다른 게시글 댓글 중 "일시적이고 불가피한 사유가 있으면 약간의 경제적 불이익을 감수할 테고, 그게 아니면 팔고 이사가든가 알아서 하겠죠." 라는 의견을 보았습니다. 댓글로 적기에는 내용이 길 것 같아서 새로 게시글을 하나 작성합니다. 

우선 비거주1주택에 대한 세제 강화에 대해서는 저는 긍정적 효과보다는 부정적 효과가 크다는 입장입니다.

비거주1세대 1주택 세제 강화를 하지 않았으면 좋겠지만 만약 제도를 적용하더라도 선의의 피해자가 나오지 않도록 최소한의 예외인정 기준은 반드시 마련되어야 한다고 생각합니다.

이 글에서 이야기하고자 하는 것은 우리나라의 주택 취득세 구조에서는 집값이 올라갈 수록 이사 비용이 크게 증가하여 매매를 통한 이사를 제한하고 가능한 오래 보유하는 것이 매수자의 입장에서는 유리하기에 쉽게 이사 갈 수 있는 구조가 아니라는 것입니다.

* 1세대1주택 비과세 제도의 본래 취지

과거에는 1세대 1주택의 경우에는 취득세만 내면 보유세 부담은 적고 양도세는 양도차익에 상관없이 비과세였습니다.

그 이유는 집 한채 갖고 있는 사람한테 양도차익에 대해서 과세를 하면 동일조건의 집으로 이사가기 힘들다는 이유와 국민의 내 집 마련의 소유욕구에 대한 인정 등일 것이라 생각됩니다.

* 인간의 손실회피 심리와 실질적인 매매 장벽

사람은 누구나 원금을 보전하고자 하는 강력한 손실회피 심리를 가집니다.

실제로 양도소득세 계산시 취득세는 필요경비(취득가액)으로 인정되듯, 매수자 입자에서는 취득세 역시 집을 구하기 위한 들어간 원금으로 인식을 합니다.

현재  서울시 아파트 매매 중위 가격은 12억 7천만원이고, 서울 강북권 아파트 매매 중위 가격도 10억원이 넘은 상황입니다.

1세대 1주택자가 

- 10억원에 매수한 집을 10억원에 그대로 팔고 나온다면 매수자는 취득세 3,300만원만큼 실질적인 손해를 입었다고 느낍니다.

- 15억원 주택을 매수한다면 4,950만원의 취득세가 나옵니다. 이때 매수자는 15.5억원에는 팔아야 손해를 안 본다고 느낍니다.

15억원에 첫 집을 사서 15.5억원에 팔고, 다시 15.5억원에 새 집을 산다면 두번의 취득세와 제반비용 때문에 최소 16억원 이상에 팔아야 겨우 손해를 면하는 구조가 됩니다.

서울 중위가격대 아파트를 보유해 본 분들이라면(꼭 중위가격이 아니더라도), 전세를 옮기듯 매매로 이사하는 것이 얼마나 큰 세금 비용과 결심을 요구하는지 체감하실 겁니다. 

이처럼 거래비용 자체가 이미 거대한 장벽으로 작용하는 상황에서, 불가피한 사유로 비거주하게 된 1주택자에게 예외 없는 세제 불이익까지 더해진다면  1세대 1주택 보유자의 불만이 커질 수 밖에 없습니다.

다수의 사람들에게는 일단 집을 보유하게 되면 될수록이면 팔지 않고, 필요하면 타지역으로 일시적으로 전월세로 이사를 가는 것이 이익이 되는 구조입니다.

(역으로 거래세인 취득세가 매우 낮고 보유세 중심의 세제라면 주택 이동이 훨씬 자유롭겠지만, 현재 구조에서는 비거주 1세대 1주택자에 대한 촘촘한 예외 인정 조치가 반드시 필요하다고 봅니다.)

제 의견에 다른 생각을 가진 분들도 계시겠지만, 실거래 현장에서 발생하는 비용 부담과 1주택자의 주거 이동 자유라는 관점에서도 함께 고민해 보았으면 합니다.