국토연구원이 발표한 주택시장 변동성 확대의 사회적 비용과 향후 정책방향이라는 보고서가 있네요.
이 보고서에서 집값을 올리는 주범은 다 금융시스템에서 나온답니다.
국내) 전세가격, 갭투자, 금리, 주택담보대출이 주요 요인이며, 전세가격 1% 상승은 매매가격 0.655% 상승, 갭투자 1% 증가는 매매가격 0.148% 상승에 영향, 금리 인하는 수도권이 지방에 비해 5배의 영향을 받으며, 주택담보대출은 수도권에 영향이 집중되는 것으로 분석
결국, 금융 시스템에서 레버리지가 공급되지 않으면, 집값이 오르기는 힘든 구조인 건 사실인 듯 하네요.
또는 레버리지 공급을 적절히 조절하면, 집값 안정도 가능하다는 걸 수도 있겠군요.
이 보고서에는 집값의 하락도 상승도 원하지 않고, 안정을 원하는 정책 방향을 말하는 듯 하네요.
박진백 부연구위원과 연구진은 주택시장 변동성 완화를 위한 정책방향을 다음과 같이 제시하였다.
주택담보대출 유동성 관리, 전세자금대출 DSR적용, CPI에 집값 반영 등 이네요.
결국, 금리는 시장에 맡기겠다는 소리인 것 같습니다.
자세한 건 출처 참고하세요.
https://www.krihs.re.kr/board.es?mid=a10607000000&bid=0008&act=view&list_no=397643&tag=&nPage=1
네, 인플레를 잡으려면 금리를 올리는 방법이 있긴 하죠. 그런데, 그건 최종 수단이긴 하지요.
상승된 가격을 거래하게 해주는 역할 금융공급을 제공해주는것은 맞습니다.
그래서 이번 주식시장 래버리지 사태에서도 보면
래버리지 예탁금을 올리자마자, 공급을 제한하니 바로 변동성이 줄었죠.
근데 주가 하락은 래버리지 때문보다 외인매도 즉 주식 공급이었급니다
즉, 부동산 상승은 집 공급부족입니다.
부동산의 가장 큰 공급 부족 원인은
수도권 쏠림과 수도권 재개발 제한이고요.
지금까지 정권이 바뀌며 저 문제를 왔다갔다했습니다.
민주당에서 금융공급을 줄이고 정책으로 자꾸 거래를 차단하기만하고,
공급은 안늘림. 수도권 외각 신도시만 집중
이건 최소 5년 다음정권이야기
이후 정권이 바뀌면 또 금융 정책 완화
금융공급 래버리지 제공
다시 부동산 상승
이 패턴 지금 근 20년간 반복합니다.
두 당이 전략이 다르니 풍선효과만 납니다.
그리고 지금에는 수도권공급 서울재개발 완화 그래서 공급 개선시키면 부동산 하방 추세 만들어진다면 아마 많은 사람들 빚더미에 앉아서 힘들겁니다. 경제 자체가 멈출수 있죠. 그래서 미국식 계속 인플레 조정을 하며 가격을 올려 빚을 청산하는 수건돌리기 하는거에요
상승된 가격에 거래가 이루어지 하는 게 집값을 올린다는 말과 같은 말 아닌가요? 시장경제에서 거래가 이루어지는 게 바로 수요공급의 균형인데 말입니다.
예를들어 지금 코로나처럼 초 저금리 유동성 극대화시장이면 돈이 부동산을 올렸다가 납득 되지만 지금은 그렇다기 보다 공급이 부족(살고싶은깨끗하고 입지좋은집)과 금리는 높은 편이기에 돈이 집값을 올렸다 래버리지가 올렸다기 보다는 그 호가를 거래되게하는 용인이라고 보는게 맞죠.
같은 수요압력이어도 절대가격은 달라질 수 있습니다. 지금처럼 절대적인 가격 수준을 평생 벌어봤자 꿈도 못꿀 정도로 치솟게 만든 원인이 바로 미래에 벌 돈을 영혼까지 끌어와서 현재의 통장에 넣어준 대출 때문인걸요.
본문의 연구는 금융 레버리지만 없애도 주택 가격이 소득의 X배일 때 X의 크기가 줄어들 수 있다는 분석 아닙니까? 수요 초과 시장이라도 레버리지를 막으면 비현실적 X배까지 도달하지 않는다는 게 훨씬 현실적인 진단으로 들립니다.
래버리지는 사실 코로나이전 대출로 이미 90프로까지 예전에도 가능했습니다.
