아파트 값이 우상향 할꺼다.. 아니다 결국 폭락할꺼다 이렇쿵 저렇쿵 하지만...
전 걱정되는게... 과연 언제까지 오른 아파트 값을 감당가능할까 입니다.
서울은 다들 살고 싶어하니 계속 오를꺼고.. 그러다 보면 주변 서울 인근 아파트 가격도 따라 오르겠죠..
그런데 그 가격이 국민들이 감당가능할까 입니다.
클량보면... 저 빼고는 다들 돈이 많은 것 같습니다. 요즘 제가 사는 성남에서 위례 가까운 산성역 쪽 신규 아파트가격이 15 억이 넘습니다. 20억 가까이 되죠..
한강뷰도 아니고.. 위례뷰.. 저멀리.. 롯데타워뷰...인데... 십억대 후반....
과연 이걸 감당할수 있는 국민 선은 어디까지 일까 입니다.
솔직히 전 1억8천 빌려서 낡은 빌라 샀는데.. 20년동안 달달히 100만원씩 갚아야 합니다. 제가 60살 될때까지요.
그런데 10억 넘는 아파트라면... 절반정도인 5억만 대출한다고 해도... 5억이면 대충 한달 300만원이겠죠?
한달 300만원이면 ... 왠만한 노동자 한달 월급이죠..
뭐.. 30년 40년 상환으로 하면 금액은 낮아지겠지만... 70살 넘게까지 그 금액을 감당가능한가.. 저는 그게 의문이거든요.
거기에 집대출금만 있는게 아니죠.. 생활비.. 가정이 있다면... 거기에 들어가는 돈들..
뭐.. 평생 직장에.. 연봉 1억이 넘게 꾸준히 유지가능한 사람이 얼마나 되겠어요..
저는 그냥 보통 사람이다 보니.. 월급만 안밀리게 정년퇴직까지 다녔으면 좋겠다 라는 생각때문에 무리한 대출은 못하겠더라구요.
그럼 누군가는 그러죠. 바보야 누가 아파트 제값주고 사냐... 나중에 다 올라있으니.. 그때 팔아도 이득이야 라고요.
(뭐 저도.. 그때 빌라안사고 좀 무리해서 아파트 들어갔으면 집값올라서 좋아했을텐데.. 아쉽긴 하지만..
새가슴 성격인지라... 어짜피 그때로 돌아가도 똑같은 선택을 했겠죠.)
그리고 팔고 이사갈려고 해도.. 어짜피 그 비슷한 아파트들은 올라있는 상황에서... 팔면... 바깥으로 나가야하겠죠.
십수억 하는 아파트들이 즐비한 시대죠... 그런걸 아파트도 없어서 못들어가는 것보면.... 나 빼고 다들 돈이 많구나 라는
생각이 듭니다. 그럴때마다 드는 의문은 다들 어떻게 저 돈들을 감당하는걸까?
단순 근로소득으로 감당할 수 있는 사람들이 몇프로나 될까... 그 근로소득 증가율이 아파트값 증가율을 넘지 못할텐데...
결국 언젠가는 끝이 있지 않을까 말이죠.
거기에 AI+휴머노이드의 등장은 미래에 대한 근로소득을 더 어렵게 하지 않을까..
그럼 근로소득+불로소득으로 감당한 사람이 많아봐야.. 얼마나 많을까 등등요...
맞벌이 연봉 1억은 기본으로 넘는 사람들이, 1억5천 2억 말하는 사람들이 한달에 600 700만원씩 벌면서 빚갚는거라 별문제 안될걸요
+ 보통 시간이 갈수록 화폐가치는 떨어지고 월급은 조금씩이라도 오르기 때문에 (최저시급 오른걸 보세요)
지금 물가에서 100만원 갚는거랑 10년뒤 물가와 연봉으로 100만원 갚는게 훨씬 수월하죠
그리고 요즘 지어지는 아파트들은 다 그런 신규 고급아파트죠.. 기존에 주택구역을 밀고 들어서는 아파트들이요...
