주담대 연체율, 경매, 대출잔액 - Fact만 보면...
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주담대 연체율, 경매건수, 대출잔액이 얼마라는 단편적인 내용이 많고, 그로 인해 많은 사람들이 바라는(?) 서울아파트 수도권아파트 값이 잡힐 수도 있다라는 희망(?)이 이루어질 수도 있는 뉘앙스를 가진 기사가 있지만,
현실로 돌아와서, 연체율, 경매낙찰가율, 경매건수비율, 시가총액 대비 대출잔액 비율 등을 보면 1서울-아파트 2수도권-아파트 는 부실해질 여지가 극도로 낮습니다. 그리고 3지방-아파트도 1금융권의 자체 심사로 인해 생각보다 위험이 높지 않습니다.
4,5,6번 (비아파트들) 은 이미 연체율이 1%를 넘어가고, 낙찰률도 10~20% (경매 10건 중 실제로 가져가는 사람이 있는 물건은 1,2개 뿐), 시가총액 대비 대출잔액 비율도 20% 내외로 높고, 경매건수 비율도 1~2%로 높습니다.
그래서 희망(?)하는 분들의 바램과 다르게 금리를 올려서 집값을 잡고 싶어도, 잡을 방법이 없는 겁니다. (금리 많이 올리면 1,2번도 조금은 잡히겠지만, 그 사이에 4,5,6번은 개박살이 나겠죠.)
| 분류 조합 | ① 주담대 연체율 | ② 경매 낙찰가율 / 낙찰률 | ③-1 대출잔액 / 시가총액 | ③-2 경매건수 / 총주택수 (비율) |
|---|---|---|---|---|
| ① 서울 - 아파트 | 0.22% ~ 0.25% | 96%~100% / 45~50% | 12.8% (대출 275조 / 시총 2,150조) |
1,800건 / 185만 채 (0.09%) |
| ② 수도권 - 아파트 | 0.20% ~ 0.24% | 84%~88% / 40% 내외 | 13.5% (대출 263조 / 시총 1,950조) |
9,500건 / 340만 채 (0.27%) |
| ③ 지방 - 아파트 | 0.18% ~ 0.22% | 75%~80% / 30% 내외 | 9.9% (대출 162조 / 시총 1,640조) |
24,000건 / 630만 채 (0.38%) |
| ④ 서울 - 비아파트 | 0.75% ~ 0.95% | 72%~76% / 21~24% | 17.8% (대출 132조 / 시총 740조) |
31,000건 / 130만 채 (2.38%) |
| ⑤ 수도권 - 비아파트 | 0.80% ~ 1.10% | 68%~72% / 18~22% | 19.8% (대출 115조 / 시총 580조) |
28,000건 / 180만 채 (1.55%) |
| ⑥ 지방 - 비아파트 | 1.20% ~ 1.50%↑ | 55%~65%↓ / 10%대 | 23.5% (대출 153조 / 시총 650조) |
52,000건 / 485만 채 (1.07%) |
| Total (전국) | 0.28% ~ 0.31% | 78% ~ 82% / 25% 내외 | 15.4% (대출 1,190.8조 / 시총 7,710조) |
118,300건 / 1,920만 채 (0.62%) |
그리고 정부에서 대출을 극도로 통제한 덕분에 차주들의 펀더멘탈 자체도 극도로 건전합니다. 이를 아파트로 좁혀놓으면 더더욱 견고해지죠. 즉, 영끌족 자체도 적고, 주담대가 부실해질 여지도 글로벌 최고 수준으로 낮다는 거죠.
| 국가 구분 | 90일 이상 우량 은행권 연체율 | 대출 시장 구조적 특징 (금리 형태) | 실질적인 가계 파산 위험도 평가 |
|---|---|---|---|
 미국 |
0.99% | 30년 장기 고정금리 (80% 이상) | 표면 지표(4.37%) 대비 실제 은행권 부실은 매우 낮음. 과거 저금리로 묶어둔 차주들이 절대다수라 금리 인상 타격이 차단됨. |
 영국 |
1.00% | 2~5년 단기 고정금리 후 변동 전환 | 2020~2021년 초저금리 막차를 탄 가구들의 만기가 대거 도래하면서, 실질적인 이자 압박이 가증되는 위험 단계. |
 호주 |
0.60% ~ 0.80% | 순수 변동금리 위주 (70% 이상) | 금리 인상 충격이 가계에 즉각 반영되는 가장 취약한 구조이나, 호주 중앙은행(RBA)의 정점 금리 유지로 연체율이 임계점 직전에서 통제 중. |
 캐나다 |
0.29% | 5년 주기 고정금리 갱신형 | 캐나다 시중은행 연합(CBA) 공식 기준. 5년 만기 갱신 폭탄(Mortgage Cliff)으로 고통받고 있으나 가계 소득 저축으로 지표상 강한 회복 탄력성 증명. |
 대한민국 |
0.08% ~ 0.12% | 고정혼합형 및 변동금리 | 전세계 압도적 최하위(가장 안전). 정부의 강력한 DSR(소득대비 부채규제) 통제력 덕분에 차주들의 펀더멘탈 자체가 글로벌 최고 수준으로 견고함. |
p.s. 한국은행 공식 통계 검증 (2026년 2분기 말 기준)
- 대한민국 총 가계대출 잔액: 1,891조 3,000억 원 (결제 전 카드 사용액인 판매신용까지 더한 총 '가계신용'은 2,019조 8,000억 원으로 2,000조 시대를 돌파했습니다). [1, 2]
- 전체 주택관련 대출 잔액: 약 1,100조 원 내외
- 이 중 예금은행(1금융권)의 순수 주택담보대출 잔액은 2026년 8월 말 기준 952조 5,000억 원입니다.