래버리지 통제 금융 정책 통제는 그냥 수요 심리만 압박하는거지 부동산 가격을 조정하지는 못합니다. 문제는 그 압박을 영원히 못하고 다음정권이 누군가 풀면 바로 풍선효과 나는거죠
90퍼도 이론적인 한계치였지 당시의 깐깐해진 은행 대출평가에서 승인까지 도달하느냐는 별개의 문제죠. 당시 분위기에선 아파트 가격이 녹아내릴 위험 때문에 담보가치도 낮게 평가되어 실질적 대출한도는 훨씬 줄어든다고요.
레버리지가 안 나와서 이대로의 집값은 누구도 지불하기 힘들겠다는 전망을 기존 소유자가 수용하고 가격을 내릴 만큼 레버리지 통제를 길게 끌고나가지 못한 게 그동안 실패의 원인이죠. 상투잡은 소유자가 손절매하기 싫은 욕망을 절망시킬 만큼 정부가 강력하게 의지를 관철하지 못하니 희망을 갖고 정부 까는 글 도배하면서 정권 교체를 기다리고 말죠.
제가 말하는 취지는 원래 래버리지 자체가 문제가 아니라는 겁니다. 래버리지는 금융 자산 시장에서 필요한 요소입니다. 설명하면 길지만,
다만 제가 하고 싶은말은 재화 자체의 수요공급이 있어야 소위 유무형 자산의 가격 변동이 심해지고,
그 자산가격의 변동이 있어야, 신규 매수자가 저렴한 가격에 래버리지던 현금이던 구매할 기회가 생깁니다.
주식도 급등락이 있어야, 그 본질가치가 변하지 않으면 저가에 살 수 있는 기회가 생깁니다. 그러나
이것을 공급은 늘리지 않고 정책으로 떨어지지 않게 거래를 못하게 막아서 차단하면
또, 돈줄을 쥐어서 매수를 차단하면
당장은 가격상승은 없지만 그 정책을 유지하지 못하는 순간 더 폭팔하며 가격이 오릅니다.
시장에 맡기되, 부동산은 정책적으로 공급위주로 해야 한다는건 결국 인플레이션으로 자산 가치는 점차 상승하겠지만, 수요와 공급에 따라 가격의 등락이 있어야 신규 진입하는 청년들에게 기회가 생기는데,
지금은 공급은 안늘리고 돈줄만 조절해서 그것을 하려 한다는 겁니다.
그러니 부동산 가격이 공급이 늘어도 떨어지는 시기가 안나옵니다. 위아래 파동이 있어야,
심리적으로 천장을 쉽게 못 뚫는데, 지금은 주식에서 롱스퀴즈 만들듯이 저점을 계속 높이며 고가에 터치터치 하다가 뚤리면 한없이 올라가는 모양새를 정책으로 만들고 있네요
개인적으로 강남 서초 아파트들을 명품아파트니 똘똘한 한채니 하는 표현을 상당히 싫어합니다.
품질이 좋다 이것도 있다고 보지만 그것 보다는 공급이 제한된 누구나 원하는 상품이런 모델링을 통한 마케팅에 전국민이 놀아난다고 봅니다.
소위 에르메스니 샤넬이니 공장에서 안돌리고 손으로 만들면서, 공급 조절해서 명품이라고 칭하는 것들과 그리고 그들이 공급조절하며 프리미엄 붙이는 행태와 똑같은 것이 부동산에서 일어나고 있고 거기에 그 거품에 국민들 돈이 들어가고 있다고 봅니다.
반포, 강남 신축들 60억 100억 이건 사실 그냥 셀러리들이 접근할 필요 없다는 것인데, 글세요 전 이것이 맞는것인지 모르겠습니다.
명품 마케팅하는데 못사게 돈을 막고, 정책으로 누르고 하는것 보다 그냥 공급을 좀 늘려야 한다고 봅니다. 강남 강남하는데 그냥 소위 명품 마케팅이라고 봅니다. 압구정 재건축 잠실 재건축 우리나라 사람들 재건축 새아파트 좋아하는데 재건축때 전세난은 있겠지만 그거 신축으로 쫙 들어오면 분명히 하락파동 반드시 나옵니다.
주택 가격 폭등 문제에 레버리지 축소보다 공급을 우선해야 한다는 당초 하신 주장에 (1) 아무리 공급해도 서울과 수도권은 목마른 곳이라서 의미 없음 (2) 2008 금융위기의 사례까지 고려하면 대출 레버리지 잠금은 잠실 아파트마저 안 팔리게 할 정도로 강력한 수단이 될 수 있다고 반론하겠습니다.