그렇게 비싼 아파트들만 지어지고 있는데.. 과연 언제까지 가능할까죠.
뭐.. 지금 들어가는 세대는 감당가능하겠죠...
하지만 그 다음세대들은.. 기본 구축아파트가 20억하는 시대일꺼고..
과연 그들이 그 가격을 감당할정도로 소득수준이 올라있을까 하는거죠.
100년후 까지 걱정하시는건가요?
이런걸 기우라고하는거지요?
좀 비싸네 하는데.. 그럼 너 10억 있어 그러면.. 아니.. 라는거죠...
주변에 다 그런 아파트들만 들어서고 있는데... 그걸 감당할수 있는 사람이 참 많구나 라는 느낌이죠.
앞으로도 cbd ybd gbd 비롯한 주요 거점 수요는 지속되겠죠
사회가 다분화 된거 감안하면 감당 가능한 부류가 있는거겠죠
외벌이 연봉 2억만 해도 강남3구 아파트 갯수에 맞먹는 세상이더라고요.
배우자가 대충 6-7천만 벌어와줘도 벌써 가구소득 3억에 육박하게 됩니다
거기에 AI+로봇은 그런 수를 더 줄이겠죠...
강남 한강벨트 이런대가 아니라... 성남 같은 곳도.. 20억을 바라보고 있어서요.
현재 구시가지를 재개발하는 곳들은 십억대 후반이던데...
이걸 다 감당가능하다는게.. 놀랍더라구요.
물론 제 주변엔 없지만....
각 은행에서 매년 발행하는 부자 보고서를 한번 읽어 보시면
세상에 부자가 얼마나 많은지 알게 될 겁니다.
뭐.. 제가 열심히 안살아서 그럴수도 있는데... 5억자산을 모은 사람들이 대단한 사람들이라고 느껴지거든요.
자본수익률이 노동수익률보다 나빴던적은 전쟁 때말고는 없고 대출해서 원리금으로 월 300을 내더라도 인플레로 인해 빚의 실제 가치는 계속 줄기 때문에 대출내서 자산을 사는것은 인플레를 방어하는 가장 좋은 방법입니다.
물려받은 재산없고 벌은돈만으로 생활하는 대부분의 계층(저도 포함해서)은 빚내서 생활비를 주로 충당하기 때문에 점점 궁핍해지고 빚을 무서워하지만 주담대의 진짜 효용은 인플레 헷지이고 장기적으로 보면 매10년마다 남은 원금의 가치가 60%만큼 탕감되는것이나 마찬가지라서 (이자부담 자체도 점점 작아지죠) 크게 대출 낼수록 가난을 벗어날수 있고 그러려면 주택담보대출을 최대한 내는 게 사실상 유일한 자산형성 방법입니다.
결국 누군가는 사주는 사람이 있어야 한다는건데...
이게 무한정 올라갈것 같지 않거든요.
집을 사는 이유는 여러가지가 있지만 기본적인 의식주라 자산이 늘면 사는 게 자연스럽죠. 주거해결과 더불어 원자재 가격 상승으로 공급이 제한돼있기 때문에 돈가치 하락을 빼고라도 가격이 내리기 쉽지 않습니다. 요즘처럼 전월세 품귀에는 세를 내서 돈을 벌수도 있고요.
월급의 절반 이상을 월세로 뜯기는 다른나라 보면 알 수 있지만 월세 내느라 먹고 살기 힘든지경인데 반대로 보면 우리나라에도 월세를 놓아서 근로소득을 대신할 수 있는 시대가 오고 있습니다. 누가 사줘야만 가격이 지탱되는 게 아니라 집 자체가 돈을 버는 업장이나 임대료 받는 빌딩처럼 내재가치가 상승한다는거죠.
주담대는 전액상환하는 대출이아닙니다
부동산이라는 실물자산 기반으로
거주와 함께 물가상승 통화량증가를 헷지하는겁니다
예를 들어 20억 아파트가 있다면 나는 이미 14억 정도는 있어야하고.. 대출로는 6억 이죠...
6억을 갚을려면 달달히 300 들어간다고 해도...
