재건축은 주택공급효과가 미미하다는 이야기를 많이들 합니다. 심지어 대통령도 부동산 대토론회에서도 그런 취지로 발언을 했습니다.
하지만 저는 그렇지 않다고 생각합니다. 예를들어 대치 은마아파트 재건축 총 5,850세대 중 약 1,100세대가 공공 물량입니다. 기존에는 0세대였죠. 사람마다 다르게 생각할 수는 있겠지만 저는 이게 “공급효과가 제한적”이라는 평가를 받을만한 물량은 아니라고 생각합니다.
재건축 재개발 말고 정부가 서울 핵심지역에 공공임대/공공분양 이런 규모로 공급할 수 있습니까? 만약 없다면, 재건축은 주택공급효과가 미미하다는 이야기는 해선 안된다고 생각합니다.
그런데 재건축의 문제는 주변시세를 크게 증기시키는 큰 단점을 주게 되죠.
강남 전체가 영향을 받아 주변 아파트 시세 최대 20억 이상 올라갈겁니다.
신축 아파트니까 당연히 비싼거죠
길건너 가만히 있던 옆동네가 20억이나 올라갈리가요. 지금까지 그런 사례가 있나요?
근데 어차피 올라갈게 올라가는 겁니다. 그리고 공급이 많아지면 다시 내려오게 되어 있고요.
5850세대가 공급되는거라 생각합니다.
기존 조합원이 가져가는 물량도 공급이라 생각합니다.
구축 살던 사람들은 신축 대기수요라고 생각 하거든요.
다만, 유동성을 흡수하는 블랙홀이 되어야하는데 거래가 묶이기 때문에 어쩌다 찔끔 하나씩 거래되며 시세가 퀀텀 점프하여 주변시세를 자극하는 문제가 있다고 봅니다.
이건 재건축의 내재적 문제가 아니라 정책의 부작용이고요
재건축 되면 공사기간 전세값이 뛰고 신축 되면서 집값 오르고 또 괜히 그 근방 구축도 가격이 오르거든요.
그래서 득보는 사람은 집 주인과 소수의 분양받은 사람이니 그거랑 전세가 상승/집값 상승을 항상 저울질 하게 되는거죠.
그 효과가 지속적이지 못한다는 문제가 있지만요.
이거 하나만 봐도 알 수 있죠.
아닙니다 몰라서 그런 거지 찾아보면 상당히 많아요
가락시영 6600세대 -> 헬리오시티 9600세대
고덕주공2단지 + 삼익그린 2800세대 -> 고덕그라시움 4900세대
앞으로도
잠실주공 5단지 3900세대 -> 6400세대 예정이고요
목동쪽 신시가지 아파트 1~14 2만5천세대 재개발하면 4만세대 이상 될건데요..
일단 단시간 많은 공실 발생됩니다.
그 주변 전월세 가격을 상승시키며 집 값을 올립니다.
그 후 재건축 재개발이 끝나면
신축 아파트가 가격 상승시킵니다.
재건축 재개발로 공급 되는 물량도 생각보다 많지 않습니다.
용적률 대폭 상승 안 시키면 재건축 재개발로 집 값 잡히지 않습니다.
신축이 희귀해지면 신축이 시세 상방을 계속 뚫습니다. 그러면 적절한 2000년대 중반 연식의 기축이 시세를 따라가고 비슷한 입지의 노후구축에 재건축 사업성이 생겨서 시세가 덩달아 오르죠. 소수의 신축 프리미엄 없애는건 다수의 신축이에요.
당장의 대규모 이주에 따른 임차수요가 시세 올릴거라는 두려움으로 틀어막으면 내내 쌓인 압력 터져버리는 순간이 옵니다. 그리고 10여년전의 일이 공급 급감이란 업보로 돌아온게 지금이고요.
코로나, 러우전쟁 이전 개발좋은 황금시기를 홀라당 날려먹었다는게 문제긴 하지만요
썩다리 주택 대신 신축 주택 생기는 건데 공공의 이익에 부힙하죠.