농촌 지역에서는 농지 전수조사 여파로 소란스러운 상황입니다. 

이번 조사는 농촌 인구 소멸 대응과 향후 농업 정책 수립을 위해 필요한 과정으로 보이지만, 현장에서는 재산권 침해 우려와 함께 시장 충격이 현실화 되고 있습니다.

농지의 경우 8년 이상 자경 조건을 만족하는 경우 연간 감면 한도 1억원 까지 양도소득세 100%을 감면받습니다.

시골에 계신 노인 분들은 본인의 농지 일부를 팔아서 노후 자금으로 사용하거나 자식에게 상속하거나 할 수 있습니다. 세금적인 측면을 보면 자식에게 직접 물려주는 것보다는 팔리기만 한다면 생전에 팔아서 쓰고 남는 돈을 자식에게 주는 것이 깔끔합니다.

농지 전수조사로 인해서 추후 상당량의 매물이 발생할 걸로 예상이 되기 때문에 농지 거래가 안 되는 상황이라고 합니다.

이번에 하락하게 되는 시세는 앞으로의 정책에 따라서 달라질 수 있지만 상당히 오랜 기간 지속될 것으로 생각됩니다.

농지를 파는 경우 실제로는 소유권만 넘어가고 해당 농지에서 그대로 농사를 계속하는 경우도 있습니다.

취득하는 사람도 농취증 취득하고 적법하게 취득했지만 실제로는 이전 소유자가 계속 경작하는 경우입니다.

주말농장으로 취득한 농지도 소유권만 넘어가고 이전 소유자 또는 해당 마을의 누군가가 관리하는 토지라고 할 수 있습니다.

농지 전수조사의 주 내용은 해당 농지를 소유자가 직접 경작하고 있는가 입니다. 

그 대상은 1990년대 농지법 제정 이후 소유권을 취득한 농지가 대상입니다.

농지는 불가피한 사정(고령, 상속 등)을 제외하고 임대차는 불법입니다. 

합법적인 임대는 농어촌공사(농지은행)를 통해서만 가능하다고 보시면 됩니다.

개인간의 임대차는 원칙적으로 금지되어 있지만 현실은 대부분 개인 임대차입니다.

예를 들면, 벼농사의 경우,  나이 드신 분들 직접 농사 안 지으시고 평당 얼마 임대료 받고 장비 갖고 있는 사람들이 다 농사짓는 구조입니다.  물론 장비 빌려서 하는 분들도 있지만 규모가 작으면 수익이 적죠. 

농사도 평당 매출은 비슷비슷할 수밖에 없는 구조이고 수익이 좀 되려고 한다면 자기 땅으로 규모있게 해야 합니다.

농사 짓는 사람이 계속 줄어드는 상황에서 농사도 규모의 경제로 가야 살아남습니다.

농산물 수확량은 경기도나 전라도나 비슷할 수 밖에 없습니다.

그러나 논밭 가격은 지역별로 차이가 큽니다.

실제로 귀촌인이 자기땅만으로 규모있게 하기에는 비용이 크다는 문제점이 있습니다.

현재 농지의 임대차 비율은 대략 44%정도 될 것으로 추정이 됩니다.(전체 농지)

농지 기본조사 결과 27%(284만 필지)가 소유 제한 위반, 불법 임대차, 무단 휴경 등 위반 의심 농지로 분류되고 있습니다.

이 경우 소유자나 임대하고 있는 사람도 정보의 부족으로 불안해 하고 있습니다.

정부에서 투기로 인한 소유로 판명될 경우에는 강제 매각 명령(이행강제금)이 부과할 수 있기 때문입니다.

재촌하면서 개인적으로 임대를 하고 있는 경우에는 농지은행을 통한 임대차 계약으로 유도할 것으로 보입니다.

시간이 흐를수록 임대차 비율은 더 높아질 수 밖에 없는 구조입니다.

왜냐하면 고령화에 따라서 농지는 전부 상속이 될 것이고 상속받은 사람이 자경하는 농지는 많지 않을 것이기 때문입니다.

이번 전수조사로 상속받은 농지를 가지고 있으신 분들도 불안하실텐데 이 경우는 농취증 없이 토지의 소유가 변경되는 것이기 때문에 경자유전의 예외가 됩니다. 상속받은 토지는 개인간 임대 또는 휴경(방치)이 불법이 아닙니다.

이번 전수조사에서 제가 볼 때 가장 문제가 되는 사람은

농지로부터 30km 밖에서 살고 있는 농지소유자, 

과거에는 자경을 하였으나 지금은 하지 않고 있고 농지를 1ha초과해서 소유하고 있는자

로 보입니다.

제가 앞부분에 양도세 이야기를 먼저 거론했는데 농지의 경우 비사업용토지로 판정될 경우 2028년 이후 양도하는 경우

장기보유특별공제가 적용되지 않고, 중과세율도 기본세율에 20%를 더하는 방식으로 바뀝니다.

즉, 농지가 실제 농사가 지어지고 있다고 하더라도 비사업용토지 여부는 별도로 판단을 하기 때문에 양도차익이 있는 경우 최소 세율이 26%부터 시작하게 되는 것입니다.

쓰다보니 내용은 장황해지는데 요점이 흐려지고 있는 것이 느껴집니다.

요즘 세상에 긴 글 읽는 것 좋아하는 사람은 적어지고 있는데 말입니다.

이번 전수조사를 통한 결과 중 하나로 농지가격 하락은 분명해 보입니다.

새롭게 농업에 진입하는 사람에게는 분명 좋은 상황일 수 있습니다.

그러나 누군가의 이익은 누군가의 손해가 되는 것이 대부분의 경제 상황입니다. 

본인의 재산권이 침해될 수 있겠다는 생각을 가진 분들에게 까지 윈윈이 되는 구조를 만들기는 쉽지 않아 보입니다.

농촌 인구 소멸의 관점에서 보면 앞으로의 정책 결정을 위해서 이번 전수조사는 분명 필요한 일이기는 합니다. 

개인적으론 땅값만 내리고 말 것인지 아니면 귀농귀촌하는 사람들을 활성화 하기 위한 실질적인 지원책으로 갈 수 있을지 모르겠습니다.

어쩌면, 좀 더 미래로 가면 경자유전의 헌법 상 원칙은 과거의 유물이 될 것이고 식량 안보를 중심으로 한 농업의 기업화, 대형화 쪽으로 진행되는 기반이 될 수도 있다는 생각이 듭니다.