이미 14억을 가지고 있어야 한다는건데.. 과연 14억 자산을 가진 사람이 얼마나 있을까요.
그리고 그 다음 그 집을 살 세대는 30-40대에 14억을 모아야 한다는건데...
20년 뒤에 14억 자산이 일반적인 사회가 올까요??
전 아니라고 보고거든요.
하지만.. 지금 짓고 아파트들 서울도 아니고 서울 인근들 아파트 값도.. 10억이면.. 싸네 할 정도로..
시대가 와버렸죠.. 지금 세대는 어찌어찌 감당해도.. 그럼 그 다음세대들은 감당이 될까 하는거죠.
대한민국 총 세대수는 2450만세대입니다.
따라서 우리집이 전체 가구 중에서 상위 3.77% (92.5만 / 2450만) 에 속한다고 생각하시는 분이 12.9억짜리 집을 사서 가지고 있는 거죠.
다만, 문제는 모든 국민이 서울아파트, 수도권요지아파트만 살(buy, 투자)만한 것으로 보다보니, 서울 185만채, 수도권요지까지 하면 200만채 초반, 즉 상위 10%에 속하는 높은 기준에 도달해야 사실 살 수 있는 건데, 왠지 그 상위 10%에 속하지 않으면 안 된다고 느끼니, 괴리감이 커지는 게 아닐까 싶습니다.
집값이 거품이고 버블은 곧 터진다고요.
그리고 자본주의에서 근로소득이 자본소득을 넘어선 적은 단 한번도 없습니다.
제가 이야기하는건 아파트 값이 거품이라는 이야기가 아닙니다.
지금 들어서고 있는 아파트들이 다 그런 가격인건데... 과연 이렇게 비싼걸 어느정도까지 국민들이 감당이 가능할껀가 라는거죠.
5억만 빌려도 한달 300만원이죠... 거기에 이미 수억의 돈을 모아놨어야하죠. 이런 사람들이 대한민국의 평균은 아닐테니까요.
그런데 신규 아파트 품질이 그 정도 가격주고 사야할정도로 명품인것도 맞죠
강남 명품 가격 잡겠다고
일반 소비자 상품들 가격을 폭등시키는
이재명만 이상한겁니다
강남집값 올라간다고 난리 친 건 언론이죠.... 가만 있으면 가만 있다고 난리 칠 걸요?
가만있는것보다도 상황을 더 안좋게 만든거 아닌가요?
흙탕물속에 손넣고 휘젓고있는게 이재명인데
차라리 가만있었음 물은 좀더 깨끗해졌겠죠
그냥 있는 사람 알아서 하라고 하죠
집값이 아무리 올라도 그냥 자가로 사는 사람에게는 딱히 의미없고 돈 벌려는 사람에게나 의미 있는거지...
굳이 집값 잡으려 하지 말고
임대로 집없는 사람만 신경씁시다!
건설사 비리,사기 등등만 잡고요!
1. 높아진 맞벌이 비중.
고소득자만 많아진 것이 아니라 맞벌이 비중도 늘어나서 가계 가처분 소득이 외벌이 대비 2-3배 늘었습니다. 외벌이와 맞벌이 가계 소비지출 차이가 크지 않다면 알뜰한 가정의 가처분 소득은 3-4배 이상이 될 수도 있습니다. 저만해도 신혼부터 아이 어느정도 클 때 까지 한사람 연봉 이상의 금액을 매년 모았습니다.
2. 제한된 신규 진입 세대.
높아진 아파트 가격은 모든 집주인이 감당하는 것이 아니고 신규 진입 세대만 그 가격을 인정하고 들어오면 전체 아파트 평가액이 같이 올라가는 구조입니다.
1만세대 올림픽파크포레온 이라고 했을 때 매수 매도로 주인이 바뀌는 순환율이 만일 3프로라면, 9700세대는 13억 분양가로 들어온 가구이고, 신규 진입한 300세대만 현재 30억 가격을 감당 가능하면 유지되는 구조입니다.