- 여기에 제2금융권(저축은행·새마을금고·보험사 등)의 주담대와 주택금융공사 등의 정책모기지론을 합산하면 질문자님이 보신 약 1,100조 원 선이 정확한 대한민국 주담대 총잔액입니다.
p.s.2 가장 완벽한 Apple-to-Apple(동일 조건) 비교 방법은 전 세계 금융권과 무디스(Moody's) 등 글로벌 신용평가사들이 표준으로 사용하는 '90일 이상 악성 연체율(Serious Delinquency / Arrears Rate)'과 '은행권 취급 주택담보대출(Bank-held Residential Mortgage)'로 모수를 통일하는 것입
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수도권 집값과 가계대출 증가로 인한 금융불균형을 경고하고 있습니다.
가계대출이 주요 선진국 대비 여전히 탑입니다
(미국 일본 독일 영국 대비)
관련 기사
https://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4434275
실제로 저도 대출의 금액보다는 연체율등을 봐야할것 같긴 합니다
물론 대출이 늘면 가처분소득이 줄어들어 경기가 위축될순 있겠으나 주담대를 그만큼 해주고 있질 않는게 현실이기도 합니다
"부동산" 이라고 뭉뚱그려 얘기하기엔 대한민국 부동산은 극단적으로 너무나 다른 것들이 섞여 있습니다. 항상 구분해서 얘기해야 합니다.
삼전닉스랑 코스닥 동전주를 "주식"이라고 뭉뚱그려서 보고서를 쓰면 안 되는 것처럼요.
한은이 진짜로 집 값을 잡고 싶으면 물가상승률 계산에 주택 매매를 집어넣으면 됩니다. 그럼 물가상승률 2% 만드는 게 훨씬 어려워질거고 금리인상도 더 많이 해야겠죠. 그렇게 못하는 이유는 금리인상으로 먼저 꺾일 게 집 값이 아니라 경제일거라 그런걸테구요. 그러니 금융불균형이라는 이상한 말로 변죽밖에 울리지 못하고 있죠.
금리가 올라가면 파산하는 자영업자들이 늘어나고 그 사람들이 부동산 대출을 갚지 못해서 무너지는 거죠. 단순히 담보대출 금리만 올라간다고 터지는게 아니라 다 연결되어 있는겁니다. 금리 올리면 경기 자체가 cool down되는거고 그 와중에 겨우 버티던 자영업자들이 대출 때문에 망하고 이런 흐름입니다. 단순 부동산 대출이 탄탄하다고 괜찬핟고 할수는 없는니다. 그래서 경매가 늘어나는것도 부동산 대출 자체가 무너져서 경매가 아니라 자영업자들이 망해서 대출 못내서 경매 들어가는거죠. 단순 자영업자들만 아니라 중소기업도 금리 오르면 도산할수도 있고 그 소유 부동산이 경매로 나오거나 그 임직원들 실직으로인한 대출금을 못내고 이렇게 되는 겁니다.
금리를 올리면 대출 받은 자영업자, 신용대출 받은 사람, 비아파트에 대해 주담대 받은 사람, 지방아파트 주담대 받은 사람들부터 순서대로 깨져나가기 때문에 다 깨지고 나야 그 다음에 서울아파트 수도권아파트가 깨지게 되고 그 때 쯤이면 나라 전체가 박살이 나있을테니까요. 정부에서 그 전에 뭐라도 대책을 내고 경기를 살리려고 할 수 밖에 없습니다.
'금리 올리면 서울아파트 수도권아파트 대출 받은 사람들이 원리금 못 내서 집값 잡히겠지' 라는 건 허상이라는 거죠.
저도 비슷한 글을 계속 쓰는데
이해 못하시는분들이 많은 것 같습니다
부동산 때문에 금리를 올릴 수 있는게 아닙니다
실물경제 문제가 더 크거든요
임의 경매와 강제 경매 차이부터 좀 파악했으면 하는 바람입니다.