고가 주택에 관한 글에 댓글 달다가
여러분들의 의견을 듣고 싶어서
따로 글을 올립니다.
우선 제 생각을 써보겠습니다.
초고가 아파트 및 주택은 이제 투기적 목적이나 무리해서 진입하지 못하게 되었습니다.
자산도 있고 유지 할 능력도 되는 사람만 소유할 수 있겠지요.
여기에 해당 되는 사람들 입장에서는 더 좋을꺼에요.
지금 상급지가 내리는 것은 차익 실현 목적이나
무리해서 구매했던 층에서 내놓은 급매물일테고
이 매물의 소화 능력에 따라 시세가 결정 되겠네요.
우리나라의 부자는 많이 늘었지만
오르지 않는 거주지에 큰 돈을 묻어둘 수요자가 얼마나 될까가 관건이네요.
(고가 주택은 양도세, 보유세 등 때문에 투자 자산으로 매력도는 확실히 떨어졌습니다)
요새 좋은 안전한 투자 수단도 많이 생겨서
신흥 부유층이 어떤 선택을 할지 저도 궁금합니다.
고가 시장에서 상방을 막으면
서울 중급지 하급지는 또 어떻게 될지?
중급지 하급지가 상방에 다가가면
그 때 상방은 또 어떻게 될지?
보유세도 압박일테지만
양도소득세 감면 상한이 생긴 것이 정말 크게 느껴져서
저는 아직 많은 분들이 말씀하시는 것 처럼
상급지도 결국은 다시 오를지에 대해 확신이 안생깁니다.
2년 내에 이사갈 생각이 있는데 하필 격동의 시기이네요.
여러분들은 이재명 정부에서 앞으로 4년 서울 주택 시장을 어떻게 전망하시나요?
정부의 의지는 확고하고
임기중 총선도 있고
민주당은 어떤 선택을 할지도 변수이고
너무 고려할 것이 많네요.
저의 개인적인 바램은 거주지는
급격한 상승이나 급격한 하락은 없는 안전한 자산 정도만 되었으면 합니다.
어차피 초고가주택에 거주할 사람 쯤 되면...
자산 비중에서 부동산 자산 비중이 그다지 높지 않을거 같습니다.
그냥 상급지면 당연히 레버리지든 뭐든 이용하는 영끌 투자의 대상이 되겠지만...
최근 상승하락을 오가는 초고가주택은... 수요자 입장에서 영끌해서 시세차익 내는 투자(or 투기)의 대상이 맞을까 좀 의문이긴 해요.
그냥 돈 많이 있는 사람이 거기 살고 싶어서 비싸고 세금 많이 내는거 뻔히 알아도 사는 집일 뿐인거 같아서...
툭 까놓고, 초고가주택의 상승하락이 서울 내 일반 국민들의 주거안정성이랑 상관도 없어보이고요.
서울 내 중상급지 오르고 하급지 따라 오르는게 더 무섭겠죠.
없져 저기 내려봐야.
맞죠. 한성숙 총리님 보세요. 잠실 선수촌 아파트 그 무시무시하게 비싸고 앞으로 상승 모멘텀도 있는걸 쿨하게 팔고 차익은 기부하신거 보면 찐부자는 아예 보법이 다릅니다. 하지만 그의 보스는...
지금 주로 많이 떨어지는 곳들이 그사세 영역인 100억 이상 주택보다
30~100억 주택이거든요.
이 곳들이 급매 매물이 잘 소화 될 것인가 지켜보고 있습니다.
저는 이 정도 금액대 주택을 매매하시는 분들은
누구보다도 돈에 관해서는 똑똑하고 부동산에 대해 신경 많이 쓰시는 분들일 것 같거든요.
100억 이상 주택보다 압도적으로 많은 수이기도 하구요.
이 분들이 정책에 대해 어떻게 생각할지가 궁금해서요.
(부동산 글 전문가 수준으로 많이 써주신 분들이 여기에 해당된다고 생각해서)
반포는 훨씬 더하고요. (소위 원주민)
새로 사는 소위 영앤리치들도 투자 목적이 포함되어 있는 거죠. 순수 거주비용으로 그 돈 쓰라고 하면 생각이 바뀔 사람 많습니다.