모든 가구가 그 오른 가격을 감당할 필요가 전혀 없습니다.
지금처럼 거래를 제한하면 오히려 회전률이 떨어지니 가격지지가 오히려 쉬워지는 역설이 생깁니다.
서울도 아니고.. 성남마저도.. 그런 아파트들만 들어서고 있어서..
과연 어느정도까지 국민들이 감당할수 있는거지라는 생각이 든다는거죠.
그 가격대가 감당 가능한 이유는 위에 설명 드렸구요. 물론 부분적으로 오버슈팅되는 지역도 있겠지만 전반적으로는 당연한 수순으로 보이네요. 정부 정책이 이런 흐름을 너무 빨리 트리거 했다는 아쉬움이 큽니다.
지하주차장, 지상은 공원화, 부대시설빵빵 다만... 서울뿐 아니라.. 전국적으로 이런 고급아파트들만 지어지고 있는데... 이걸 과연 언제까지 부담할수 있을까 하는거죠.
10억이면.. 자산 6억 대출4억인데.... 이걸 감당할수 있는게 대한민국 평균은 아닐테니까요.
구도심 재개발하면서 들어서는게 다 그런 아파트들 뿐인데... 뭐.. 10억아파트 절반, 4억아파트절반 지어진다면.. 이런 이야기도 안했죠.
건설사 입장에서도.. 같은 땅이면.. 이왕이면 비싼아파트를 짓는게 이득이니... 당연한 선택일꺼고...
우리의 선택지는 없죠.
내가 사냐 못사냐 그런 의미가 아닙니다.
다만 그런 아파트들만 계속 분양중인데... 그걸 언제까지 감당할수 있을지 궁금해지더라구요.
그리고 제가 건설사라도 당연히 신축은 프리미엄 수요층을 타게팅 할 것 같은데요? 재건축/재개발 조합원들도 당연히 그걸 원할 거구요.
요즘은 남자들도 자기랑 비슷한 수준의 직장 가진 여자랑 결혼하는 경우가 많아서요.
이런거보면 여전히 서울 집값 비싼지 모르겠어요.
거래량이 적다는 것은 시장 참여자가 적다는 소리이고,
시장 참여자가 적은데 계속 오른다는 소리는, 현금을 가진 능력 되는 사람들만 시장에 참여해서 그런거예요.
즉 샘플이 작으니, 그런 작은 샘플로 현재 집값이 거품을 향해 가고 있다. 라는 분석이 성립 못 하는 거죠.
현재의 집 값이 거품이 되려면 대다수가 거품낀 가격으로 거래를 해야 하는데, 지금은 소수의 거래일 뿐이니까요.
1000세대 아파트 매물이 딱 한 개인데, 한 개가 +1억으로 거래되면 전체 아파트 평균값이 +1억이 됩니다.
그런데 어차피 나머지 999세대는 매매할 생각이 없어요. 지금과 같은 부동산 관련 규제 환경에선 수평 이동 조차 힘들기 때문입니다.
따라서 능력 되는 사람들 끼리만 주고 받기 때문에 거품 없이 계속 오를 수 있는 겁니다.
그러면 집 값이 내려도 거품은 터지지 않습니다. 999세대는 거품 없는 가격으로 구입해서 계속 눌러살던 사람들이거든요.
금리 급등기 때 영끌들 싹 다 털려 나갔고,
지금 서울 아파트 소유자들은 그냥 건전성이 어느 때 보다 좋아요.
그래서 겉으로 보기엔 이렇게 영원히 오를 수 있냐. 라고 질문하지만,
속 사정을 보면 소수의 거래 하는 사람만 영향을 받을 뿐. 그냥 눌러 앉은 사람들은 집 값이 오르든 내리든 아무 영향이 없다. 입니다.
사실 소수의 거래 하는 사람들 조차도 현금이든 대출이든 건전성이 좋아요.
그런 아파트들은 기존 주택단지를 재개발하고 들어서는데.. 10억이 넘죠...
그런게 일상인건데... 참 돈 많은 사람들이 많구나 라는거죠.