그나저나... 이번 정부에서 미리 손써서 주택시장에 바람을 빼두지 않으면 트럼프가 일으킨 스태그플레이션에 의한 금리인상 레버리지 감소를 아마 고스란히 쳐맞게 될 겁니다. 가장 고통스러운 방식으로 레버리지 참교육을 받겠죠. 다음에 정권 교체되고 건설사 살려보겠다고 레버리지 확 풀어주면 아마 박근혜 정권식 부동산 부양 시즌 2겠군요.
국토연구원이 발표한 주택시장 변동성 확대의 사회적 비용과 향후 정책방향이라는 보고서가 있네요.
이 보고서에서 집값을 올리는 주범은 다 금융시스템에서 나온답니다.
이 논점에대해서 저는 금융시스템이 원인이 아니라고 말한겁니다.
집값을 올리는건 인플레이션과 + 공급 부족이 원인이고, 금융시스템은 핵심 원인이 아닙니다.
서울을 원하는 사람이 많다는것은 현상이자 관찰이라면 서울에 공급을 늘릴 생각을 해야지 다른 방법으로 그것을 통제하는게 효과가 있을지.
금융시스템이 원인이라고 보면, 결국 자본주의 민주주의 국가에서 재화를 마음대로 못하게 한다는것이죠.
그럼 부자들 기득권들만 득을 보는 세상이 됩니다. 동남아 국가들처럼,
젊은이들이 사다리 걷어차기라고 생각하는게 전 크게 이상하지 않다고 생각합니다.
대한민국 부동산 가격이 환율과 상관관계가 높다고들 하는데, 그게 환율과 또 깊은 상관이 있는 금리 방향, 다시 말해 금리에 의한 대출 레버리지 비용과 관련있다고들 많이 지적하죠. 경제 전문가들의 컨센서스에 반기를 들고 당위론만으로 부동산이 금융과 무관"해야 한다"는, 현실 진단이 아닌 개인적 희망사항을 외치고 있다고 느낍니다.
위 보고서에서 한국 물가지수에 주택가격을 포함하란 게, 한국은행이 금리 정책에 주택 가격을 반영하라는 제언이기도 합니다. 주택 가격 상승으로 물가가 오르면, 한은은 물가지수를 보고 금리를 올려서 대출의 기회비용을 높이고, 그에 따라서 시장논리로 주택가격 상승도 억제되는 길항적 매커니즘을 만들란 거죠. 한은이 경제안정을 최우선으로 하여 결정한 룰 안에서 시장의 플레이어들이 유불리에 따라 자발적으로 사거나 팔게 하라는 제언이 오히려 시장질서의 힘을 믿는, 핀셋규제 따위를 초월하는 인위적이지 않은 개혁안일 텐데요.
+추가: 인플레이션을 바로 금리 인상으로 잡는 겁니다. 인플레이션을 탓하는 건 사실상 금융이 원인이라고 말씀하신 셈이예요. 물가지수가 바로 한은이 참고하는 인플레이션 지표입니다.
그러나 2013년~15년 위례신도시 미분양 떨이 판매, 양도세 8년 비과세 조건으로도 집값은 상승하지 않았고, 위례신도시 공급을 기준 2016년을 기준으로 서울 근교 광교 위래 동탄 아파트 신규 아파트 공급이 급하락 했습니다.
서울 근교 신도시들 미분양의 무덤 뉴스 도배이던 시절, 잠실 30평대 10억 전후 25평 7억대였습니다.
이후 2017년 이후 미분양 처리되고 공급이 줄면서, 2019년 코로나 초저금리를 맞으며 마치 금융이 부동산의 주요 원인인것처럼 다들 생각하는 것들이 안타까워 글을 쓴것 뿐입니다.
아무도 레버리지 당기고 싶어하지 않을 때 부동산도 침체였어요. 수요자가 가격을 지불할 감당이 안되어서 난 미분양을 공급 과잉으로 오독하시게요? 금융이 알파이자 오메가입니다.
다양한 동인이 있겠지만 역시 공급이 없는게 문제라는 생각이 듭니다.
즉, 언급된 사례인 2007-8년 잠실, 2014년(이때 한국에 없어서 그런데 침체였나요? 기억이 없네요 동일본지진 이후 환율만 좀 출렁였던거 같은데요)의 경우 공급+경제불황이 겹쳐서 유독 심했다고 생각합니다.
아울러 요새 주식쪽만 해도 레버리지가 방향을 바꾸지는 않는다가 정설인 듯 합니다. 그게 부동산에서는 어떻게 방향을 바꾼다는건지 납득하기가 어렵습니다.