관련해서 하나금융 웰스리포트에 자사 10억이상 금융자산 보유자 거주지도 있는데 여기서도 타 자치구와 차이 확인 가능하죠
뭐 순수거주비용에 대한 가치는 개인마다 다른 영역이니 판단 못하고요
한성숙은 신고된 재산이 250억이잖아요. 물론 그거 판 것도 대단한 건 인정합니다만 본인 자산의 1/10 가량 포기한겁니다.
금리의 영향은 서울 중급지 하급지 영향이 많이 받을텐데
일단은 오르고 있네요.
계속 금리가 오르면 이것도 무시 못하죠.
중하급지 오시는 분들은 아무래도 부채 비율이 더 크실테니까요.
이렇게 생각하니 서울 부동산 값이 잡힐 것 같기도...
주 구매층이 맞벌이신혼부부나 기존 주택의 갈아타기 수요인데 직장들 잘 다니고 계실테니 max 5억 수준의 대출은 대부분 감당 가능하죠
30년 5퍼 260만 수준이네요
기존 대출자들 원리금은 조상님이 갚아주는게 아닙니다.
5년 거치기간 끝나고 변동으로 넘어가는 주담대도 있죠.
2%대 빌렸다가 이제 5,6,7% 이렇게 되서 감당못하는 매물들이 쏟아질수도 있습니다.
수도권 아파트로 한정하면 기존 대출자들의 원리금이 크지 않습니다.
2% 대 로 대출받을때 집값이 얼마였을까요?
Ltv / dsr / dti 규제하에서 대출총액도 크지 않습니다
그 이전에 빌린건 이미 10여년 갚으셨을꺼니^^
상가와 빌라 지방주택들은 타격이 있겠죠
제가 와인을 좀 먹는데요. 10년전에 30만원주고 살수 있던 와인이 코로나 시절 200만원까지 치솟았습니다. 사람들이 미쳤다며 아무도 안사먹었어요. 그래서 가격도 미국 금리인상 이후 200만원 언저리에서 계속 멈추었고요.
근데요. 그 가격으로 몇년 지나니 시장 참여자들 사이에서 이제는 그 가격을 받아들이고 그걸 사먹더라고요ㅋㅋ 어차피 안떨어지는걸 알고 + 그 몇년 사이 신규로 진입한 돈 많은 와린이들은 200만원을 원래 가격으로 알고 그냥 사먹는겁니다.
초고가 부동산 시장도 비슷하게 흘러갈거 같습니다.
샤또 뽕떼까네 13만원에 먹을 수 있을때 믾이 마셧어야 ㅜㅜ 입니다.
(현실은 장수막걸리지만....)
소비재와 부동산은 다를 것 같습니다.
부자들도 슈퍼카 사면서도 감가가치 생각하더라구요.
(100억 이상 사는 그사세 사람들 말구요)
그렇군요.
제가 술을 못 마셔서
와인은 너무 무지해서요.
빈티지 모으시는 분들도 계시니까
왠만한 부동산보다 더 비싼 것들도 있겠네요.
와인가격이 2배 3배 차이난다고 맛에서 어마어마하지도 않거든요. 비슷하게 같은 반포인데 반래퍼 국평은 55억이 넘는데 사평로 이남의 비슷한연식의 반포리체는 10억 이상 저렴합니다. 이런거 보면서 부동산 시장도 초고가 와인 시장같다 생각을 한적이 있어요. 맛과 향에서 단지 작은차이를 보이는건데 2배 이상의 가격을 보이는것처럼 부동산도 작은 요소 하나하나로 몇억씩 차이나서요
제가 몰랐던 지식 또 배워 갑니다.
감사합니다.