분양가가 이미 저돈을 주고 샀다는거자나요.
기존이 아니라 신규로 들어서는 사람들도 참 많다는거죠.
이건 기존이 아니라 신규로 들어오는 건데.. 마찬가지로 또 재개발하면.. 분양가는 10억이 우숩게 넘겠죠.
아파트가 늘어나는 만큼 부자가 느는것도 아닐텐데...
결국 소비할려면 소비층이 따라줘야 하는데.. 언제까지 따라줄수 있느냐 하는거죠.
물론 모든 입지가 성공하지야 않을겁니다. 과열의 끝은 항상 미분양 엔딩이니까요.
그렇게 fluctuation 한번 거치고 나면 옥석이 가려지는 거지요. 미분양 걱정은 건설사가 하면 될테니 그들에게 맡겨두면 되고, 경쟁력 있는 지역이라면 신축 10억이라는 기준이 높아 보이진 않네요.
수백 대 일 기본이죠.
현재도 가치있는 대학만 살아남고 어중간한 대학은 죽어가는거죠.
인구 주니까 모든 집가격이 폭락랄꺼다? 그건 본인이 세상을 해석하는 능력이 떨어진디는 반증입니다.
10억짜리 아파트도 지어지고.. 4억짜리 아파트도 지어지고 그러면... 수준에 맞게 살면 되지 하는데...
10억짜리 아파트만 지어지고 있는 상황에서.. 언제까지 그 아파트를 소비할수 있는 소비층이 유지될까가 궁금한거죠.
맞벌이 필수
한명 월급은 고스란히 주거비 지출(렌트비 or 모기지 이자만 or 모기지 원금이자 같이, 각종 집 관련 공과금)
남은 한명 월급으로 생활비
저축은 거의 불가능(그나마 모기지 원금이 저축개념)
아끼고 아끼고 살면서 많이 모으면 1년에 1천만원 수준
이렇게 되면서 주거지출비용이 극대화로 늘어나는 구조로 가더라구요.
사회 구성원 중산층/서민 등등 풀타임 맞벌이 안하면 빈곤층 추락이라는 인식이 기본으로 박혀있는데, 한국은 아직 40대 50대 60대 가정에서 아내분이 일을 안 하시는 가정이 더 많지 않은가 싶어요.
이분들이 다 일하시면 그만큼 주거비 지출 비용한계가 늘어나죠
이걸 감당가능한 국민층이 어디까지 일까?? 제가 생각했을때는 상위 10%는 되야 할것 같은데.... 이렇게 상위 10%가 많은건가라는거죠.
(쉽게설명하자면) 돈의 가치가 매년 예금금리만큼 떨어지는 중이에요.자산가치는 그만큼 올라가는거구요
언젠지 모르겠지만 특이점이야 오겠죠.
거기에 대한 포지셔닝이 빈부격차를 만들꺼구요^^
돈이야 있는사람도 있고 없는사람도 있는건데 그런사람들이 모여서 자연스래 형성된게 시장가격인데 이걸 내가 비싸다 싸다 생각할수는 있지만 가격이랑 괴리가 크면 선구자이거나 시장흐름을 못 읽는거에요
선생님과 같은 고민 해보신분들이 일개 광역시 인구 숫자보단 많을꺼에요. 그사람들이 자연스래 만든게 시장가격이라니깐요?
언제까지 유지될수 있을까를 고민 안했을까요?
나 이외엔 전부 투기꾼이라서 그런 고민을 안하고 결정했을까요?
물론 선생님이 틀렸다고 단정하는건 아닙니다.
투기꾼도 있고 선생님과 같은 생각해서 매도하시는분 매수 늦추시는분들도 충분히 많을껍니다.
이 모든거에 정부 규제까지 반영한게 시장가격입니다.
“나 정도면 중간은 버는 거 같은데 지금 새로 지어지는 아파트들, 나는 도저히 못 사겠는데 대체 누가 사는 거지?“라는 생각에서 못 벗어나시는 거 같네요.
몇년전엔 그런 얘기가 절대 와닿지 않았단 말이죠..
