할지 말지 결정만 하는거죠
재개발은 조합원들의 땅과 돈으로 하는 겁니다
그외 돈은 일반 분양으로 충당하는거고요
대출은 소유주의 종전자산평가액을 기준으로 대출 받는겁니다
그 중간에 조합과 시행사와 시공사 보증기관 금융기관이 있는거죠
그리고 사업성 안좋은 곳
손해볼거 같은 곳은
재개발 잘 되지도 않습니다
허락할지 말지 결정만 하는 거죠 이 부분은 이해를 못 하겠네요
이것도 정부에서 나중에 책임져야 하는 부분일 거 같아서요
사업성 안 좋은 곳
손해 볼 거 같은 곳은 추진했다 땅 밀어버리고 집 잃고 어렵게 사시는 분들 많아 서요 많은 게 아니라 가끔 있네요 ㅎ
그외 돈은 일반 분양으로 충당하는거고요 -> 정부가 용적률 올려줘야 한다는 전제 아닌가요?
정부에서 무슨 감당을 하나요? 허락할지 말지 결정만 하는거죠 -> 정부가 용적률 무한정 올려줄 수도 없는 노릇일텐데요?
정부가 용적률 올려주는 게
무슨 큰 감당을 하는 건가요?
그저 결정일텐데 말입니다
그리고 서울 시민들의 보금자리를 위시한
공급을 위해서는 용적률 올리는 게 맞는 거 아닌가요?
공급 더 하려면 용적률을 올려야 한다는 것을 부정하는 것이 아닙니다.
어쨌거나 재개발 사업성이 정부 결정에 달려 있게 되고 늘어난 세대에 필요한 기반 시설 부담도 공공이 지게 되겠죠.
말씀처럼 정부가 "허락 할 지 말지 결정만 하는" 쉬운 문제로 보이지 않는다는 것이죠.
원래 도시계획 차원에서 따져야 할 복잡한 결정이라는 뜻입니다. 지금 정부가 그걸 충분히 세밀하게 하고 있는지는 또 별개의 문제고요.
재개발 하면 기부채납을 하지 않습니까?
그거 다 조합원들 땀으로 기부하는 겁니다
재개발되면 소득 수준 되는 일반 분양자들 추가로 들어오면서
지역사회가 활발해지고
소비 여건도 좋아지게 되는거죠
그리고 세수도 크게 늘어나게 됩니다
이런 긍정적인 요인들이 있으니 공공의 기반 시설 부담은 정당하고 명분도 충분하지요
이런 부분들을 종합적으로 판단해서
재개발이 되는 지역들은 이미 잘 되고 있는 거고
사실 지금 안 되는 곳은 뭐가 됐든 안 될 겁니다
제가 보기에는 서울에 재개발될 만한 지역들은 이미 추진하고 있거나
추진 예정인 지역들이고
사업성이 안 나와서 안 될 구역은 애초에 되지도 않습니다
"정부가 용적률 올려주는 게
무슨 큰 감당을 하는 건가요?
그저 결정일텐데 말입니다"
용적률 올려줘서 거기 교통량 폭증, 도로 정비 비용 상승, 상하수도 정비비용 상승, 교육, 의료, 치안, 소방 인프라 확충 등등 사회간접자본 추가 투입에 얼마나 많은 영향이 있는데, 그런 뒷감당 계산없이 그냥 결정만 한다고요? ㅎㅎ
재개발 되어 아파트 들어서면
세수 추가로 많이 들어옵니다
조합원들은 재산 있는 사람들이니 당연히 좋은것이고
일반 분양자는 소득되는 사람들이 대부분이니
소비 여건도 좋으므로 지역사회 활성화 되고
상권도 좋아집니다
인구도 늘어납니다
이런 상황에서
기반 시설 확충을 공공이 해주는 건 당연한거지요
국가에서는 당연히 해야 하는 겁니다
사업성 안 좋은 곳이나 애매한 것이지
사업성 좋은 곳은 국가에서 먼저 해주겠다 합니다
말씀하신 부분들이 서로 맞지 않아 보여서 말씀드립니다.
처음에는 정부가 감당할 것도 없고 허락할지 말지 결정만 하면 된다고 하셨는데, 세수와 지역 활성화를 위해 공공의 기반시설 부담이 정당하다고 하시면 정부가 허락만 하는 게 아니게 됩니다.
또 재개발은 조합원의 땅과 돈으로 한다고 하셨는데, 그 외 돈은 일반분양으로 충당하고 공급을 위해 용적률을 올려야 한다고도 하셨습니다. 결국 사업비를 조합원 돈으로만 하는 게 아니라, 정부가 준 용적률과 일반분양자의 돈에 기대야 한다는 뜻이죠.