저는 금융시장보다 부동산이 더 어려워요~~~,
원체 상급지와 중하급지 갭이 커서 쉽게 메워지지도 않고 오르는 이유가 달라 영향력도 제한적입니다. 지금 중하급지 상승을 주도하는 비규제, 대출한도, 삼전5억사내대출 등은 상급지에는 적용이 안 됩니다. 삼전 대출(84 이하 제한) 때문에 동탄은 84 가격이 85 이상 가격을 역전했죠. 말씀대로라면 85 이상이 더 밀고 올라가야 하지만 정책적으로 제한된 수요 때문에 그렇지는 못하고 있는 거죠.
지금 상급지 들어가는 것은 장기간 거주/보유하면서 규제가 완화될 때가 오겠지+지금이 갭도 적고 제일 싸다..(맞는 판단이라고 봅니다) 생각하면서 기다리려는 분들이라고 생각됩니다.
중하급지가 상급지가 형성한 하방 근처에 도달했을 때
상급지가 밀려 올라가는냐
중급지가 막혀서 다시 떨어지느냐
저는 여기에서 생각의 흐름이 막히고 있습니다.
올라가면 세금 쳐 맞는데 저같으면 안살 것 같기도 하고...
월 배당 나오는 안전한 투자처에 넣어 놓고
비싸더라도 월세 내는게 좋아 보이기도 합니다.
금융시장의 변동성을 무서워 하시는 분들도 물론 계시겠구요.
결국은 키는
이 경계선 근처에 계신 분들의 결정에 따라 방향이 움직이겠네요.
시장에는 여전히 수입많고 집도 있는 분들이 있죠
상급지 신축은 재건축 재개발이니 기존 보유자들 외 물량이 나오는게 한정적이고 정책으로 실거주하라고 했으니 물량 부족에 슬슬 보유세니 양도세니 정상화될꺼라은 늬앙스가 보이고 있으니 그냥 살고있는 곳 살아라 돈없으면 이런 추세이지 않을까요
그래서 2028년까지는 하락, 그 이후로도 상당 기간 약보합이다가 한참 후에야 바닥 찍을 것 같습니다.
(2028년까지는 세제 개편의 직접 영향을 받는 사람들이 급속히 탈출하지만, 그 이후로도 미처 정리하지 못한 사람들이 서서히 나갈 것 같습니다.)
초고가 아래쪽은 간접적인 영향을 받는데, 아래로 내려갈 수록 영향이 덜하겠죠.
(아래로 내려갈수록 대신 금리인상 영향을 받을 테고요.)
저랑 생각이 거의 비슷하시네요.
그런데 부동산 시장은 이런 합리적인 이론 보다
부동산 투자에 계속 관심을 갖고 직접 참여하고 계신 분들의 말이 결국은 맞더라구요.
그래서 저는 가격보단 실질적으로 니즈 매물들을 얼마나 공급하냐가 더 중요하지 않을까 싶습니다. 개차반같은 정책펴서 폭등하게 만드느니요.
고가주택은 투자가치가 거의 없어졌다고 봐야죠.
제 기억에 5년 이상 횡보 하락 하던 시기가 있었던 것 같습니다.
미국 금융위기 터지고 꽤 오랜 기간
부동산 사면 대출로는 사지 말라고 걱정하던 사람이 많았던 시절로 기억합니다.
(오래되서 기억이 왜곡 되었을 수도 있어요)
설령 유지된다고 해도, 결국 '돈 없는 놈은 나가라' 가 되서 좀 더 보신적인 사람들이 서울에 자리잡고 그렇지 않은 사람들이 서울 밖으로 나가져서 결과적으로 민주당이 서울을 뺏기게 될거라 생각하네요.
정책의 결과가 나오려면 시간이 필요하니까 시간과의 싸움입니다.
결과를 보고 나서도 부동산 오르는 쪽을 선택한다면 국민의 선택이 그런 것이니 민주주의 국가에서 그러려니 해야죠.
네 서울에 주택을 매매하는 국민의 선택이지요.
매도 매수 누가 맞출 수 있겠습니까..
예측은 불가능하고
그 때 그 상황에 맞춰 결정을 내려야겠네요.
많은 분들 좋은 의견 주셔서 감사합니다.
강남집값떨어진다고 가서 살수있는것도 아니잖아요.
어차피 그들만의 리그인데
서울 국평 최소 20억 으로 평탄화 중인가봐요