새로 지어지는 아파트는 '중간은 버는 사람들' 사라고 있는 아파트가 아니죠
빌라, 다세대 다가구, 철거민촌 싹 포함해서 중간 되는 곳이
중간은 버는 사람이 사는 곳이죠
아파트공화국이란 멸칭을 쓰지만 정작 서울에서 아파트는 주거상품 중 극소수 비율로 있고 거기에 삶의 질이 비약적으로 올라가는 2000년대 이후 준공된 흔히들 부르는 3세대 아파트 이상의 단지들은 더 소수고요.
이런 상황에서 온갖 정책들로 인해 좋은 주거는 한정되고 트로피화 됐으니 강남부터 한강벨트 주르륵 줄세우기로 트로피 챙겨가고 갈아타기를 하겠죠.
말씀하신대로 외곽지가 이게 맞아? 하는 순간이 오면 그 지역의 신축 공급은 사업성 부족으로 좌초되고 노후화되겠죠. 외곽지부터 하나 둘 사업성 부족, 원주민의 지불능력 부족 등으로 엎어지면 사람들은 계속 치열하게 주거환경이 지속적으로 좋아질 중심지로 가려고 발버둥치겠죠..
예전에 평당 300만원이면 건축했던 비용이 지금은 1300~1400만원입니다.
그 당시 지어진 건축물들은 그냥 앉아서 저만큼 자산가치가 상승한 것입니다.
이 상태로 가면 평당 2000만원은 곧 볼 수 있을 것 같습니다.
안전, 환경으로 인한 공수와 공기 증가도 또 하나의 요인이죠.
내가 생각하는것보다 주위 사람들 다 돈 많습니다.
근로소득만으로 자산을 늘려가는 시대는 한참 전에 지났습니다.
지금 세대 분들은 다 재테크 및 똑똑한 방법들로 부를 늘려가지요. 근로소득이 인플레이션 증가도 못따라가는
시대가 왔으니까요.
저는 돈이 없지만, 주위 사람들은 다 돈많습니다.
아파트 말고도, 주위에 차들 보세요. 독3사 및 제네시스가 젤 흔하죠..ㅎㅎ
이들이 구매 가능한 아파트가 대출포함 대략 15억 이상으로 보았을 때 15억 이상되는 아파트를 구매할 수 있는 여력이 있는 사람들이 10% 이상이나 되는 겁니다. 게다가 신규로 증여 등으로 순자산이 증가되며 아파트를 구매하는 사람들도 있겠죠.
그리고 자꾸 성남이 이렇게 비싸지는게 맞냐라고 하시는데 성남, 그것도 역세권의 대단지 신축이면 우리나라 평균으로 보았을 때 상급지라고 생각하는게 맞습니다. 비록 분당, 위례가 아닐지라도 말이죠. 심지어 분당이더라도 변두리인 곳보다 성남 역세권 신축이 더 비쌉니다. (신축 프리미엄이지 그곳이 "고급" 아파트인 것은 아니라고 생각합니다.) 즉, 상위 10% 자산을 가진 사람들이 사는 곳입니다 그곳들도.. 말씀하신 강남, 한강벨트 이런 곳은 상위 10%가 아닌 1~3% 수준의 자산을 가진 사람들이 사는 곳이라 생각합니다.
그리고 성남에도 신축이 아니고 비역세권의 구축들은 10억이하가 대부분입니다. 단순히 "성남"으로 치부할 것이 아닌 수도권(그것도 서울과 붙어있는) 역세권 신축 대단지라서 그 가격을 형성하고 있는 것입니다.
그리고 요새 생각보다 돈 잘 벌고 많이 모은 20~30대가 많습니다. 게다가 부동산 상승 혹은 자산 상승의 혜택을 누린 부모세대로부터 증여 받는 젊은층도 상당히 많습니다. (물론 비율로 따지면 이들 역시 전체로 따지면 적은 비율이겠으나 10억 이상의 아파트를 구매하는 젊은층으로 따지면 아주 큰 비율로 올라갈 것입니다)