이런 맥락에서 기부채납도 보면, 기부채납의 목적은 용적률을 올려받는 데 있습니다. 올려받은 용적률로 늘어난 물량은 일반분양으로 팔리고, 그 돈은 일반분양자가 냅니다. 공공이 준 용적률과 일반분양자의 돈으로 상당 부분 상쇄되는 교환인데, 이걸 조합원들의 땀과 희생으로만 보기는 어렵다고 생각합니다.
이야기가 계속 도돌이표가 되는 것 같아 마지막 댓글로 제 결론을 말씀드리면, 조합원의 부담이 없다는 건 아니지만 재개발이 조합원의 100% 내돈내산이나 선한 의지, 희생으로만 가는 모델은 아니라는 것입니다.
무슨 말인지 간단히 말씀하면 됩니다
길게 말 안해도 다 압니다
하고 싶은 말씀만 간단히 말씀하셔요
길게 쓰지 마시고요
무슨 말씀이 하고 싶으신 겁니까?
저는 재개발 여러번 해본 사람이고 분양도여럿 받아본 사람입니다
제 케이스도 있고 가족 케이스도 있습니다
저는 사업성 좋은 지역에서 재개발 조합원 분양 받았습니다
간단히 말씀하시면 됩니다
현실의 일상생활 용어로 쓰세요
길게 복잡하게 쓰시면 대화가 안됩니다
기부채납이나 용적률 인센티브 없이 조합원 돈으로만 한다면, 정부에 줄 몫을 따질 일도 없고 조합원 희생이라고 해도 맞겠죠.
그리고 이 조건에서도 조합원 동의가 다 나오고 요건만 맞으면, 정부가 인가를 막을 이유도 없겠죠.
나름 간단히 말씀드렸습니다.
"이런 상황에서
기반 시설 확충을 공공이 해주는 건 당연한거지요
국가에서는 당연히 해야 하는 겁니다"
예, 그런걸 우리는 국가가 큰 감당을 하는 거라고 하는 겁니다.
""정부가 용적률 올려주는 게
무슨 큰 감당을 하는 건가요?
그저 결정일텐데 말입니다"
용적률 상향 없이는 재개발이 사실상 안되지요
정부 입장에선 공급이 필요하니깐 인센티브 줘서 끌고 가는 거고요
조합원은 이익이 안되면 재개발 굳이 안합니다
뭐하러 힘들게 재개발을 합니까? 손해보고 하는 사람은 없어요
본전이라 해도 안하고요 이익이 커야 하는 겁니다
간단하게 자본주의 논리로 보면 됩니다
지금 재개발 잘 되는 곳 빨리 되는 곳은 자본주의 논리상
조합원 입장에서 이익이 많이 나오는 괜찮은 곳입니다
막말로 조합원 종전자산평가액 평균액 기준으로
보상갯수당 7~8억 이익 안나오면 안하는 게 맞지요
손해볼것 같은 지역은 재개발 사업 안되고
정부에서 용적률 인센티브 용도 상향 아무리 해줘도 안됩니다
저는 그걸
정부가 감당하는 것이라 생각하지 않고
당연한 것이라고 생각하는 겁니다
우리 대부분의
재개발 주의자들은
99% 다 그렇게 생각합니다
애초에 님하고 저랑은 생각 자체가 다른거에요
아시겠지요?
간단한 예시로 사업 빠그라지는 요인인 종전자산평가로 비대위 열리는 루트가 있습니다. 원래 정비사업이 재건축이던 재개발이던 다 내가 쥐고 있는 대지지분 팔아서 하는거라지만 유독 대지분자에게 가혹하죠. 재건축은 소형평수가 뺏어먹고 재개발은 쪼개기가 뺏어먹습니다. 그나마 재건축에서 대형평형 소유주, 재개발 등에서 단독주택, 다가구 소유주 들에게 달래기 용으로 쥐어주던 +1 제도도 간신히 1+1 취득하면 양도 제한 규정으로 발목 잡힌 동안 종부세 빔 두들겨맞고 그마저도 요샌 머릿수로 밀리면 사실상 개털되기 쉽상이죠. 이 사람들이 적당히 달래질 수 있도록 해주면 동의 잘 얻고 사업 잘될겁니다. 대출도 뭐 매한가지죠. 1+1 신청하면 다주택이라고 이주비 안 내주는게 말이 되나요..